Vous pensez souscrire à un prêt immobilier à l’étranger en vue d’acheter un bien en France ? Parade à un refus de crédit en France ou solution choisie pour des raisons purement pratiques, c'est une stratégie qui comporte des avantages mais aussi des inconvénients. On fait le tour pour vous dans cet article.
Pourquoi emprunter à l’étranger pour investir en France ?
L’investissement immobilier attire de plus en plus les Français. 2022 se classait au deuxième rang des années les plus dynamiques en termes de transactions immobilières avec 1,13 millions de transactions. Souvent, souscrire un prêt immobilier est le moyen utilisé pour concrétiser un achat immobilier. Or, les banques françaises sont connues pour être particulièrement exigeantes en ce qui concerne leurs conditions d'octroi de prêt immobilier. Il n'est donc pas rare de voir sa demande de prêt essuyer des refus.
Aussi, les investisseurs tentent de contracter un crédit auprès d’une banque étrangère pour contourner les refus des institutions bancaires françaises.
En théorie, cette tactique peut s’avérer bénéfique parce que les règles d’octroi de crédit à l’étranger sont moins strictes que celles de la France. Cela permet aux investisseurs d’avoir plus de chance d’obtenir les fonds qui leur sont nécessaires.
Il faut noter que les méthodes sont pratiquement similaires d’une banque à l’autre. Ainsi, un emprunteur dont la capacité de remboursement est douteuse n'aura pas plus de chance dans les banques outre frontières. En effet, la capacité de remboursement reste le critère principal que toute institution bancaire vérifiera en priorité pour accorder ou non un prêt. Aussi, si une banque étrangère finit par donner son accord, ce sera alors en contrepartie d'intérêts plus élevés qu'en Hexagone afin de compenser les risques.
Emprunter auprès d'une banque étrangère serait d'autant plus salutaire pour un Français fiché Banque de France. Les banques étrangères n'ont pas accès aux données nationales concernant les interdits bancaires nationaux. Toujours est-il qu'elles ne manqueront pas de vérifier la solvabilité de l'emprunteur. Des garanties seront également demandées afin de limiter les risques.
D'autre part, recourir à un prêt immobilier auprès d'une banque étrangère peut aussi tenir d'une considération purement pratique. En effet, cette solution peut être privilégiée par des expatriés qui souhaitent acquérir un bien immobilier en France. Ainsi, un travailleur frontalier en Suisse peut trouver un intérêt à réaliser sa demande de prêt auprès d'une banque suisse.
Peut-on vraiment emprunter à l’étranger pour acheter de l’immobilier en France ?
La réponse est sans ambages : Oui. Ce n'est pas parce que vous êtes français que vous devez absolument vous cantonner aux banques françaises pour vos emprunts immobiliers. D'ailleurs, emprunter à l’étranger a toujours été une solution de la dernière chance pour les investisseurs immobiliers frappés d'interdiction bancaire dans leur pays de résidence.
Cette possibilité concerne surtout les pays de l’Union européenne d’autant plus que la concurrence sur le marché immobilier financé par des prêts bancaires est rude. Les banques européennes se disputent ainsi la clientèle et restent ouvertes à toute personne désirant investir dans l'immobilier.
Les investisseurs doivent toutefois recueillir toutes les informations afférentes aux offres et concernant les politiques de protection applicables ainsi que les lois des banques européennes. D'ailleurs, fort heureusement, les règles concernant la présentation des offres bancaires ont été uniformisées au niveau de l'UE.
Les banques européennes doivent ainsi :
- Transmettre une fiche standardisée qui décrit les dispositions relatives notamment au coût réel du crédit
- Informer sur les conditions dans lesquelles elles proposent le crédit
Malgré cette uniformisation, il reste des règles spécifiques à chaque pays. La loi française se montre assez protectrice pour éviter les risques de surendettement. La législation européenne va également dans ce sens. En revanche, si vous vous tournez vers une banque en dehors de l'Union européenne, la législation locale peut ne pas être suffisamment regardante.
Ceux qui souhaitent investir ont alors tout intérêt à rester vigilant et à prêter attention aux règles propres à chaque pays surtout s’il s’agit d’emprunter auprès des banques étrangères hors de la zone euro.
Quels sont les points de vigilance ?
Avant de sauter le pas, les investisseurs doivent prendre en compte les risques liés à leur projet d’investissement. Un certain nombre de moins sont alors à prendre en considération :
Le taux de change
Dans le cas d'un emprunt dans une banque de la zone euro, la question ne se pose pas. En revanche, la question du taux de change trouve toute son importance si l’emprunt a été souscrit dans un pays ne se trouvant pas dans la zone euro. Il faut notamment examiner si le taux de change a une tendance haussière car cela augmente vos frais. A l'inverse, un taux de change en baisse est plus avantageux.
Néanmoins, cette fluctuation peut s’avérer nuisible au budget apprêté. La meilleure solution est alors de souscrire un prêt en devises. Pour cela, il faut :
- Soit justifier d’un patrimoine équivalent à au moins 20 % du montant du prêt dans la devise concernée
- Soit percevoir au moins la moitié de vos revenus dans cette devise
Pensez également à insérer une clause de réévaluation dans le contrat de prêt afin de limiter les risques liés à la fluctuation.
Le taux d’emprunt
Avant de souscrire à un prêt immobilier à l'étranger, vous devez aussi tenir compte du taux d'emprunt. Pour cela, vous devez faire la différence entre le TAEG (Taux annuel effectif global) et le taux d’intérêt du prêt. Le premier permet de mieux mesurer les coûts réels d'un prêt puisqu'il englobe les frais annexes (frais de dossier, frais d'assurance, etc.).
En revanche, le taux d'intérêt, lui, peut paraître attractif mais il ne tient pas compte des frais annexes.
Il est alors recommandé de rester vigilant car les banques étrangères ne sont pas forcément obligées de présenter le TAEG.
Les commissions de change
Lorsque vous empruntez auprès d'une banque étrangère, vous devrez probablement effectuer des virements réguliers d'un compte à un autre, dans des devises différentes donc. Il faut donc vérifier si votre contrat de compte courant prévoit ou non des commissions de change. Le cas échéant, ces commissions pourraient alourdir vos frais de crédit.
Les fausses offres de prêt et les arnaques
Il peut arriver qu'après plusieurs refus des banques, vous vous tourniez vers Internet. Il n'est pas rare de trouver des offres de prêt apparemment alléchantes mais provenant de fausses banques ou de banques non accréditées.
La prudence est d'ailleurs de rigueur dès lors que vous faites affaire avec une banque en ligne. Parfois, l'unique but de l'arnaque peut être de recueillir les informations des créditeurs pour un piratage.
L’obligation de souscrire une garantie
C'est la banque étrangère octroyant le prêt immobilier qui prend cette forme de garantie. Elle contracte alors une hypothèque sur le bien immobilier acquis. En clair, en cas de non-respect des échéances de remboursement, le bien peut être saisi et vendu pour compenser les pertes liées au prêt.
Cette garantie vise à atténuer le risque encouru en accordant un prêt à une personne qui ne réside pas dans le lieu d'implantation de la banque.
Comment présenter son dossier à une banque étrangère ?
Le dossier à fournir pour une demande de prêt immobilier auprès d’une banque étrangère est pareil qu’en France.
Les pièces justificatives sont similaires pour toutes les banques telles que :
- Avis d’imposition
- Bulletin de paie
- Relevés de comptes des 3 derniers mois
- Etc.
Il est surtout question de vérifier votre capacité de remboursement compte tenu de votre taux d'endettement. En d'autres termes, il s'agit de s'assurer que, compte tenu de vos revenus, vous êtes capable de payer vos mensualités.
Comment fonctionne l’assurance emprunteur ?
La souscription à un contrat d’assurance emprunteur est obligatoire dans le cas d'un prêt souscrit auprès d'une banque étrangère. L'objectif est de prévoir les circonstances comme :
- Le décès
- La perte d’autonomie
- L’invalidité
- La perte d'emploi
- Etc.
Ce type d'assurance prend en charge la totalité ou une partie du capital restant dû en cas de survenance de l'un de ces événements.
Ainsi, les établissements de crédit incluent généralement dans les offres de crédit un contrat d’assurance groupe. Cela permet de réduire les risques de non remboursement du crédit. Les coûts liés à l'assurance sont alors intégrés dans le TAEG car ils s'intègrent aux coûts globaux du prêt immobilier.
En effet, l’offre d’assurance émanant de la banque étrangère est valable pour une durée de 30 jours calendaires à compter de la date de réception par le client. Ainsi, il dispose de 10 jours calendaires pour accepter l’offre et informer la banque auprès de laquelle il a souscrit le prêt.
Comment trouver son bien en France si on habite à l’étranger ?
Voici nos conseils pour sélectionner votre bien immobilier en France :
- Identifier une ville qui offre une bonne rentabilité. Nous avons publié un palmarès annuel des villes les plus porteurs en immobilier. Tout dépend d'ailleurs aussi du type d'investissement que vous souhaitez réaliser (location nue ou meublée), votre budget (appartement ou type maison individuelle), le type de locataires ciblés (étudiants ou famille), etc.
Une fois la ville identifiée, vous devez aussi choisir les meilleurs quartiers et les meilleurs emplacements. Il faut notamment cibler les quartiers les plus dynamiques aussi bien du point de vue économique que démographique. Il faut aussi être attentif aux services disponibles (transport en commun, écoles, commerces, etc.). Cela vous permettra de limiter les risques de vacance locative et d'optimiser votre rendement locatif.
- Consulter les sites spécialisés. En renseignant certains critères, vous pouvez trouver des offres correspondant plus ou moins à vos attentes. Certains sites proposent même des visites virtuelles qui vous permettront ainsi de visiter le bien à distance.
- Comparer les prix. Le prix d'acquisition pèse beaucoup dans la rentabilité de votre investissement. Il faut donc trouver un bien accessible aux meilleurs prix tout en répondant à vos critères d'éligibilité.
Quand vous identifiez un bien correspondant à vos exigences, voici le rituel à suivre :
- Faire une offre au vendeur
- Signer un compromis de vente lorsque le vendeur accepte votre offre.
- Signer l'acte authentique de vente.
Toute la difficulté de l'opération réside dans le fait que vous devez effectuer vos recherches à distance. Dans ce cas, afin d'éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux faire appel à un professionnel en France : une agence immobilière ou un chasseur d'appartement par exemple.
En conclusion, vous l’aurez sans doute compris, il faut être extrêmement prudent lors d’une souscription à un crédit immobilier à l’étranger pour acheter un bien en France. N’hésitez pas à avoir recours à des professionnels de l’immobilier pour vous guider dans la concrétisation de votre rêve d’acquisition de bien immobilier en France.
