Vous vous demandez encore si investir dans la pierre est une bonne idée pour développer votre patrimoine ? C’est l’une des options les plus lucratives. En effet, privilégié au même titre que le livret A par les investisseurs français, l’immobilier constitue une stratégie à long terme pour la croissance de votre patrimoine. Découvrez dans cet article les fondamentaux à connaître avant de se lancer dans ce domaine.
Investir dans la pierre : qu’est-ce que ça signifie exactement ?
Dans le domaine de l’investissement, « la pierre » englobe tout bien matériel et palpable. En d’autres termes, investir dans la pierre équivaut à placer son capital dans l’immobilier en devenant propriétaire d’une partie ou de la totalité d’un bien immobilier.
L’expression « investir dans la pierre » doit donc être interprétée au sens figuré. Néanmoins, sa signification métaphorique révèle beaucoup sur la solidité et la pérennité associées à ce type d’investissement. En effet, dans l’imaginaire collectif, la pierre incarne la solidité et la résilience face au temps. Des attributs que partage presque à l’identique l’investissement immobilier.
Investir dans la pierre signifie donc acheter un bien immobilier pour en percevoir des loyers. C'est le type d'investissement le plus répandu chez les français. Les rendements proviennent du loyer et des charges payées par le locataire. Il s'agit d'un investissement en immobilier direct.
Il est également possible d'investir en immobilier indirect via la souscription de parts de SCPI, par exemple.
Faut-il investir dans l’immobilier ?
Investir dans l'immobilier peut être une bonne option à condition de bien choisir son projet et de maîtriser les risques. En effet, l’immobilier est un actif qui prend de la valeur dans le temps contrairement à d'autres placements qui peuvent perdre de leur pouvoir d'achat en cas d’inflation. L'immobilier est moins sujet aux variations du marché.
Selon l'Insee, l'indice des prix des logements a augmenté de près de 30 % entre 2013 et 2023, pour l'ensemble du territoire métropolitain, tout type d'habitat confondus.
Voici un graphique qui illustre cette évolution :
Par ailleurs, l'immobilier permet de bénéficier de l'effet de levier, c'est-à-dire d'emprunter à la banque pour augmenter sa capacité d'investissement. C'est d'ailleurs le seul produit d'investissement où vous pouvez bénéficier de l'effet de levier bancaire.
En effet, le taux d'intérêt du crédit est souvent inférieur au taux de rendement locatif. Vous pourrez donc financer le remboursement de vos mensualités grâce aux loyers perçus.
Par exemple, si vous ne disposez que d'un capital de 20 000 €, vous pouvez contracter un prêt immobilier à la banque. La banque exige en effet un apport personnel minimum de 10 % à 15 %. Vous augmentez ainsi votre capacité d'investissement car vous pourrez acheter un bien à 200 000 €.
D'ailleurs, même si vous disposez des fonds nécessaires, il reste profitable de passer par un prêt immobilier pour bénéficier de l'effet de levier bancaire. Celui-ci vous permet en effet d’investir plus. Il en va de la rentabilisation de votre investissement.
D'un autre côté, l'immobilier offre une rentabilité moyenne de 4,5 %. Celle-ci dépend de plusieurs facteurs :
- Le prix d'achat
- Le montant de l'apport personnel
- Le montant du loyer
- Le dispositif de défiscalisation choisi
- Etc
Cette rentabilité peut sembler minime par rapport à d'autres classes d'actifs. En revanche, le principal avantage, c'est que les risques sont moindres par rapport à un investissement en bourse par exemple.
Les grandes étapes pour investir dans la pierre
Investir dans l’immobilier nécessite une planification minutieuse et la prise en compte de plusieurs étapes essentielles, à savoir :
Analysez le marché et la cible
Pour réussir votre investissement immobilier, le choix de la ville et du quartier sont des éléments essentiels. L'emplacement est en effet un paramètre à ne pas négliger en immobilier. Vous devez notamment être attentif à l'évolution de la démographie, l'attractivité économique, la desserte en matière de transports en commun, les projets d'aménagement en devenir, etc. Ce sont des indicateurs qui vont non seulement vous permettre d'attirer des locataires mais aussi de fixer un loyer intéressant.
Vous devez en effet étudier le prix des loyers en vigueur dans le quartier/ville que vous choisissez. Pensez également à analyser le nombre de logements vacants.Il faut savoir que le vacance locative est la bête noire de tout investisseur locatif. Dans tous les cas, la demande locative doit être forte afin de garantir un taux d’occupation élevé.
Soyez pragmatique
Un investissement immobilier ne doit pas se laisser guider par ses sentiments, comme pour une résidence principale. Mettez de côté vos émotions, car tout repose sur les chiffres et une analyse rationnelle. En effet, la recherche d’une rentabilité solide doit être le mot d’ordre.
Les risques résident dans la possibilité de prendre de mauvaises décisions et de perdre de vue l’objectif premier : la rentabilité. Soyez également vigilant face à des simulations excessivement optimistes qui pourraient laisser envisager des gains substantiels à court terme.
Optez pour une diversification de vos investissements
Diversifier vos placements vous évitera de dépendre d’un seul projet et vous permettra de répartir les risques, notamment en cas d’impayé. De plus, dans un contexte où les prix de l’immobilier sont élevés, il peut être judicieux de répartir votre investissement sur plusieurs projets afin de limiter les risques liés aux fluctuations du marché immobilier.
Quoi qu’il en soit, veillez à maintenir une marge de sécurité financière pour faire face à d’éventuels imprévus.
Prenez en compte les implications fiscales liées à l’immobilier
La fiscalité peut avoir un impact significatif sur votre investissement dans la pierre. Il est crucial de prendre en considération les différentes taxes et impôts afin d’éviter que votre placement ne se transforme en gouffre financier.
Le montant des impôts dépendra du type de bien immobilier, ainsi que du total des revenus locatifs bruts.
Il existe cependant différents dispositifs de défiscalisation parmi lesquels vous pourrez choisir afin de réduire vos charges fiscales :
Chaque dispositif est soumis à des conditions d'accès spécifiques. Pensez donc à les étudier un à un afin de trouver celui qui vous semble le plus avantageux et adapté à votre situation.
Optez pour des gestionnaires compétents
La gestion d’un bien constitue un élément clé de la réussite de votre investissement immobilier. En effet, ce ne sont pas les premiers mois qui seront déterminants, mais plutôt les années à venir.
Une mauvaise gestion peut considérablement réduire vos revenus locatifs. Vous avez le choix entre l'auto-gestion (gérer par vous-même) ou faire confiance à un professionnel. S'occuper de sa gestion locative soi-même nécessite une réelle maîtrise mais aussi du temps.
En revanche, engager des gestionnaires qualifiés vous offrira une garantie supplémentaire de perception des loyers, en plus de l’assurance habituelle. Mais c'est une option qui comporte des coûts (environ 6 à 10 % de vos revenus locatifs). Cependant, il reste judicieux d’allouer une partie du budget de votre projet d’investissement immobilier à cet aspect crucial. Cela vous garantira sérénité d'esprit et gain de temps.
Les alternatives à la pierre
Si vous souhaitez investir dans l'immobilier sans acheter un bien physique, il existe des alternatives à la pierre qui vous permettent de diversifier votre patrimoine.
Voici quelques exemples :
- Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ce sont des sociétés qui collectent des fonds auprès des épargnants pour acquérir et gérer un parc immobilier locatif. Ils offrent l'avantage de mutualiser les risques, de déléguer la gestion et de profiter d'une fiscalité avantageuse. Le rendement des SCPI sans gestion locative est en moyenne de 4 % par an.
- Le crowdfunding immobilier. C'est un mode de financement participatif qui permet aux épargnants de prêter de l'argent à des promoteurs immobiliers pour réaliser des projets. En échange, ils reçoivent des intérêts sur leur prêt, généralement élevés. Il est perçu comme un produit d’investissement offrant un rendement potentiel pouvant aller jusqu’à 12 %.
- Les OPCI. Ce sont des organismes de placement collectif en immobilier, accessibles sous forme de parts via un compte-titres ou un contrat d'assurance-vie. Ils sont composés d'au moins 60 % d'investissements à caractère immobilier et de 10 % de liquidités.
- L'investissement locatif clé en main. Cela permet de devenir propriétaire d'un bien immobilier sans avoir à vous occuper des travaux, de la décoration et de la mise en location. Il suffit de confier le projet à une société spécialisée qui se charge de tout, depuis la définition de vos objectifs jusqu'à l'entrée du locataire dans les lieux. C’est une solution très avantageuse car elle permet de ne s’occuper de rien.
Faut-il investir dans la pierre cette année ?
Suite aux événements mouvementés que le monde a connus avec la crise sanitaire et la guerre en Ukraine, les investisseurs ont été pris de crainte concernant leurs finances. Et pour cause, cette agitation générale a entraîné des bouleversements parfois graves sur les marchés financiers.
Toutefois, ce que l’on a pu observer, c’est que le secteur de l’immobilier a une fois de plus confirmé sa position de choix parmi les investissements les plus solides en période difficile.
Investir dans la pierre permet de profiter de l'effet de levier du crédit, c'est-à-dire d'emprunter à la banque pour financer son achat immobilier, tout en remboursant le prêt avec les loyers perçus.
Ainsi, quel que soit donc votre objectif, l’investissement immobilier demeure incontestablement une judicieuse initiative pour cette année.
Cependant, avant tout investissement, il est essentiel de s’assurer de disposer d’une épargne de précaution suffisamment conséquente et de ne pas concentrer tous ses investissements dans un seul domaine, même au sein de cette classe d’actifs.
En somme, pour investir dans l’immobilier avec succès, il est essentiel de diversifier son portefeuille, d’avoir une épargne de précaution adéquate, et de comprendre les opportunités locales. Avant de se lancer, il faut aussi se renseigner sur les différentes options possibles, les évolutions du marché, la fiscalité, la gestion locative et les pièges à éviter. Investir dans la pierre reste donc une stratégie solide pour assurer la stabilité et la croissance de son patrimoine.
.webp)
%20(1).png)
.png)
.png)
.png)
