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De plus en plus d’informations sont accessibles en ligne, dans des articles de blog, des vidéos, des livres, des podcasts, des formations, et ce même pour l’achat immobilier. Les acquéreurs potentiels se forment, se renseignent et questionnent pour réaliser les meilleurs projets d’investissement immobilier locatif. Mais sur le terrain, les tendances s’inversent : les plus expérimentés sont vigilants et achètent en toutes connaissances de cause, tandis que les novices peuvent faire des erreurs très coûteuses.
On fait le point sur 8 détails à observer au cours d’une visite, qui peuvent impacter le prix d’achat et le rendement de votre projet.
La qualité des matériaux
Des experts de l’immobilier, et notamment des agents, font un constat sans appel : les acheteurs novices se laissent souvent guider par leurs émotions et l’affect qu’ils ressentent au cours d’une visite, tandis que les connaisseurs s’intéressent plus aux critères objectifs, réels. Et l’analyse de la qualité des matériaux est très importante ici : marque de l’électroménager, design et fournisseur de la cuisine équipée, choix du parquet, du carrelage, des matériaux utilisés pour la salle de bain, les vasques, les robinetteries… Il est important de tout observer, car de mauvais matériaux pourraient engendrer des coûts supplémentaires au fil des années.
La solidité du bâtiment
Vous devez vous intéresser à la structure du bâti du futur logement dans lequel vous souhaitez investir : murs porteurs, poutres, charpentes, fondations… Inutile d’être un expert travaux pour observer la qualité du travail réalisé et les potentiels signaux d’alarmes, comme une fissure, un mur ou un sol penché, une poutre inclinée… Et si vous avez le moindre doute, questionnez l’agent immobilier et faites venir un professionnel au cours d’une seconde visite (artisan, maçon, charpentier…).
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La performance énergétique
C’est un sujet d’actualité qui ne vous a surement pas échappé. Les travaux de rénovation des performances énergétiques sont de plus en plus encouragés par l’État, et les acquéreurs sont toujours plus attentifs aux diagnostics énergétiques réalisés : quel est le classement du logement ? Des travaux obligatoires pour la mise en location sont-ils à prévoir ? Quels sont les matériaux utilisés pour l’installation électrique ? Quel système de chauffage a été choisi ? Le logement est-il bien isolé ? Une mauvaise performance énergétique ne doit pas être vue comme un frein, tant qu’elle est bien analysée et que les travaux à réaliser pour augmenter le DPE et garantir la mise en location sont bien pris en considération. Les investisseurs les plus aguerris le savent, et s’en serviront toujours comme argument pour se positionner et négocier le prix d’achat.
L’état de la copropriété
Si le bien que vous visitez et qui vous intéresse est situé dans une copropriété, vous devez absolument analyser le dernier procès-verbal d’Assemblée Générale. Les acheteurs aguerris vont généralement plus loin que ça, en demandant les derniers PV d’AG. L’objectif étant de connaître tous les travaux réalisés et votés, mais aussi de savoir comment agissent les copropriétaires. Quelle est la gestion financière de la copropriété ? Les PV d’AG des 3 dernières années permettent de prendre du recul sur la situation, et d’investir sans mauvaise surprise.
L’ancienneté de l’immeuble
Investir dans l’ancien permet de faire les meilleurs coups, et de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. Mais les façades haussmanniennes et le charme de l’ancien n’ont pas que des avantages : problèmes d’infiltration, toiture ancienne, mauvaise isolation… Prenez en compte ces éléments pour définir votre budget, et un potentiel futur budget travaux à prévoir avec les copropriétaires. Une fois de plus, les investisseurs les plus aguerris se serviront de ces éléments pour négocier le prix d’achat et ainsi dégager un budget pour de futurs potentiels travaux.
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Les futurs travaux de quartier
Les acheteurs qui n’en sont pas à leur premier projet se renseignent toujours sur la vie du quartier, et sur l’avenir du quartier : projets d’aménagements, constructions de bâtiments… L’agent immobilier peut répondre à toutes vos questions, usez et abusez de sa disponibilité. Les plus aguerris vont parfois plus loin pour obtenir les réponses à leurs questions, en se tournant vers la mairie. Nuisances sonores, futurs vis-à-vis… Ces éléments peuvent impacter la future location de votre bien, provoquer un turn-over important et ainsi impacter le rendement de votre projet. Pensez-donc à vous renseigner sur l’avenir de votre investissement également.
Les possibilités d’aménagement et d’agrandissement
Un appartement de premier abord trop petit ? Pas assez rentable ? Les investisseurs plus expérimentés que vous analyseront très rapidement les possibilités d’aménagement et d’agrandissement du bien : création d’une nouvelle chambre pour augmenter la rentabilité ; ajout d’une cloison… Des travaux d’optimisation d’espaces sont souvent possibles. Les plus aguerris iront même jusqu’à consulter le cadastre pour connaître toutes les limites d’un terrain, notamment dans le cadre de l’achat d’une maison.
La présence d’une cave ou d’un parking
Saisis par l’excitation de la visite, les investisseurs les plus novices peuvent en oublier de visiter la cave ou le parking. Et pourtant, ces espaces peuvent faire l’objet d’une belle surprise, ou à l’inverse, d’une grande désillusion. Un parking trop petit ou mal placé peut devenir une contrainte pour les futurs locataires. La taille de la cave définit aussi sa praticité, et permet de définir le montant de la location totale.
Vous êtes sur le point de réaliser vos premières visites ? Gardez en tête ces 8 points évoqués, qui peuvent vous sembler n’être que des détails, mais qui feront la différence sur la finalité de votre projet. Et si vous avez encore des doutes, ou que vous ne vous sentez pas à la hauteur face aux investisseurs les plus aguerris, entourez-vous d’experts en investissant auprès d’un service d'investissement locatif clés en main comme le nôtre.
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