Pourquoi faire une simulation d’emprunt immobilier ?
La recherche de financement fait partie des premières étapes par lesquelles un investisseur immobilier doit passer. Pour ce faire, un simulateur de crédit est un outil incontournable. La simulation d’emprunt immobilier offre en effet de nombreux avantages :
- Comparer les offres : Lorsque vous simulez un emprunt, vous renseignez un certain nombre d’informations. L’outil calcule alors la durée de remboursement adaptée à votre situation, le montant des mensualités ainsi que les offres disponibles sur le marché bancaire local. Vous pourrez ainsi mieux choisir les offres adaptées à votre profil.
- Mieux préparer son projet immobilier : Simuler votre emprunt immobilier est une bonne stratégie avant de se lancer. Dès lors, vous pouvez anticiper le montant de vos mensualités, le montant du loyer que vous devez fixer pour arriver à l’autofinancement, etc. Vous pourrez ainsi mieux prévoir les différents détails de votre projet et évaluer à l’avance s’il est viable ou non.
- Profiter des avantages d’un outil totalement gratuit : Les simulateurs d’emprunt sont pléthores sur Internet. Leur service est généralement gratuit.
Comment Bevouac estime votre capacité d’emprunt ?
Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier ? Pour cela, vous devez forcément passer par un prêt immobilier (à moins d’un achat comptant). La capacité d’emprunt désigne le montant maximal que vous pourrez alors obtenir auprès de la banque.
Notre simulateur prend en compte divers paramètres pour estimer votre capacité d’emprunt dont :
- Vos revenus nets (y compris ceux des éventuels co-emprunteurs) ;
- Vos charges récurrentes ;
- Votre situation maritale (en couple, marié, pacsé, etc.) ;
- Le montant de votre apport.
En somme, il ne faut pas que le remboursement du prêt vous empêche de vivre normalement au quotidien.
Quels éléments font varier votre capacité d’emprunt ?
Deux éléments principaux sont pris en compte par les banques pour estimer la capacité d’emprunt d’un investisseur :
Le taux d'endettement
Le calcul de cet indicateur permet aux banques de confronter les ressources d’un ménage face à ses charges récurrentes. C’est un moyen de s’assurer que l’emprunteur dispose de suffisamment de ressources pour payer leurs mensualités.
Par définition, le taux d’endettement désigne le ratio entre les dettes de l’emprunteur et ses revenus.
Pour calculer le taux d’endettement, on prend en compte les revenus et les charges de l’emprunteur. Parmi ses revenus sont inclus :
- Les salaires ;
- Les éventuels revenus locatifs ;
- Les revenus de placements financiers ;
- Les pensions de retraite ;
- Etc.
D’un autre côté, sont inclus dans les charges :
- Vos mensualités de remboursement ;
- Votre loyer si vous êtes locataire ;
- Vos charges courantes ;
- Etc.
En plus du taux d’endettement actuel, la banque calcule également le taux d’endettement éventuel si le prêt est accordé.
Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a fixé le taux d’endettement maximum à 35 %.
Le reste à vivre
Il s’agit du montant qui reste à la disposition de l’emprunteur une fois ses charges acquittées, y compris le paiement des mensualités.
L’emprunteur doit en effet pouvoir vivre une fois qu’il a payé ses mensualités.
Dans le cas contraire, le prêt n’est pas accordé par la banque. Cependant, pour le calculer, la banque prend aussi en compte la localisation. Compte tenu des différences au niveau du coût de la vie, un emprunteur vivant à Paris ne peut pas avoir un même reste à vivre qu’un autre vivant en province.
De même, la composition du foyer joue aussi un rôle important dans le calcul. Un emprunteur célibataire n’a pas les mêmes besoins qu’un couple avec 2 enfants.
Le critère du reste à vivre est parfois plus important que le taux d’endettement. En effet, la banque peut ignorer le seuil d’endettement de 35 % si l’emprunteur dispose d’un reste à vivre confortable.
Toutefois, chaque établissement bancaire détermine ses propres critères en matière de crédit immobilier.
Chacun fixe ses propres seuils de tolérance. C’est pour cette raison qu’il faut solliciter plusieurs banques afin de sélectionner celle qui vous offre les meilleures conditions.
Exemple de capacité d’emprunt
Un couple marié touche des revenus mensuels de 1 900 euros et 2100 euros. Il s’agit d’un revenu salarial et le couple ne perçoit aucun autre revenu complémentaire.
Parmi leurs charges, on compte :
- Un loyer à 1 100 euros ;
- Des charges fixes supplémentaires d’un montant de 900 euros.
Autrement dit, le foyer perçoit 4 000 euros de revenus et 2 000 euros de charges fixes.
Voici la formule pour calculer la capacité d’emprunt :
Capacité d’emprunt = (Revenus – Charges) x 35 %
Avec cette formule, la capacité d’emprunt du couple est de 700 euros (4 000 – 2 000) x 35 %. Autrement dit, c’est le montant maximal de mensualités qu’ils pourront payer pour disposer d’un reste à vivre acceptable compte tenu de leurs rentrées d’argent.
Comment maximiser mes chances d’obtenir un crédit ?
Il est possible de maximiser vos chances d’obtenir un crédit, notamment en augmentant votre capacité d’emprunt. Plusieurs options s’offrent à vous à cet effet :
La restructuration des crédits en cours
Si vous avez déjà des crédits de consommation en cours, vous pouvez optimiser votre capacité d’emprunt en les restructurant.
Il s’agit d’une opération qui permet de regrouper plusieurs prêts en un seul. Elle permet ainsi de ne payer qu’une seule mensualité et d’allonger la durée de remboursement.
Ce n’est toutefois pas une opération sans inconvénient. Elle peut augmenter les frais.
De plus, elle est payante. Toutefois, si vous souhaitez améliorer votre capacité d’emprunt en vue d’un projet immobilier, c’est une option intéressante. Elle permet de réduire l’effort financier de l’emprunteur et améliorera ainsi son dossier de prêt.
Augmenter son apport personnel
Si votre apport est plus important, la banque peut vous prêter une somme plus importante. Pensez seulement à garder une épargne résiduelle de sûreté, nécessaire tout au long de votre projet immobilier.
Réduire ses charges fixes
Cette action permet de baisser votre taux d’endettement. On a vu en effet que le calcul du taux d’endettement prend en compte les charges. Ainsi, en les réduisant, vous pourrez également réduire votre taux d’endettement.
Aussi, si vous avez des crédits à la consommation en cours, il peut être judicieux de les solder avant de faire une demande de crédit immobilier.
Se tourner vers les prêts aidés
Ces prêts vous permettent de contourner les exigences bancaires et d’optimiser votre capacité d’emprunt. Ce sont par exemple le prêt à taux zéro ou encore le prêt action logement.
Sachez néanmoins qu’ils sont soumis à des conditions, par exemple le prêt à taux zéro ne vous permet pas de mettre votre bien à louer les 6 premières années de signature du crédit (sauf conditions exceptionnelles).
Faire appel à un courtier immobilier
Un courtier saura vous conseiller et vous accompagner pour constituer un dossier de demande de crédit le plus solide possible.
Contracter deux prêts immobiliers au lieu d’un seul
C’est une astuce encore peu connue des investisseurs. Contracter deux prêts immobiliers permet de payer moins de mensualités sans pour autant que le coût de crédit n’augmente.
C’est le cas par exemple d’un emprunteur qui contracte deux prêts : un sur 15 ans et l’autre sur 10 ans. Il les rembourse en même temps. Il bénéficie alors d’un taux d'intérêt moindre pour celui qui est le plus court.
Peut-on modifier les mensualités dans le temps ?
On appelle cette opération la modulation des mensualités de crédit. Elle consiste à baisser ou à augmenter le montant des mensualités.
Oui, cette opération est permise par les établissements bancaires à condition d’opter pour un prêt modulable.
Deux options sont alors possibles :
Augmenter les mensualités
Augmentation des mensualités signifie réduction de la durée de remboursement et donc diminution du coût du crédit. En effet, lorsque vous réduisez la durée d’un crédit, vous payez moins d’intérêts, mais également les frais d’assurance.
Cette décision peut résulter d’une stratégie de départ qui consisterait à accepter des mensualités plus faibles et une durée de remboursement plus longue.
Ce faisant, l’emprunteur affichait un taux d’endettement moindre. Il augmenterait alors ses chances d’obtention du crédit immobilier.
Puis en cours de remboursement, il demande une augmentation des mensualités pour pouvoir réduire la durée de remboursement.
Cette stratégie est peu utilisée par les investisseurs, car elle augmente l’effort d’épargne à fournir.
Diminuer ses mensualités
C’est une stratégie qui permet de gagner en pouvoir d’achat, car elle permet de réduire son effort d’épargne.
Il faut savoir qu’une telle opération allonge la durée de remboursement du crédit tout en augmentant son coût global.
Les banques n’acceptent généralement qu’une diminution de 30 % au maximum. C’est pour cette raison qu’il ne faut pas se hasarder à souscrire un crédit avec de fortes mensualités pour ensuite en demander la baisse. Vous pourriez être déçus des conditions imposées par la banque.
