Vous investissez en location non meublée et vous cherchez à savoir quel est le mode de calcul de l'impôt sur le revenu locatif non meublé ?
La fiscalité est un aspect important dans un investissement locatif. C'est pourquoi en comprendre le fonctionnement est déjà un premier pas pour optimiser votre imposition.
Voici un guide complet pour vous aider à mieux comprendre le mode d'imposition dans le cadre d'une location non meublée.
Qu'est-ce qu’un revenu locatif non meublé ?
Un revenu locatif correspond aux revenus gagnés par un propriétaire lorsqu'il met en location un bien immobilier vide. On les appelle les revenus fonciers.
Définition du revenu locatif non meublé
Le revenu locatif non meublé désigne les sommes perçues par un propriétaire bailleur en contrepartie de la location de son bien immobilier. Ces revenus proviennent donc de la mise à disposition d'un espace résidentiel à un locataire.
Différences entre locatif meublé et non meublé
La principale distinction entre une location meublée et une location non meublée réside dans l'état du logement au moment de la location :
Location meublée
Le bien est loué avec tout le mobilier et les équipements nécessaires pour y vivre, manger et dormir confortablement.
Un logement meublé inclut notamment :
- Une table
- Des chaises
- Des appareils électroménagers
- De la vaisselle
- Du linge de maison
- Etc.
Un décret du 31 juillet 2015 dresse la liste des équipements obligatoires pour qualifier un logement de meublé.
Les locataires peuvent emménager sans devoir apporter leurs propres meubles.
Location non meublée
Le logement est loué sans mobilier ni équipements.
Les locataires doivent apporter ou acheter leur propre mobilier et équipement pour aménager le logement. Ce type de location offre plus de liberté aux locataires qui peuvent ainsi personnaliser leur espace selon leurs préférences.
Par ailleurs, des différences légales et fiscales existent entre ces deux types de locations, notamment en ce qui concerne :
- La durée des baux
- Les obligations du propriétaire et du locataire
- Les régimes fiscaux applicables
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Comment se calcule le revenu locatif non meublé ?
Le calcul du revenu locatif non meublé se fait en fonction des loyers perçus et des charges déductibles.
Les éléments pris en compte
Pour déterminer le revenu locatif non meublé, plusieurs éléments entrent en jeu. Voici les principaux :
- Les loyers perçus. C'est le montant total des loyers encaissés pendant l'année pour la location du bien.
- Les charges déductibles. Ce sont les dépenses que le propriétaire peut soustraire des loyers perçus.
- Le régime fiscal. Selon le montant des revenus fonciers, le propriétaire peut être soumis au régime micro-foncier. Cela concerne les revenus inférieurs à 15 000 € par an). Ils permettant de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30 %.
Le locataire peut aussi être soumis au régime réel au-delà de ce seuil ou sur option qui permet de déduire les charges réelles.
- Le déficit foncier. Si les charges déductibles excèdent les loyers perçus, cela crée un déficit foncier qui peut être déduit du revenu global dans certaines limites et conditions.
Les déductions possibles
Les déductions possibles pour le revenu locatif non meublé comprennent une variété de charges que le propriétaire peut soustraire des loyers encaissés. Voici les principales charges déductibles.
- Les frais de réparation et d'entretien. Il est possible de déduire les coûts liés à la maintenance et aux réparations nécessaires du bien.
- Les provisions pour charges de copropriété. Les sommes versées pour les dépenses collectives de l'immeuble sont également déductibles.
- Les frais de gestion. Les frais payés pour la gestion du bien par un professionnel sont déductibles.
- Les primes d'assurances. Les coûts des assurances relatives au bien, telles que l'assurance habitation ou contre les loyers impayés, peuvent être soustraits.
- Les intérêts d’emprunts. Les intérêts relatifs aux prêts souscrits pour l'acquisition, la rénovation ou la maintenance du bien immobilier sont déductibles.
- Certains impôts. Des taxes locales spécifiques, comme la taxe foncière ou celle pour l'enlèvement des ordures ménagères, peuvent être retranchées.
Le régime fiscal applicable au revenu locatif non meublé
Le régime fiscal du revenu locatif non meublé en France dépend du montant des revenus fonciers perçus par le propriétaire. Il existe deux régimes principaux.
Le régime micro-foncier
Si le montant de vos revenus fonciers bruts annuels est en dessous de 15 000 €, vous serez automatiquement placé sous ce régime. Celui-ci prévoit un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir les charges, ce qui implique que vous serez imposé uniquement sur 70 % de vos revenus locatifs bruts.
Le régime réel
Si vos revenus fonciers bruts annuels excèdent 15 000 € ou si vous optez pour ce régime même avec des revenus inférieurs, vous devez déclarer votre revenu foncier net. Cela implique la soustraction de toutes vos charges déductibles de vos revenus fonciers bruts. Une fois choisi, ce régime vous lie pour une période de 3 ans.
Comment calculer l'impôt sur le revenu locatif non meublé ?
Pour calculer l'impôt sur le revenu locatif non meublé en France, vous devez suivre les étapes suivantes :
Calcul sous le régime micro-foncier
Sous le régime micro-foncier en France, le calcul de l'impôt sur le revenu locatif non meublé est simplifié grâce à l'application d'un abattement forfaitaire. Voici la démarche à suivre :
- Calculez vos revenus locatifs bruts. Additionnez tous les loyers perçus au cours de l'année au titre de votre bien non meublé.
- Appliquez l'abattement forfaitaire. Un abattement de 30 % est automatiquement déduit pour couvrir les charges liées à la propriété. Aucune justification de ces charges n'est requise.
- Déterminez le revenu imposable. Soustrayez l'abattement de 30 % de vos revenus locatifs bruts pour obtenir le montant imposable.
Par exemple, si vos loyers annuels s'élèvent à 6 000 €, l'abattement de 30 % équivaut à 1 800 €. Votre revenu locatif imposable sera donc de 4 200 € (6 000 € - 1 800 €).
Calcul sous le régime réel
Sous le régime réel, le calcul de l'impôt sur les revenus locatifs permet une plus grande marge pour les déductions. En pratique, la formule pour déterminer l'imposition est la suivante : montant brut annuel perçu moins le montant total des déductions pour obtenir le montant net imposable.
Voici un exemple concret :
- Revenu foncier brut annuel : 20 000 €
- Frais de réparation : 1 000 €
- Travaux d'amélioration : 3 000 €
- Provisions pour charges de copropriété : 500 €
- Frais de gestion : 300 €
- Primes d'assurances : 200 €
- Intérêts d'emprunts : 2 000 €
- Taxe foncière : 800 €
Calculons le revenu foncier net :
Revenu foncier net = 20 000 € - (1 000 € + 3 000 € + 500 € + 300 € + 200 € + 2 000 € + 800 €) = 12 200 €.
Comment faire sa déclaration aux impôts ?
Pour effectuer votre déclaration de revenus en France, suivez ces étapes :
- Connectez-vous sur votre espace particulier sur le site des impôts
- Identifiez-vous en utilisant votre numéro fiscal et votre mot de passe
- Accédez au formulaire de déclaration en sélectionnant la rubrique "Déclarer”
- Remplissez les sections concernant vos revenus et charges en vous basant sur les informations préremplies et vos pièces justificatives
- Vérifiez les informations préremplies et corrigez-les si nécessaire en vous référant à vos bulletins de salaire, relevés de pension ou autres documents fournis par vos sources de revenus
- Choisissez la déclaration en ligne pour profiter d'avantages tels que des délais supplémentaires et une meilleure traçabilité
- En cas de changement d'adresse, assurez-vous que celle-ci au 1er janvier est correctement renseignée dans votre déclaration pour éviter des erreurs d'imposition.
Quels dispositifs de défiscalisation existent pour réduire l’impôt ?
En France, plusieurs dispositifs de défiscalisation sont disponibles pour réduire l'impôt sur le revenu. Voici les dispositifs les plus courants en 2024.
- Le dispositif Denormandie
- La loi Malraux
- Investissement en Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI)
- Création de déficit foncier
- Plan d'Épargne Retraite (PER)
- Investissement dans les PME
- SOFICA
- Loi Monuments Historiques
Les réductions et crédits d'impôt possibles
En France, pour l'année fiscale 2024, les contribuables peuvent profiter de diverses réductions et crédits d'impôt afin de réduire leur charge fiscale. Voici des exemples :
- Emploi d'un salarié à domicile
- Frais d'hébergement en Ehpad
- Dons à des associations
- Dépenses liées à la dépendance
- Frais de garde des jeunes enfants
- Crédit d'impôt pour rénovation énergétique
- Investissement dans une PME
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Les erreurs courantes à éviter lors du calcul de l'impôt
Lors du calcul de l'impôt sur le revenu, il est primordial d'éviter certaines erreurs courrantes afin de garantir le paiement exact et d'optimiser vos avantages fiscaux.
Voici trois erreurs fréquemment rencontrées à éviter :
Négliger certaines déductions
Vous devez bien connaître les déductions auxquelles vous avez droit et les appliquer correctement. Les déductions peuvent comprendre les frais professionnels, les intérêts d'emprunt immobilier, etc. Ignorer certaines déductions possibles peut alourdir votre facture fiscale.
Oublier de déclarer certains revenus
Tous les revenus doivent être déclarés, même ceux qui peuvent sembler insignifiants ou occasionnels, comme les revenus locatifs, les gains en capital, les revenus des activités indépendantes, etc. Toute omission de déclarer des revenus peut entraîner des sanctions et des intérêts de retard.
Ne pas choisir le régime fiscal adapté
Selon votre situation, le régime micro-foncier ou le régime réel peut être plus avantageux. Chaque régime fiscal offre des avantages mais présentent aussi des inconvénient.
Le régime micro-foncier propose un abattement forfaitaire mais peut ne pas être optimal si vos charges réelles dépassent cet abattement. Choisir le mauvais régime peut entraîner des coûts supplémentaires en impôts.
Il faut donc choisir en fonction de votre situation.
En résumé, il est important de bien comprendre le mode de calcul de l'impôt sur le revenu dans le cadre d'une location non meublée. Ce calcul est aisé si vous optez pour le régime micro-foncier mais s'avère plus complexe dans le cadre du régime réel. Dans les deux cas, pensez à optimiser votre fiscalité grâce aux dispositifs de défiscalisation disponibles.
