Choisir entre le régime micro bic ou réel est une décision importante pour les investisseurs immobiliers. Ces régimes fiscaux diffèrent par leur simplicité et leur flexibilité. Le micro BIC séduit par sa facilité, tandis que le régime réel permet une déduction plus large des charges. Découvrez dans cet article quel régime est le plus avantageux pour optimiser sa fiscalité en location meublée.
Qu'est-ce que le régime Micro BIC ?
Le régime Micro BIC est un régime fiscal destiné aux micro-investisseurs qui exercent une activité industrielle, artisanale ou commerciale. Il s'applique lorsque le chiffre d'affaires annuel ne dépasse pas un certain plafond.
Ce régime permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires, qui est ensuite imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Les plafonds actuels sont de 188 700 € pour les activités de vente et 77 700 € pour les services.
C’est donc ce dernier plafond qui s’applique en matière d’investissements immobiliers.
Si ces seuils sont dépassés deux années consécutives, l'investisseur passe automatiquement au régime réel d'imposition.
Ses avantages et inconvénients
Le régime Micro BIC présente des avantages et des inconvénients qui peuvent influencer la décision des investisseurs quant à leur choix de régime fiscal.
Les avantages
Le régime Micro BIC offre plusieurs avantages pour les investisseurs :
- Simplicité administrative :
Il est facile à mettre en place et ne requiert pas de comptabilité détaillée - Abattement forfaitaire :
Un abattement forfaitaire de 50% pour les meublés classiques et 71% pour les meublés touristiques - Moins de charges à gérer :
C’est idéal si les charges réelles de l'entreprise sont faibles car il n'est pas nécessaire de les justifier
Inconvénients
Cependant, le régime Micro BIC présente aussi certains inconvénients :
- Limitation des déductions :
Il ne permet pas de déduire les charges réelles ni d'amortir le bien, ce qui peut être désavantageux si les charges sont importantes. - Plafonds de chiffre d'affaires :
Les seuils de chiffre d'affaires pour bénéficier du régime sont limités, et le dépassement de ces seuils deux années consécutives entraîne le passage au régime réel - Moins avantageux pour certains :
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), le régime Micro BIC peut présenter moins d'avantages fiscaux que le régime réel simplifié, notamment en termes d'imposition
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Qu'est-ce que le régime réel ?
Le régime réel en LMNP est un mode d'imposition des revenus locatifs qui permet de déduire de vos recettes l'ensemble des charges et des amortissements liés à votre activité.
A contrario du régime micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes, le régime réel vous permet de ne fiscaliser que vos bénéfices réels, c'est-à-dire la différence entre vos recettes et vos charges déductibles.
Le régime réel s'applique automatiquement si vos recettes annuelles de location meublée dépassent 77 700 € HT. Vous pouvez également choisir le régime réel même si vos recettes sont inférieures à ce seuil, si vous souhaitez bénéficier d'une fiscalité plus avantageuse.
Ses avantages et inconvénients
Voici un aperçu des avantages et inconvénients de ce régime.
Les avantages
Le régime micro bic présente plusieurs avantages :
- La déduction des charges réelles :
Le régime réel permet de déduire l'ensemble des charges réelles (notamment les amortissements), ce qui peut réduire voire annuler l'assiette imposable
- Amortissements :
Possibilité d'amortir le prix d’achat du bien immobilier, ce qui permet d'étaler la charge fiscale dans le temps - Adaptabilité :
Le régime réel est plus adapté aux investisseurs ayant des charges importantes ou des investissements conséquents
Les inconvénients
Le régime réel présente aussi des inconvénients comme :
- La complexité administrative :
Il nécessite une comptabilité détaillée et rigoureuse, ce qui peut représenter un coût supplémentaire en termes de gestion comptable. En effet, pour éviter les erreurs, le recours aux services d’un expert-comptable est généralement nécessaire - Les obligations déclaratives :
Les entreprises doivent remplir des déclarations fiscales plus complexes, comme la liasse fiscale, et respecter des échéances précises
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Comparaison entre le régime Micro BIC et le régime réel pour les locations meublées
Voici une comparaison détaillée des deux régimes :
Les critères de choix
Le choix entre le régime Micro BIC et le régime réel dépend de divers éléments :
- La nature de l'activité :
Le type d'activité de location meublée que vous exercez peut influencer le choix du régime
- Le montant des charges :
Si vos charges dépassent 50% de vos recettes brutes, le régime réel sera plus avantageux - La valeur du bien immobilier :
La valeur de votre bien et les revenus locatifs qu'il génère sont également des critères importants
Les seuils de revenus locatifs
Les seuils de revenus locatifs sont différents pour chaque régime :
- Micro bic :
Pour les locations meublées, le seuil est de 72 600 € pour rester dans le régime micro bic - Régime réel :
Si vos recettes locatives sont supérieures à 72 600 €, le régime réel simplifié s'applique de plein droit
Les obligations comptables
Les obligations comptables varient selon les deux régimes :
- Micro bic :
Les obligations comptables sont minimales, avec seulement la nécessité de tenir un registre des recettes - Régime réel :
Nécessite une comptabilité rigoureuse avec une liasse fiscale à fournir chaque année. On vous recommande de faire appel à un comptable
Les implications fiscales
Les implications fiscales sont le plus important entre les deux régimes :
- Micro bic :
Offre un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes brutes, ce qui peut être avantageux si les charges réelles sont inférieures à cet abattement - Régime réel :
Permet la déduction de toutes les charges réelles et l'amortissement du bien immobilier, ce qui est souvent le plus avantageux si vos charges sont importantes
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Les implications fiscales de chaque régime
Lorsqu'il s'agit de comprendre les implications fiscales des régimes Micro BIC et réel, le calcul de l'impôt est un élément central. Voici comment l'impôt est calculé sous chacun de ces régimes.
Le calcul de l'impôt sous le régime Micro BIC
Sous le régime Micro BIC, l'impôt est calculé en fonction du chiffre d'affaires encaissé au cours de l'année.
L'abattement forfaitaire est de 50% pour les locations meublées classiques et de 71% pour les meublés de tourisme classés. Le résultat après abattement est ensuite soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu. La formule générale est :
Impôt Micro BIC = Chiffre d'affaires x Taux d'imposition
Par exemple, pour un investisseur au régime Micro BIC avec 10 000 € de loyers annuels, l'abattement est de 50%.
Cela signifie qu’il est imposée sur la base de 5 000 € (50% de 10 000 €).
Ainsi, le calcul serait :
Si le taux d'imposition est de 20%, l'impôt sur le revenu serait:
Impôt = 5 000 € * 20% = 1 000 €
Le calcul de l'impôt sous le régime réel
Dans le régime réel, l'impôt est calculé en fonction du bénéfice réel réalisé au cours de l'année d'exercice.
Impôt Réel = (Recettes - Charges déductibles) x Taux d'imposition
Les charges déductibles incluent toutes les dépenses liées à l'activité de location, comme les intérêts d'emprunt, les travaux de rénovation, les frais de gestion, etc.
Le bénéfice ainsi calculé est ensuite imposé selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu.
Prenons l'exemple d'un investisseur avec toujours de 10 000 € de loyers et 7 000 € de charges.
Le calcul serait donc :
Le bénéfice imposable est de 3 000 € (10 000 € - 7 000 €). Si le taux d'imposition est de 30%, l'impôt sur le revenu serait:
Impôt réel = 3 000 € x 30% = 900 €
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Les démarches pour changer de régime fiscal en LMNP
Pour les LMNP, changer de régime fiscal, par exemple du régime micro BIC au régime réel ou inversement, implique plusieurs étapes et respecter certains délais.
Voici un guide simplifié pour vous aider dans cette démarche.
Les étapes à suivre
Pour changer de régime fiscal en tant que LMNP, voici les étapes à suivre :
- Évaluer la pertinence du changement :
Avant de changer de régime fiscal, il est important d'évaluer si le régime réel est plus avantageux pour votre situation. Utilisez un simulateur en ligne ou consultez votre comptable - Informer le Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre situation :
Pour passer du régime micro BIC au régime réel, vous devez notifier votre SIE par courrier recommandé avec accusé de réception - Remplir le formulaire P0i :
Si vous débutez votre activité de LMNP, inscrivez-vous au régime Réel Simplifié lors de votre immatriculation en ligne sur le site de l'INPI - Envoyer le courrier de levée d'option :
Si vous êtes déjà sous le régime micro BIC, envoyez un courrier de levée d'option au centre des impôts auquel le bien loué est rattaché.
Les délais et formalités
Vous devez respecter certains délais et formalités administratives :
- Pour les nouveaux loueurs, vous pouvez vous enregistrer directement au régime Réel Simplifié sans avoir à lever l'option
- Pour les loueurs existants, la levée d'option doit être faite avant la date limite de déclaration des revenus de l'année pour laquelle vous souhaitez changer de régime. Pour les revenus de 2023 (déclarés en 2024), l'option doit être levée avant mai 2023
- Délai de notification :
Le changement doit être notifié avant le 1er février de l'année pour laquelle le nouveau régime fiscal doit s'appliquer - Durée de l'option. :
L'option pour le régime réel est valable pour un an et se renouvelle tacitement sauf si vous décidez de changer à nouveau
Les erreurs à éviter lors du choix du régime fiscal pour la location meublée
Lors du choix du régime fiscal pour la location meublée, vous devez éviter certaines erreurs qui pourraient affecter la rentabilité de votre investissement.
Sous-estimer ses charges
Ne pas prendre en compte toutes les charges réelles peut conduire à choisir le régime micro BIC par défaut, alors que le régime réel pourrait être plus avantageux.
Si vos charges réelles dépassent l'abattement forfaitaire de 50% proposé par le régime micro BIC, vous payez plus d'impôts que nécessaire.
Mal calculer la rentabilité du projet
Il est important de réaliser une prévision de rentabilité en tenant compte de tous les paramètres fiscaux. Omettre des éléments tels que les amortissements ou les éventuelles évolutions de la législation fiscale peut entraîner une mauvaise estimation de la rentabilité.
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Bevouac vous accompagne dans le choix de votre régime fiscal en LMNP
Bevouac propose de l’investissement clé en main, notamment ceux qui investissent en meublé.
Chez Bevouac, nous comprenons que chaque investisseur est unique et que la fiscalité immobilière peut être complexe. C'est pourquoi nous offrons un service personnalisé pour vous guider dans le choix du régime fiscal le plus adapté à votre situation en LMNP.
- Expertise à jour :
Nos experts sont constamment informés des dernières règles fiscales, y compris les réformes de 2024, pour vous fournir des conseils précis et optimisés. - Outils pratiques :
Bénéficiez d'outils en ligne pour simuler vos investissements et comprendre l'impact fiscal de chaque décision.
En conclusion, faire le choix entre le micro bic ou le régime réel dépend de la situation individuelle de chaque investisseur LMNP. Il est essentiel d'évaluer les charges réelles et la rentabilité prévue pour faire un choix éclairé. En fin de compte, que ce soit le micro bic ou réel, l'objectif est surtout d'optimiser sa fiscalité.
