Vous avez un investissement locatif et vous vous demandez ce qui est le plus avantageux entre le régime micro foncier et le régime réel ? Chaque régime possède son lot d’avantages. Pour choisir, il faut prendre en compte votre situation personnelle. Suivez notre guide.
Le choix du régime micro foncier ou réel n’est valable qu’en location nue
Lorsque vous louez un logement vide, vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Dans ce cas, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-foncier et le réel.
Pour la comparaison, dans le cadre d’une location meublée, vous devez choisir entre le régime micro-BIC et le réel. Les revenus locatifs d’une location meublée sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
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Présentation du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier concerne les revenus locatifs issus de différents types de location : appartement, maison, garage, local commercial, cave, etc.
La définition du régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est le régime par défaut qui s’applique aux bailleurs ayant des revenus locatifs modérés. Comme on l’a vu plus haut, il s’applique uniquement aux locations nues car les revenus locatifs ici sont considérés comme issus d’une activité civile.
Ils sont donc intégrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu.
Les conditions pour être au régime micro-foncier
Le régime micro-foncier s’applique dès lors que l’investisseur encaisse des revenus locatifs dont le montant ne dépasse pas 15 000 euros par an. On parle ici de revenus locatifs bruts, hors charges et hors taxes (cas de loyers soumis à la TVA).
D'autre part, ce régime n'est pas applicable aux propriétaires :
- D'un monument historique ;
- D'un bien immobilier dont l'imposition des revenus locatifs sont soumis à un régime fiscal spécial comme la loi Scellier ou le dispositif Pinel ;
- D'un bien immobilier situé dans un site patrimonial remarquable ;
- D'un bien détenu en nue-propriété ou loué dans le cadre d'une convention avec l'ANAH.
L’impact sur l’imposition
Le régime micro-foncier ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 %. Cet abattement est attribué au titre des charges déductibles. Dans le régime micro-foncier, le montant de ces dernières est donc fixé forfaitairement. Leur montant réel n’est pas pris en compte.
Ce sont donc les 70 % restant des revenus locatifs qui seront imposables et intégrés dans le calcul de l’impôt sur le revenu. Ils s’ajoutent ainsi aux autres revenus du contribuable, comme les revenus du travail, par exemple.
Le régime micro-foncier offre ainsi comme avantage principal la simplicité de la déclaration. Ce qui le rend surtout adapté aux “petits investisseurs”. Il suffit seulement de déclarer les loyers effectivement perçus.
C’est l'administration elle-même qui se charge d’appliquer l’abattement et de réaliser les calculs correspondants. Le contribuable se contente de déclarer ses revenus et n’a pas à réaliser aucune démarche supplémentaire.
Le régime micro-foncier est donc particulièrement adapté pour les investisseurs qui ont peu de charges à assurer. En effet, si vous souhaitez déclarer le montant effectif de vos charges pour les déduire, ce régime n’est pas pour vous.
Comment déclarer ses revenus en micro-foncier sur votre fiche d’imposition ?
Pour déclarer vos revenus locatifs au titre du régime micro-foncier, vous devez inscrire le montant total de ces derniers à la ligne 4BE de votre formulaire N° 2042.
Présentation du régime réel
Comme son nom l’indique, le régime réel permet de déduire le montant réel de vos charges déductibles de vos revenus imposables.
La définition du régime réel
Le régime réel s’adresse aux investisseurs locatifs qui perçoivent des revenus locatifs d’un montant conséquent et dont les charges sont aussi importantes.
Ce régime est aussi le plus adapté si vous envisagez de réaliser des travaux d’entretien, de rénovation ou d’amélioration. Il permet en effet de déclarer le montant des dépenses effectivement supportées.
Les conditions pour être au régime réel
Le régime réel s’applique automatiquement dès lors que le montant des revenus locatifs dépasse 15 000 euros par an. Ici encore, le montant pris en compte est le montant hors taxe et hors charges.
Même si le montant de vos revenus est inférieur à 15 000 euros, vous pouvez tout de même opter pour ce régime fiscal. En effet, si vous avez des charges élevées et que l’abattement du régime micro-foncier ne suffit pas à les déduire, le régime réel est votre meilleure option.
L’impact sur l’imposition
Le régime réel permet de déclarer le montant réel des charges et dépenses liées à la location. Celles-ci sont alors déduites du revenu imposable pour réduire son imposition.
Comment déclarer ses revenus au réel sur votre fiche d’imposition ?
Dans le cadre du régime réel, vous devez également remplir le formulaire de déclaration de revenus N° 2042. Vous devez cependant y annexer le formulaire N° 2044 dans lequel vous détaillez le calcul de votre revenu foncier.
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Le déficit foncier avec le réel
Dans le cadre du régime réel, si le montant des charges déductibles est supérieur à celui des revenus fonciers, on parle de déficit foncier. Cet excédent peut ensuite être déduit sur les autres revenus du contribuable. A la clé, une réduction de l’impôt sur le revenu.
De plus, dans le cas où le montant du déficit est supérieur aux autres revenus du bailleur, l’excédent peut être reporté sur les dix années suivantes dans la limite de 10 700 euros par an.
Le déficit foncier offre donc aux propriétaires la possibilité de réduire leur impôt sur plusieurs années.
Dans quels cas le régime micro-foncier est mieux que le régime réel ?
On a vu que l’abattement de 30 % en régime micro-foncier peut ne pas être suffisant pour tout investisseur. En effet, les investisseurs qui assurent des charges dont le montant dépasse 30 % de leurs loyers n’y trouvent aucun intérêt.
Ce régime pourrait cependant être avantageux si vos charges ainsi que les travaux que vous avez réalisés durant l’année ont été faibles.
D’autre part, si le montant de vos revenus locatifs est inférieur à 15 000 euros et que le montant de vos charges est faible, le régime micro-foncier sera votre meilleure option.
Exemple concret entre le micro-foncier et le réel
Après avoir fait le tour des conditions et des impacts de chaque régime, on vous livre deux exemples concrets pour illustrer nos dires.
Exemple 1 : cas où le régime micro-foncier est le plus adapté
Un investisseur perçoit 10 500 euros de revenus fonciers dans l’année. Ces revenus concernent un logement neuf qui ne nécessite donc ni travaux de rénovation ni d’entretien. De plus, il est déjà arrivé à terme du remboursement de son crédit immobilier.
Il a donc peu de charges locatives à assurer d’autant plus qu’il s’occupe lui-même de sa gestion locative. Il doit seulement s’acquitter de la taxe foncière qui s’élève à 525 euros et des charges de copropriété à 600 euros.
Ainsi, les charges déductibles s’élèvent à :
- 1 125 euros dans le régime réel ;
- 3 150 euros dans le régime micro-foncier (abattement de 30 %).
Ainsi, voici la base d’imposition après déduction des charges pour chaque régime :
- Régime réel : 9 375 euros (soit 10 500 - 1 125 euros) ;
- Régime foncier : 7 350 euros (soit 10 500 euros - 3 150 euros).
Il faut maintenant calculer le montant des impôts fonciers pour chaque régime.
Pour le régime micro-foncier :
- L’impôt sur le revenu (tranche de 11 %) : 808,5 euros ;
- Les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1 264,2 euros ;
- Montant total de l’impôt : 2 072,7 euros.
Pour le régime réel :
- L’impôt sur le revenu (tranche de 11 %) : 1 031,25 euros ;
- Les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1 612,5 euros ;
- Montant total de l’impôt : 2 643,75 euros.
En optant pour le régime micro-foncier, l’investisseur économise ainsi 571,05 euros.
Il est donc évident que dans le cas d’un investissement où les charges sont faibles, il vaut mieux opter pour le régime micro-foncier. Celui-ci permet en effet de déduire plus de charges et donc de payer moins d’impôt que le régime réel.
Exemple 2 :
Un investisseur perçoit 14 000 euros de revenus fonciers. Il a fait le choix d’acquérir des biens à rénover qu’il finance à l’aide d’un crédit immobilier. Il prévoit donc de devoir assumer d’importantes dépenses de travaux. De plus, il opte de déléguer sa gestion locative à une agence spécialisée.
Voici ses charges déductibles :
- 700 euros de taxe foncière ;
- 1 000 euros de charges de copropriété ;
- 500 euros de charges de gestion ;
- 1 600 euros d’intérêts d’emprunt ;
- 600 euros d’intérêts d’emprunt ;
- 17 000 euros de coûts de travaux de rénovation sur ses différents biens.
Le montant total de ses charges déductibles est donc de :
- 21 400 euros dans le régime réel ;
- 4 200 euros dans le régime micro-foncier (après abattement de 30 %).
Ainsi, voici la base imposable pour chaque régime :
- Régime réel : 0 euro (avec un solde négatif de 7 400 euros) ;
- Régime micro-foncier : 9 800 euros (14 000 euros - 4 200 euros).
Nous allons maintenant procéder au calcul de l’impôt sur le revenu :
Pour le régime réel, l’investisseur n’a donc rien à payer. Au contraire, il peut constituer un déficit foncier de 7 400 euros reportable intégrable sur l’exercice fiscal suivant (étant inférieur à la limite annuelle de 10 700 euros).
Pour le régime micro-foncier :
- Impôt sur le revenu (tranche de 11 %) : 1 078 euros ;
- Les prélèvements sociaux (17,2 %) : 1 685,6 euros ;
- Montant total de l’impôt : 2 763,6 euros.
Dans ce cas de figure, le régime réel est donc largement plus avantageux pour l’investisseur car il lui permet de déduire le montant réel de ses charges.
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Peut-on passer du régime réel au micro-foncier et inversement ?
Il est possible de passer du régime micro-foncier au réel lorsque le contribuable estime que l’abattement de 30 % ne couvre pas l’ensemble de ses charges.
Il suffit de réaliser l’option en respectant le délai légal de dépôt de la déclaration de revenus. Aucune formalité supplémentaire n’est requise en dehors de la souscription de la déclaration 2044.
Il faut savoir que l’option pour le régime réel s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. D’autre part, dès lors que vous optez pour le régime réel, votre choix sera irrévocable pendant un délai de trois années civiles.
Une fois le délai de 3 ans écoulé, si le contribuable continue à souscrire une déclaration 2044, il conserve d’office le régime réel.
En revanche, s’il remplit toutes les conditions requises, il peut aussi migrer vers le régime micro-foncier après les 3 ans.
Il faut aussi souligner qu’aucune option n’est permise quand le seuil de revenus de 15 000 euros est franchi. Dans ce cas, en effet, c’est le régime réel qui s’applique d’office.
En résumé, choisir entre le régime micro foncier et le réel impose de prendre en compte les spécificités de votre situation. Le régime micro-foncier est idéal pour les investisseurs qui paient peu de charges alors que le régime réel est idéal pour pouvoir déduire des charges importantes. Ce dernier permet par ailleurs de bénéficier d’un déficit foncier pour réduire, voire ne pas payer d’impôt sur une certaine période.
