Sur le point de réaliser des travaux sur votre bien locatif, vous vous demandez s’ils sont déductibles du déficit foncier ?
Ce mécanisme hautement avantageux pour les investisseurs dans l'ancien permet de défiscaliser les travaux. Encore faut-il en connaître les conditions.
Dans cet article, nous vous fournissons un guide complet pour pouvoir utiliser au mieux le dispositif du déficit foncier.
Rappel sur ce qu'est le déficit foncier ?
Le déficit foncier est un dispositif fiscal qui permet de déduire de son revenu imposable le solde excédentaire issu de la soustraction des charges aux revenus locatifs.
Concrètement, le déficit foncier représente un dispositif légal et comptable qui autorise la soustraction des charges liées à la propriété immobilière des loyers encaissés.
Cette soustraction n’est possible que dans le cadre du régime d’imposition au réel.
Il faut rappeler que ce régime fiscal permet de déduire les charges liées à l’exploitation de la location aux revenus imposables.
Dans la liste des charges pouvant être déduites, figurent :
- Les intérêts d’emprunts (déductibles uniquement sur les revenus fonciers, contrairement aux autres charges déductibles sur le revenu global)
- Les primes d’assurance
- Les frais de gérance ou les honoraires de gestion
- La taxe foncière
- Les charges de copropriété qui sont à la charge du propriétaire
- Les coûts associés à divers travaux
- Les frais de procédure
- D’autres charges comme l’indemnité de relogement ou d’éviction d’un locataire
- Etc.
Lorsque le montant de ces dépenses excède celui des loyers perçus, on se trouve en situation de déficit foncier.
Gardez en tête que le déficit s’applique à l'échelle de l'ensemble de vos biens en location.
Vous pouvez avoir plusieurs biens qui génèrent un résultat positif et un seul qui en traîne un déficit global.
Ce mécanisme de déficit foncier est spécifiquement conçu pour les locations non meublées au régime réel.
Il est particulièrement avantageux pour les propriétaires qui engagent des travaux de rénovation. Le dispositif leur permet de diminuer leur impôt sur le revenu.
{{guide-investisseur-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Les avantages du déficit foncier pour les investisseurs
Les avantages du déficit foncier pour les investisseurs immobiliers s'articulent autour de ces deux axes :
La réduction de l'impôt sur le revenu
Le déficit foncier permet aux investisseurs de déduire les charges excédentaires des revenus locatifs de leur revenu global imposable. Cela entraîne une baisse de leur impôt sur le revenu.
Concrètement, lorsque les charges déductibles d'un bien immobilier sont supérieures aux revenus locatifs perçus, la différence constitue un déficit foncier. Celui-ci peut être imputé sur le revenu global du propriétaire.
De plus, le déficit foncier est reportable sur les exercices fiscaux suivants à hauteur de 10 700 euros par an. Autrement dit, en cas de déficit important, vous allez les déduire de vos revenus locatifs des années suivantes.
Par ailleurs, le dispositif du déficit foncier peut être cumulé avec les avantages fiscaux liés aux niches fiscales.
Une meilleure rentabilité locative
En réduisant les charges fiscales, l'investisseur augmente mécaniquement le rendement net de son investissement.
De plus, grâce au dispositif du déficit foncier, l’investisseur a tout intérêt à réaliser des travaux de rénovation. Ils permettent de créer un déficit foncier mais aussi de valoriser le bien et potentiellement augmenter les loyers.
Ainsi, le déficit foncier sert à la fois d'outil de gestion fiscale et de levier pour accroître la rentabilité à long terme de l'investissement.
{{la-formation-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Les types de travaux éligibles au déficit foncier
Seuls certains types de travaux sont déductibles des revenus imposables. En sont exclus par exemple les travaux de reconstruction, de construction et d’agrandissement.
Ainsi, seuls les travaux ayant pour but d’entretenir et de réparer le logement sont déductibles.
Voici les catégories de travaux qui peuvent être prises en compte dans le cadre du déficit foncier.
Les travaux de réparation
Ce sont les travaux qui visent à remettre le bien immobilier en bon état. Cela inclut la rénovation structurelle comme la réparation des murs porteurs, la toiture, ou encore le changement de chaudière.
Les travaux d'entretien
Il s'agit de maintenir le bien en bon état et de permettre son usage normal. Entrent ainsi dans cette catégorie beaucoup de choses comment le traitement d’une charpente contre les insectes ou la réparation d’un portail automatique.
Les travaux d'amélioration
Cela concerne les modifications apportées au bien dans le but d’augmenter sa valeur, son usage ou sa performance énergétique, sans en changer la consistance ou l'agencement. Cela peut inclure l'isolation thermique ou le remplacement de fenêtres pour améliorer la performance énergétique du bien, la réparation de l’installation électrique, etc.
Ce sont des travaux qui visent à augmenter la modernité et le confort du bien. Ils consistent ainsi à ajouter ou à remplacer certains équipements mais sans influer sur la structure de l’immeuble.
Les travaux exclus
Certains travaux ne sont pas éligibles au déficit foncier. Sont notamment exclus les travaux d'agrandissement, car ils ne sont pas directement liés à l'investissement locatif. En effet, ils peuvent conduire à une augmentation de la surface habitable, ce qui sort du cadre du déficit foncier.
Toutefois, ces travaux doivent être réalisés dans le cadre de la location non meublée et déclarés au régime réel de l'imposition pour bénéficier du dispositif de déficit foncier.
{{je-simule-mon-projet-2="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Comment déclarer les travaux pour bénéficier du déficit foncier
Pour déclarer les travaux et bénéficier du déficit foncier, voici les étapes à suivre.
Les documents nécessaires
Pour bénéficier du déficit foncier, il est essentiel de rassembler tous les justificatifs des travaux effectués. Cela inclut :
- Les documents justificatifs précis fournis par les sociétés qui ont effectué les travaux.
- Les preuves de paiement.
- Deux diagnostics de performance énergétique (DPE) avant et après les travaux pour les cas où vous améliorez la performance énegétique du bien.
Les étapes de la déclaration
La déclaration des travaux s'effectue en plusieurs étapes :
- Remplir le formulaire 2044. Ce formulaire est dédié à la déclaration des revenus fonciers au régime réel. Vous y indiquerez vos recettes locatives ainsi que vos frais et charges déductibles.
- Calculer le déficit. Déduisez les charges payées des revenus fonciers pour calculer le déficit.
- Déclaration en ligne. Reportez ces informations dans votre déclaration d'impôt en ligne, en suivant les instructions pour l'imputation du déficit sur votre revenu global ou son report sur les revenus fonciers des années suivantes.
Les limites et conditions du déficit foncier
Pour bénéficier du déficit foncier, il existe certaines limites et conditions à respecter.
Le plafond annuel
Le déficit foncier est soumis à un plafond annuel de déduction. Pour l'année 2024, les propriétaires peuvent déduire jusqu'à 10 700 euros de déficit foncier de leur revenu global. Ce montant peut être augmenté à 15 300 euros pour les logements qui bénéficient de certaines déductions spécifiques prévues à l'article 31 du Code général des impôts.
En revanche, ce plafond est plus élevé pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La limite d'imputation sur le revenu global est portée à 21 400 euros.
La durée de report des déficits
Les déficits fonciers qui ne peuvent être déduits en totalité au cours d'une année en raison du plafond annuel peuvent être reportés.
Par ailleurs, l'excédent de déficit foncier peut être déduit durant :
- Six ans de l'ensemble des revenus du propriétaire
- Dix ans exclusivement sur les revenus issus de la location immobilière
Cette possibilité de report offre une certaine flexibilité et permet aux propriétaires de planifier leur stratégie fiscale sur le long terme.
Exemples pratiques de calcul de déficit foncier
Voici des exemples pratiques pour illustrer le calcul du déficit foncier.
Exemple 1
Supposons que vous ayez un revenu brut foncier de 20 000 € et des charges foncières déductibles autres que les charges d’emprunt s'élevant à 25 000 €. Si vous avez également des charges d'intérêt d'emprunt de 3 500 €, votre déficit foncier serait calculé comme suit :
- Revenu brut foncier : 20 000 €
- Charges foncières déductibles : 25 000 €
- Charges d'intérêt d'emprunt : 3 500 €
Le déficit imputable sur le revenu global sera donc de 25 000 € - 20 000 € - 3 500 € = 8 500 €. Le déficit reportable sur le revenu global sera donc de 8 500 euros.
Exemple 2
Imaginons deux appartements avec les revenus et charges suivants :
- Appartement A : Revenu brut de 8 000 €, charges de 5 000 € = Revenu foncier excédentaire de 3 000 €
- Appartement B : Revenu brut de 4 000 €, charges de 15 000 € = Déficit foncier de 11 000 €
Le déficit foncier total serait de : 3 000 € - 11 000 € = -8 000 €, ce qui signifie que vous auriez un déficit foncier de 8 000 € à reporter.
Ainsi, ces exemples montrent comment les charges déductibles sont soustraites des revenus bruts pour déterminer le montant du déficit foncier.
Notez que ces calculs doivent être effectués dans le cadre du régime réel d'imposition et que les charges doivent être justifiées par des factures.
{{demarrer-projet="https://www.bevouac.com/composants-dynamiques"}}
Pourquoi faire appel à Bevouac pour vos investissements locatifs ?
Faire appel à Bevouac pour vos investissements locatifs présente plusieurs avantages :
- Accompagnement complet. Nous proposons un service d'investissement locatif clé en main, offrant un accompagnement de A à Z.
- Expertise professionnelle. Nous disposons d'une équipe d'experts qui conseille l'investisseur à chaque étape, de la définition du projet aux travaux, en passant par la fiscalité et la recherche du bien.
- Optimisation fiscale. Nous vous aidons à choisir le régime fiscal le plus avantageux pour votre situation.
- Gestion facilitée. Nos partenaires vous permettent de gérer simplement vos investissements.
- Choix des meilleurs biens. Notre approche repose sur l'analyse de 150 critères déterminants pour choisir les propriétés immobilières, ce qui garantit l'excellence de l'investissement.
En résumé, le déficit foncier est un levier fiscal avantageux pour les propriétaires bailleurs. Il encourage la rénovation du parc immobilier locatif et soutient la valorisation du patrimoine.
C'est un outil de gestion patrimoniale qui allie économie d'impôt et investissement responsable. Il nécessite toutefois une bonne connaissance des règles fiscales pour être pleinement optimisé. Ainsi, maîtriser le déficit foncier peut être un vrai atout pour l'investisseur immobilier.
