Choisir le régime fiscal adapté fait partie des clés pour optimiser votre investissement locatif. C’est pour cette raison qu’il peut arriver que du régime réel, l'on souhaite revenir au micro BIC dans le cadre d’un LMNP.
Le régime réel est en effet avantageux à condition d’avoir des charges qui peuvent dépasser la moitié des recettes locatives. Voici tout ce qu’il faut savoir pour passer du régime réel au micro BIC dans le cadre d’une location meublée non professionnelle.
Rappel sur ce qu’est le LMNP au micro BIC
Pour une location en nu, les revenus locatifs sont classés parmi les revenus fonciers imposables. Dans le cadre d’une location meublée en LMNP, ceux-ci sont catégorisés parmi les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La LMNP ou Location en meublé non professionnel permet de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro BIC et le régime réel.
Le régime micro BIC permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de :
- 50 % pour les meublés classiques
- 71 % pour les meublés de tourisme
Il faut savoir que le montant minimum de l’abattement est de 305 euros.
De fait, dans le cadre de ce régime fiscal, l’administration fiscale décide arbitrairement que vos charges équivalent à 50 % de vos recettes.
Vous n’avez donc plus la possibilité de déduire vos charges liées à l’exploitation du bien. De même, les déductions liées à l’achat de biens mobiliers, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière sont également exclues.
Ce régime fiscal est donc tout indiqué si vous ne souhaitez pas faire appel à un comptable. En effet, la déclaration de revenu est aussi simplifiée. D'ailleurs, le régime micro BIC est le régime par défaut dès lors que vous remplissez les conditions de revenu.
En effet, afin de pouvoir choisir le régime micro BIC, vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser 77 700 euros pour un meublé classique ou 188 700€ euros pour les locations de tourisme. En cas de dépassement de ce seuil, vous basculez automatiquement en régime réel.
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Rappel sur ce qu’est le LMNP au régime réel
Contrairement au régime du micro BIC, le régime réel ne permet de bénéficier d’abattement.
Toutefois, vous pouvez déduire vos charges réelles. Pour cela, il faut qu’il s’agisse de charges liées à l’exploitation du bien et justifiées par des factures en bonne et due forme.
Voici les charges déductibles dans le cadre du régime réel en LMNP :
- Les intérêts d’emprunt
- La taxe foncière
- L’achat du mobilier
- Les charges de copropriété
- L’assurance pour loyers impayés
- Etc.
Par ailleurs, ce régime fiscal permet également de déduire l’amortissement du bien. Il s’agit de tenir compte de la perte de valeur ou de l’usure du bien en déduisant annuellement une fraction du prix d’achat sur les recettes liées à la location du meublé.
Il faut toutefois souligner qu’il n’est pas possible de générer un déficit fiscal (comme peut le permettre le déficit foncier en location vide).
Grâce à ces nombreuses déductions, le régime réel permet donc dans certains cas de neutraliser complètement l’impôt sur le revenu lié à la location en meublé.
Pour bien calculer les amortissements et les déductions et ainsi tirer le maximum des avantages du régime réel, faire appel à un expert-comptable est incontournable.
Les critères pour passer du régime réel au micro BIC
Il est toujours possible de changer de régime fiscal en cours d’exploitation si vous vous rendez compte que vous êtes lésé. En principe, aucun régime n’est meilleur que l’autre.
Tout dépend de votre situation personnelle. Il faut notamment prendre en compte le montant de vos charges, mais aussi la valeur de votre bien immobilier.
Gardez en tête que votre choix doit pouvoir vous permettre de réaliser des économies en payant moins d’impôt. Si ce n’est pas le cas, c’est que vous avez choisi un régime fiscal inadapté à votre situation.
Le régime micro BIC présente l’avantage d’être administrativement moins contraignant. Toutefois, si vos charges sont supérieures à 50 % du montant de vos revenus locatifs, il vaut mieux opter pour le régime réel. Ainsi, le régime micro BIC est le régime fiscal de prédilection des investisseurs locatifs qui ont peu de charges à payer.
D’un autre côté, afin de bien tirer profit du régime réel, il faut faire appel à un expert-comptable, et éventuellement adhérer à un Organisme de gestion agréé (anciennement CGA). Il faut donc ajouter des frais supplémentaires dans vos charges d’exploitation. Aussi, si vos charges sont minimes et peuvent être largement prises en charge dans le cadre de l’abattement forfaitaire en micro BIC, il vaut donc mieux passer vers ce régime fiscal.
Il y a toutefois un plafond à respecter pour pouvoir passer au micro-BIC. Il faut en effet que vos recettes locatives ne dépassent pas 70 000 euros.
À partir du moment où vos loyers dépassent ce seuil, le basculement vers le régime réel est automatique. En revanche, si vos recettes restent inférieures à ce seuil, vous restez libre de choisir entre les deux régimes fiscaux.
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Les démarches à suivre pour passer du régime réel au micro BIC
Le choix pour le régime réel est valable pendant deux ans puis est reconduit tacitement si vous ne formulez pas de demande contraire.
Aussi, si vous souhaitez renoncer au régime du réel et passer au régime micro BIC, vous devez adresser une demande auprès du service des impôts des entreprises. Une telle démarche doit être effectuée avant le mois de mai afin que le changement soit effectif durant l’année fiscale suivante.
Cette demande de bascule au régime micro BIC doit être adressée par courrier recommandé avec accusé de réception.
Ce changement de régime fiscal devient irrévocable pendant un délai de deux ans. Il se renouvelle également tacitement tant que vos recettes ne dépassent pas le plafond légal.
Attention, ce changement ne sera possible que si vous ne dépassez pas le plafond légal du micro BIC.
Les risques liés à la transition du régime réel au micro BIC
On a vu que malgré sa simplicité, le micro BIC n’est pas avantageux dans l’absolu. En effet, des inconvénients existent :
- Impossibilité de déduire ses charges.
Le régime micro BIC ne tient pas compte de vos charges. Il se contente d’appliquer l’abattement de 50 % et le reste constitue votre bénéfice imposable.
- Un plafond à respecter.
Vos revenus locatifs ne doivent pas dépasser le seuil légal si vous souhaitez continuer à bénéficier du micro BIC.
- Pas d’obligations comptables.
Aussi, vous n’avez pas l’obligation de tenir un bilan et un compte de résultats annuel. Cela peut alors devenir un inconvénient, notamment si vous demandez des financements auprès d’une banque.
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Comment déclarer ses revenus au micro BIC après le changement ?
Lorsque vous êtes soumis au régime du micro BIC, vous devez intégrer votre déclaration de revenu dans votre déclaration de l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous n’avez pas besoin de remplir une déclaration de bénéfices spécifique (comme c’est le cas dans le cadre du régime réel).
Il vous suffit donc d’ajouter le montant de votre chiffre d’affaires, soit le revenu annuel brut et le plus ou moins-value.
Cette déclaration se fait ainsi annuellement. Pour cela, vous devez télécharger puis remplir le formulaire N°2042 C pro. Celui-ci comporte une case réservée à la déclaration des revenus micro BIC. Vous devez alors y inscrire le montant de vos recettes brutes.
Les revenus ainsi déclarés seront automatiquement grevés des prélèvements sociaux (au taux global de 17,2 %).
Il faut noter que vous devez déclarer votre revenu brut (sans appliquer d’abattement). En effet, il appartient à l’administration fiscale de faire ce calcul.
Ainsi, cette simplicité déclarative fait partie des avantages du micro BIC. En effet, les charges n’ont pas à y être mentionnées puisqu’elles ne sont pas prises en compte.
Quand peut-on changer de régime ?
Avant la loi de finances 2022, la date limite pour adresser l’option était fixée au 1er février 2022. Désormais, après cette loi, ce délai est prorogé.
Les investisseurs LMNP désirant changer de régime fiscal pourront dorénavant opter jusqu’au délai limite de dépôt de la déclaration N°2042 (déclaration personnelle de revenus). Ainsi, si vous souhaitez vous soumettre au régime micro BIC à l’année N, vous pouvez adresser votre demande jusqu’au mois de mai ou juin pour produire effet à l’année N+1.
En conclusion, il est important de savoir choisir son régime fiscal afin d’optimiser un investissement locatif. Passer du régime réel au micro BIC peut donc s'avérer nécessaire si vous vous rendez compte que l'abattement forfaitaire suffit à combler vos charges d'exploitation. D'autant plus que ce régime est plus simple et moins coûteux à gérer.
