Trouver un bien immobilier adapté à votre objectif
Après avoir lu attentivement le chapitre précédent, vos objectifs à travers ce placement ainsi que votre profil investisseur devraient être éclaircis. Vous savez qui sont les locataires que vous cernez et avez défini un plan pour votre achat.
Vous êtes donc conscient que si vous visez les étudiants pour votre location, vous devrez vous orienter vers une agglomération qui dispose d’un pôle universitaire et miser sur un studio ou un T1. Si vous ciblez les jeunes couples dynamiques, votre choix se portera sur un T2, dans une commune attractive et dans les secteurs proches du centre-ville. Pour les familles, il vaut mieux se tourner vers les quartiers calmes et les maisons ou appartements qui comptent au minimum deux chambres, non loin des crèches, des écoles et des espaces verts.
Afin de maximiser l’attrait des candidats pour votre logement, il reste cependant quelques points à considérer. Autant que possible, optez pour des habitations qui offrent une vue dégagée. De nombreux locataires seront prêts à payer pour avoir le privilège d’admirer chaque jour des paysages somptueux depuis leurs fenêtres.
L’exposition au soleil est également un critère important : un appartement orienté au nord est souvent moins prisé que celui qui est orienté plein sud. Enfin, le calme est aussi très plébiscité par les locataires pour leur confort de vie. Afin de ne pas leur imposer de nuisances sonores répétées, contournez autant que possible les zones proches des surfaces commerciales, des discothèques ou encore des voies ferrées.
Dans le même ordre d’idées, s’il existe une fausse croyance qui dit qu’il vaut mieux éviter les rez-de-chaussée, sachez qu’ils comportent pourtant quelques avantages. Les logements y sont moins chers et également accessibles aux personnes en situation de handicap.
Une vue sur la mer, la montagne ou un monument vous permet de valoriser le prix au mètre carré de votre bien jusqu’à 20 %. Une orientation agréable affiche une valorisation entre 3 et 5 % de plus qu’une habitation exposée plein nord. Pour une grande terrasse, la valorisation atteint jusqu’à 15 % du mètre carré.
Maintenant que vous avez une meilleure idée du logement vers lequel vous tourner en fonction de vos objectifs, vous allez pouvoir vous mettre à la recherche du bien. Lorsque vous aurez trouvé des propriétés qui vous plaisent, pensez toujours à contrôler que le prix de la demeure reste cohérent par rapport aux tarifs appliqués sur le marché.
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Identifier le meilleur emplacement géographique
L’emplacement est la clé de la réussite de votre investissement. C’est sur cette pierre angulaire que repose l’ensemble de votre projet.
L’emplacement est sans doute le premier critère à prendre en compte en matière de placement immobilier. C’est sur la localisation géographique de votre logement que se fonde en grande partie la performance de votre projet. Le secteur dans lequel se trouve le bien, ainsi que l’environnement qui l’entoure, seront les premières préoccupations de vos futurs locataires.
Bien sûr, les critères tels que le prix au mètre carré, le montant des impôts locaux ou des charges de copropriété sont également à étudier. Néanmoins, la localisation de l’habitation est l’élément qui impacte le plus son tarif, d’une part, et son attractivité d’autre part. L’endroit où vous comptez acheter doit donc être sélectionné avec le plus grand soin.
Renseignez-vous donc sur la ville avant d’investir et notez son dynamisme ainsi que l’état de son marché immobilier. Étudiez également les évolutions qui y sont prévues, son essor démographique ainsi que les projets d’aménagement à venir. Vérifiez le nombre d’écoles et d’établissements d’enseignement supérieur ainsi que le nombre de locataires présents. Si votre choix se porte sur une petite commune, assurez-vous que les grandes agglomérations à proximité sont accessibles aisément.
Focalisez-vous ensuite sur les quartiers. Certains étant plus cotés que d’autres, ils impacteront inévitablement la rentabilité locative. Opter pour des lieux privilégiés, ou qui sont en passe de le devenir, c’est vous assurez que votre bien conservera une certaine valeur et qu’il sera recherché en tout temps. Vous maximisez vos chances d’avoir constamment des candidats à la location, ou d’éventuels acquéreurs en cas de revente.
Misez donc sur des zones d’activités professionnelles, des secteurs qui disposent d’un bon réseau de transport en commun et qui restent proches des services : écoles, commerces, équipements pour des activités culturelles, touristiques ou sportives, etc.
Pour vous informer au mieux sur les quartiers ou la ville dans laquelle vous souhaitez réaliser votre investissement locatif, n’hésitez pas à contacter les mairies ou les collectivités des communes, à questionner les commerçants ainsi que ceux qui s’engagent dans la vie locale.
En bref, choisissez un marché immobilier porteur, tout en considérant toujours la possibilité d’une éventuelle revente. Vérifiez également que les loyers pratiqués dans la zone qui vous plaît correspondent à votre plan de financement.
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Préparer la visite du bien
Les 150 points de contrôle
Une fois que vous avez sélectionné les biens qui répondent au mieux à vos critères de recherche, l’étape suivante est de prendre le temps de les visiter un à un. Les visites durent en moyenne une trentaine de minutes, ce qui est court pour un tel investissement. Aussi, pendant ce laps de temps, vous devrez être particulièrement efficace afin d’aborder l’ensemble des sujets importants : humidité, toiture, chauffage, isolation, etc.
Cette belle salle de bain spacieuse, ce jardin arboré, cette salle à manger design ouverte sur le salon ne doivent pas détourner votre attention des autres éléments à vérifier. Même si, à première vue, la maison ou l’appartement semble correspondre à l’ensemble de vos critères de recherche, gardez tous vos sens en alerte afin de repérer les éventuels vices cachés. Détectez la présence de fissures, examinez les sols, demandez la classe du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), posez des questions sur le chauffage, etc.
Le Diagnostic de Performance Énergétique est un élément incontournable d’une vente. Il tend à informer l’acquéreur sur l’état d’une habitation. Il doit impérativement être effectué avant la signature de l’avant-contrat.
Il est important de visiter un bien en ayant bien en tête l’ensemble des points à observer et examiner. Ces points de contrôle sont au nombre de 150 parmi lesquels on recense, entre autres, l’état de la plomberie, le compteur d’électricité, la luminosité des pièces ou encore la présence de vis-à-vis.
Pour vous y retrouver, n’hésitez pas à imprimer une checklist en amont, qui vous permettra d’être acteur de vos visites et surtout d’être certain de ne pas passer à côté de quelque chose. Si vous en ressentez le besoin, prenez des notes ainsi que des photos. Souvent, en tant que futur acquéreur, vous explorez plus d’un bien. Ces moments sont intenses, et il n’est pas toujours évident de se rappeler avec précision des qualités ainsi que des défauts de chaque construction.
Contrôler la copropriété
Si vous comptez acheter un appartement dans un immeuble ou une maison individuelle située en copropriété, vous devrez également vous informer quant aux charges de copropriété avant d’investir.
En effet, dans ce cas, même si le bien que vous acquérez devient votre propriété privée, il est inclus dans un ensemble dont les parties communes servent à toute la collectivité. Les règles de vie et de gestion sont strictement encadrées par le règlement de copropriété. Pour cette raison, il est indispensable de vous renseigner sur le budget de copropriété et sur ses éventuels problèmes.
La première question à poser à votre interlocuteur lors de votre visite doit porter sur les montants annuels des charges de copropriété. Ces charges comprennent le plus souvent les dépenses de fonctionnement, d’entretien et d’administration. Pour faire face à ces débours, l’ensemble des copropriétaires règle régulièrement une partie de ces dépenses. Pensez donc bien à réclamer l’échéancier des appels de fonds afin d’intégrer ces futurs frais à votre plan de financement.
Demandez également à lire les trois derniers procès-verbaux des assemblées générales. Vous y trouverez de précieuses informations sur la vie de l’immeuble, les conflits de voisinage ainsi que les travaux qui vous incombent et qui ont déjà été votés. Les coûts ainsi que la répartition des paiements sur les mois, ou années, à venir sont déterminés lors de ces réunions.
Avant de vous engager, vérifiez quels sont les travaux qui sont déjà entamés et pour lesquels vous devrez contribuer. Ces frais supplémentaires sont parfois des arguments solides pour lancer des négociations. En effet, un ravalement de façade ou une mise aux normes de l’ascenseur peut se chiffrer à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Lorsque vous venez d’acheter un appartement, il n’est pas toujours aisé de faire face à des dépenses imprévues quelques mois seulement après votre acquisition.
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Se projeter sur le budget total du projet
Parmi les biens que vous allez visiter, certains ne seront pas toujours à votre goût ou auront besoin de travaux. Dans ce cas, il faut être capable de se projeter dans l’espace afin d’avoir une idée des travaux à effectuer et des coûts que cela va engendrer.
Le plan du logement sera votre meilleur allié. Si vous pouvez vous faire accompagner par des experts afin de réaliser une évaluation la plus précise possible, alors ce ne sera que mieux ! Regardez si la surface totale et le nombre de pièces sont suffisants par rapport à vos projets et relevez quels sont les murs porteurs que vous ne pourrez pas abattre pour vous organiser.
Si besoin, utilisez des outils numériques pour visualiser l’espace une fois qu’il sera rénové et aménagé. Vous pourrez alors tester différents plans et diverses conceptions : cuisine ouverte ou fermée, pièces fusionnées, etc.
Pour estimer le budget de ces travaux, tenez toujours compte :
- de la surface du logement : plus la superficie sera importante, plus les coûts le seront aussi ;
- de l’état du logement : plus il est dégradé, plus les travaux seront conséquents et donc onéreux ;
- du type de travaux à effectuer : simple rafraîchissement, réagencement des pièces, abattage des murs, etc. ;
- des matériaux que vous souhaitez installer et qui peuvent entraîner de grosses variations de prix ;
- des prix pratiqués par les professionnels du bâtiment que vous devrez engager pour concrétiser les travaux.
Afin de vous aider dans les rapides calculs, notez que pour réaliser de simples rénovations, comme les peintures ou les revêtements, il faut compter entre 200 et 350 €/m2. Ce prix avoisine les 500 €/m2 pour des réhabilitations moyennes telles que changer une cuisine ou revoir le système électrique. Enfin, si vous envisagez de lourdes restaurations, comme la création d’une cloison, d’une salle de bain ou la rénovation de la plomberie, estimez environ 1 000 €/m2.
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Oublier l’émotionnel
Pour votre investissement locatif immobilier, mettez de côté votre sensibilité. Vous n’achetez ni une résidence principale ni une résidence secondaire. Ce bien aura pour vocation d’être loué à d’autres personnes.
On ne visite pas un logement sur lequel on réalise un placement de la même façon qu’une demeure qui fera office d’habitation principale. Ne cherchez pas à tout prix le coup de cœur, mais concentrez-vous surtout sur votre projet : la localisation du bien, les aménagements à faire, la rentabilité, les possibilités de défiscaliser, etc.
Acheter un bien loué ou inoccupé ?
Vous vous demandez peut-être s’il est plus intéressant d’acheter un bien qui est déjà loué ou d’investir dans un logement inoccupé. Les deux options comptent, en effet, des avantages, mais aussi quelques inconvénients.
Le premier cas offre l’avantage de pouvoir rembourser son crédit immobilier directement, sans avoir à subir de vacances locatives. Vous n’avez également aucune pression quant à la location de votre bien, puisque les locataires sont déjà installés. Néanmoins, si vous aviez pour projet d’exécuter certains travaux, vous devrez vous organiser. En effet, vous devrez attendre que le locataire quitte votre logement avant de vous lancer. Pour débuter des travaux avec un locataire déjà en place, il vous faudra obligatoirement demander son accord.
Le second cas, quant à lui, offre davantage de possibilités. Vous êtes libre de sélectionner vous-même votre locataire, de réaliser vos travaux immédiatement et de meubler le bien dès le début afin d’obtenir un différé de remboursement s’il a été négocié en amont. En revanche, vous n’aurez pas de locataire dès votre achat et pourrez subir quelques vacances locatives plus ou moins longues selon la durée des travaux et de recherche de locataires.
Pour un bien ancien, évaluer les travaux
Réaliser plusieurs devis pour évaluer le montant des travaux
Si votre dévolu se porte sur un bien ancien, vous aurez sans doute des travaux à réaliser avant de pouvoir vous lancer dans la recherche de locataire pour habiter votre logement. Qu’il s’agisse de simples modifications pour remettre le logement au goût du jour ou de travaux plus conséquents, outre le fait de devoir mettre la main à la pâte, vous devrez aussi la mettre à la poche.
Les coûts de rénovation peuvent rapidement grimper et alourdir votre budget. Pour anticiper, n’hésitez pas à demander des devis. Cependant, ne vous contentez pas d’une seule proposition. Au contraire, mettez les artisans en concurrence, afin de dénicher le meilleur rapport qualité/prix.
Dans tous les cas, ne cherchez pas à opter pour le professionnel dont le devis est le moins onéreux. Lorsqu’il s’agit de travaux, les petites économies sur des postes importants peuvent parfois vous coûter cher (mauvaise exécution des travaux, utilisation de matériaux bas de gamme, etc.) !
Encadrer et suivre le chantier
Se lancer dans un investissement locatif dans l’ancien entraîne un suivi presque quotidien des travaux en cours. Vous devez à la fois encadrer et suivre le chantier, en contactant votre artisan, en demandant des photos et en vous rendant directement sur le site lorsque cela s’avère nécessaire. Si vous avez les épaules pour gérer cette partie seule, pensez à fixer des délais précis et des pénalités de retard dans les devis afin de ne pas vous retrouver avec un chantier qui s’éternise.
Notez qu’il est possible de vous décharger du suivi du chantier si vous faites appel à une équipe d’experts comme celle présente chez Bevouac pour vous accompagner. Afin de vous éviter tout déboire, en effet, nous nous occupons de la planification de l’aménagement, des demandes de devis, du suivi des travaux jusqu’à la réception du bien entièrement refait à neuf pour vous garantir une location rapide.
Nos artisans sont sélectionnés avec soin et nos chargés de projet gèrent l’ensemble des travaux tout en vous tenant informé des avancées. Vous vous assurez ainsi de la qualité de chacune des prestations effectuées et gardez un certain contrôle, même si vous êtes à distance.
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Préparer l’achat de son bien
Fournir les documents obligatoires
Une fois que vous avez trouvé le bien idéal, vous devrez fournir un certain nombre de documents obligatoires. Des justificatifs d’identité, de situation familiale et d’adresse vous seront demandés. Vous devrez aussi livrer certaines informations concernant votre mode de financement, soit l’origine de votre apport personnel dans le cas où vous en auriez (épargne, héritage, donation, etc.) ainsi que les modalités de votre prêt, incluant le nom de la banque, le montant et le taux du crédit, par exemple. Enfin, vous devrez également préciser la finalité de votre projet.
Pensez donc à rassembler l’ensemble de ces documents en amont, afin de gagner du temps lorsqu’un bien vous aura tapé dans l’œil !
Savoir faire la différence entre lettre d’achat, compromis de vente et promesse de vente
Dès lors que vous souhaitez vous engager sur un logement, vous pouvez rédiger une lettre d’achat. Par ce courrier, qui n’implique aucun versement de votre part, vous déclarez votre intérêt pour le bien dont il est question, mais ne serez que réellement engagé dès la signature de la promesse ou du compromis de vente après dix jours de délai de rétractation. En principe, la lettre d’achat n’engage le vendeur que si l’offre est effectuée au prix de l’annonce. Dans les faits, néanmoins, seul le vendeur peut déterminer l’offre qu’il souhaite retenir.
Sachez, par ailleurs, que c’est le notaire qui choisit la nature du contrat, entre promesse de vente et compromis de vente. Les deux interviennent dès que votre offre d’achat est acceptée et engagent les deux parties à réaliser la transaction dans les modalités qui étaient initialement convenues. En cas de promesse de vente, vous devrez verser ce que l’on appelle une indemnité d’immobilisation égale à environ 10 % du montant du bien. Le compromis de vente, quant à lui, n’impose aucun versement (sauf cas exceptionnel).
La signature devant le notaire
Le passage chez le notaire afin de signer l’acte de vente est obligatoire pour garantir la vente officielle. Ce moment rassemble l’acheteur, le vendeur, le notaire ainsi que votre agent immobilier si vous en avez un.
Il est essentiel de sélectionner le notaire qui vous accompagnera avec soin, afin qu’il puisse contrôler l’ensemble des éléments pour valider la transaction. Si vous en avez la possibilité, n’hésitez pas à vous tourner vers les professionnels qui sont spécialisés dans l’investissement immobilier locatif.
Cette signature est organisée dans les trois mois qui suivent la signature du compromis de vente. Lors de ce rendez-vous, l’acquéreur paie la demeure et le vendeur cède les clés de son logement. Bien que ce soit généralement le notaire du vendeur qui est missionné, en tant qu’acheteur, vous avez également le droit de faire participer votre notaire, sans frais supplémentaires. Les deux experts se partageront ensuite les honoraires.
L’assurance du Propriétaire Non Occupant (PNO)
Si vous achetez un bien en copropriété, sachez que vous serez dans l’obligation de souscrire à une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), même si votre logement est inoccupé. Cette assurance couvre les éventuelles insuffisances du contrat d’assurance de votre locataire. En parallèle, en cas de logement vacant, l’assurance PNO couvre les sinistres qui peuvent survenir pendant cette période d’inoccupation.
Les propriétaires dont l’habitation ne se situe pas en copropriété n’ont pas l’obligation de souscrire à cette assurance, bien que cela soit fortement conseillé. En effet, en cas de sinistre dont vous seriez responsable en tant que propriétaire, l’indemnisation de dégâts matériels ou corporels causés à autrui sera à votre charge. En cas de gros incendie, cela peut représenter des millions d’euros.
Les primes d’assurance Propriétaire Non Occupant sont déductibles des revenus fonciers ou de vos bénéfices industriels et commerciaux si vous optez pour le régime réel.
