La location vide pour une rente sécurisée
D’une façon générale, la location vide vous offre une rente sécurisée puisqu’elle connaît souvent moins de turn-over, avec des locataires prêts à vivre dans votre logement sur de longues périodes. La location vide propose aussi une plus grande souplesse dans la gestion du bien.
Si vous n’avez pas envie de vous encombrer l’esprit avec des réparations et des remises en état trop fréquentes, la location nue est faite pour vous. Étant donné que c’est à l’occupant de se charger lui-même d’apporter ses meubles, le propriétaire a moins de maintenance à faire. Cette maintenance peut, en plus, s’avérer coûteuse et chronophage à bien des égards.
En revanche, soulignons que cette absence de mobilier vous limite dans vos loyers. La fourniture de meubles est un service qui se monnaie. À surface, qualité et emplacement équivalents, un bien vide se loue entre 5 et 30 % moins cher que s’il était meublé.
Donner exemples chiffrés pour établir une comparaison
Le propriétaire qui se tourne vers de la location vide peut faire le choix d’opter pour le régime réel et ainsi déclarer des revenus fonciers issus de sa location. Cette solution vous permet de déduire certaines charges de vos loyers bruts encaissés, comme la prime d’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), les travaux d’entretien ou encore les impôts fonciers, par exemple. Déclarer des revenus fonciers est, en outre, assez simple, et ne nécessite généralement pas de faire appel à un comptable.
Si le régime réel ne vous tente pas, vous pouvez aussi opter pour le régime micro-foncier. Dans ce cas, vous obtiendrez un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers encaissés, dès lors que vous percevez moins de 15 000 euros de loyers sur l’année.
Malheureusement, la location vide ne présente pas que des avantages. En l’occurrence, en tant que bailleur, vous ne pourrez pas consentir un bail pour une durée inférieure à 3 ans (sauf rares exceptions). Lorsque votre locataire est une personne morale, la durée minimale du contrat de bail passe même à 6 ans. Le dépôt de garantie, quant à lui, ne peut excéder un mois de loyer hors charge. Si vous souhaitez donner congé à votre locataire, notez que vous devrez le faire au moins 6 mois avant la date d’échéance du bail. Si c’est l’occupant qui préfère quitter votre habitation, alors il doit vous en informer au minimum 3 mois avant la date de départ souhaitée.
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Focus sur le régime micro-foncier
Dans le cas de la location vide, vous êtes automatiquement placé sous le régime du micro-foncier si et seulement si vos loyers ne dépassent pas 15 000 euros par an. Vous profitez alors d’un abattement de 30 % sur les loyers perçus. Autrement dit, si vous déclarez 1 000 euros de loyer, vous ne serez imposé que sur 700 euros.
En revanche, notez qu’avec le régime micro-foncier, vous ne pourrez déduire aucune dépense liée à vos loyers comme les intérêts d’emprunt ou encore vos travaux. Aussi, si vos charges sont supérieures à l’abattement de 30 % du micro-foncier, ce régime n’aura, pour vous, que peu d’intérêt, et il sera préférable d’opter pour le régime réel.
Si vous souhaitez renoncer au régime micro-foncier, sachez que vous vous engagez à déclarer vos loyers sous ce régime pour trois ans de location.
Focus sur le régime réel
L’un des principaux avantages du régime réel est qu’il vous sera possible de déduire vos charges afin d’être moins imposé. Ce régime vous sera automatiquement appliqué dès lors que vos revenus sont supérieurs à 15 000 euros par an.
Le mécanisme du régime réel est tel que vous devez d’abord calculer le montant de vos loyers annuels afin d’obtenir le revenu brut foncier. Ensuite, vous pouvez déduire certaines de vos dépenses telles que :
- les intérêts d’emprunt ;
- les provisions pour charges de copropriété ;
- la taxe foncière ;
- les réparations et l’entretien du bien ;
- les frais de gestion, etc.
Une fois ces deux calculs effectués, vous pouvez rencontrer deux situations. Si vous enregistrez un excédent (ou un bénéfice foncier), alors les sommes dont il est question relèvent de l’impôt sur le revenu. Dans le cas inverse, si vous notez un déficit foncier, alors vous pouvez vous en servir afin de réduire votre fiscalité.
Lorsque vous dégagez un bénéfice, on parle de revenu foncier imposable. Ce montant est à déclarer à l’administration fiscale, qui calculera alors votre imposition et qui vous demandera ensuite de payer votre impôt sur vos revenus fonciers par acompte mensuel ou trimestriel. Pour rappel, les revenus fonciers n’entrent pas dans le cadre du prélèvement à la source.
À l’inverse, si vous enregistrez un déficit foncier, ce dernier est imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 euros. Le surplus, ainsi que les intérêts d’emprunt sont, eux, imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En bref, le déficit foncier diminue vos revenus imposables, et donc, vos impôts. Notez qu’il est possible de cumuler les déficits fonciers issus de plusieurs habitations.
Si vous percevez 16 000 euros de loyers par an et que vous avez engagé 20 000 euros de travaux, vous dégagez un déficit foncier de 4 000 euros. Vous pouvez imputer ce montant sur vos revenus globaux, qui diminueront, allégeant ainsi vos impôts. Toutefois, cette imputation n’est acquise que si vous poursuivez la location de votre logement trois ans après la première déclaration déficitaire.
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La location meublée pour une meilleure rentabilité
La location meublée offre souvent une meilleure rentabilité locative brute comparée à la location vide. La fiscalité est également plus avantageuse. Toutefois, dans ce cas de figure, vous devrez fournir au locataire l’ensemble du mobilier nécessaire afin qu’il puisse y vivre sans avoir à apporter ses propres équipements. Pour vous y retrouver, sachez qu’il existe une liste du mobilier obligatoire fixé par décret.
Donner chiffre comparaison rentabilité entre location vide et meublée
La location meublée offre divers avantages. En l’occurrence, la durée du bail minimum est réduite à 12 mois. Cette durée est même d’un mois si la location est éligible au bail mobilité de la loi Elan. Le dépôt de garantie, quant à lui, ne peut dépasser deux mois de loyers hors charge. La durée de préavis du propriétaire est de 3 mois minimum avant la date d’échéance du bail. Le locataire, quant à lui, devra respecter un délai de préavis d’un mois s’il souhaite quitter son logement.
En outre, il est possible d’opter pour un forfait de charges plutôt que vous des charges provisoires à régulariser chaque année. Dans le premier cas, vous demandez une somme fixe (raisonnable et justifiée) chaque mois à votre locataire. Cette dernière, en revanche, ne peut être ajustée en fonction des charges que vous aurez réellement à payer. Dans le second cas, vous demandez une provision d’un certain montant. Cette somme, payée d’avance, est régularisée en fin d’année en fonction des dépenses réelles effectuées.
En parallèle, les revenus issus de la location meublée ne sont pas des revenus fonciers, mais des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Dans ce cas, si vous optez pour le régime micro-bic, vous pouvez bénéficier de 50 % d’abattements sur vos revenus bruts. Enfin, sous certaines conditions, il est possible d’opter pour l’amortissement du prix du bien et annuler la fiscalité sur vos loyers durant quelques années.
Face à ces avantages, il reste quelques inconvénients. En l’occurrence, le turn-over des locataires est bien plus élevé avec de la location meublée qu’avec une location vide. Cela génère souvent plus de travaux de rafraîchissement entre les départs et les arrivées des locataires, qui peuvent alourdir les frais d’entretien du bien. Ce turn-over crée aussi des vacances locatives plus fréquentes, qui peuvent diminuer votre rendement locatif.
Enfin, notez que si en tant que bailleur vous optez pour la déclaration de vos bénéfices industriels et commerciaux au réel, cela est bien plus technique. Il est d’ailleurs fréquent de se faire accompagner par un expert-comptable, ce qui engendre des frais supplémentaires.
Si vous louez en meublé pour la première fois et commencez une activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devrez remplir le formulaire P0i dans les 15 jours du début de la location de votre bien afin d’obtenir votre numéro SIRET.
Focus sur le régime micro-bic
Si le montant de vos loyers charges comprises ne dépasse pas 72 600 euros pour l’année, vous êtes soumis à un régime d’imposition forfaitaire appelé micro-bénéfices industriels et commerciaux (micro-bic).
Ce régime est réputé pour être extrêmement simple. Vous n’avez qu’à indiquer le montant des recettes perçues (loyers et charges) au cours de l’année sur votre déclaration de revenus générale (imprimé n° 2042-C-Pro) dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
Avec ce régime micro-bic, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % et n’êtes donc imposé que sur 50 % de vos recettes. Le taux d’imposition, quant à lui, dépend de votre taux marginal d’imposition.
Ici, en revanche, vous ne pouvez déduire aucune charge (réparation, travaux, intérêts d’emprunt, etc.). Si vos charges sont supérieures à 50 %, vous comprendrez que ce régime ne vous est pas favorable.
Focus sur le régime réel
Au-delà de 72 600 euros de recettes par an, vous êtes soumis au régime réel d’imposition. Dans ce cas, vous pouvez déclarer vos loyers et déduire vos charges pour leur montant réel :
- frais de notaire ;
- frais de réparation ou d’entretien ;
- frais de gestion et d’assurances ;
- intérêts d’emprunt, etc.
En outre, vous pourrez appliquer un système d’amortissement, qui vous permet de déduire une partie du prix du bien de vos recettes locatives afin d’alléger votre imposition.
Entre la location vide ou la location meublée, aucune solution n’est parfaite. Tout dépend, encore une fois, de votre stratégie en matière d’investissement immobilier, de vos souhaits en termes d’imposition et de vos attentes en ce qui concerne le rendement locatif.
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Focus sur les statuts LMP et LMNP
Si vous envisagez de vous lancer dans l’investissement locatif meublé, sachez que vous pourrez choisir entre le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui du Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Les deux options comptent certains avantages, mais aussi leurs propres règles en matière de fiscalité.
Pour pouvoir bénéficier du statut LMP, vous devez impérativement :
- louer un bien meublé dans le neuf ou dans l’ancien ;
- être inscrit au Registre du Commerce des Sociétés (RCS) ;
- avoir au moins 23 000 euros de recettes locatives sur l’année civile, qui représentent au moins 50 % des autres recettes du foyer fiscal (salaires, revenus fonciers ou mobiliers, etc.).
Si l’une de ces conditions fait défaut, alors vous êtes automatiquement considéré comme un loueur en meublé non professionnel.
En LMNP, les recettes locatives entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux. Comme expliqué précédemment, dans ce cas, le propriétaire peut opter pour le régime micro-bic ou le régime réel pour son imposition.
En LMP, le régime fiscal dépend de la personnalité juridique du loueur. Les recettes locatives peuvent donc être soumises à l’impôt sur le revenu en tant que bénéfices industriels et commerciaux, à l’impôt sur les sociétés ou au régime de la micro-entreprise pour les auto-entrepreneurs (à condition que le chiffre d’affaires hors taxe soit inférieur à 82 800 euros).
Que vous soyez en LMP ou en LMNP, vous devrez régler la taxe foncière ainsi que la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) dans les conditions de droit commun si vous êtes soumis à la CFE et que votre chiffre d’affaires dépasse les 152 000 euros.
En ce qui concerne les plus-values de cession, dans le cas où vous souhaiteriez revendre votre bien, notez que souvent, le statut LMP est plus avantageux. En effet, les loueurs en meublé professionnel profitent d’une exonération totale sur leurs plus-values de cession dès lors que leurs recettes locatives ne dépassent pas 90 000 HT sur les deux années précédentes et que bien reste loué pendant au moins 5 ans.
