Lors de l'élaboration d'une stratégie d'investissement, vous vous demandez naturellement si vous devez investir dans l'ancien ou le neuf. Une offre plus large sur le marché, des prix dégressifs par rapport au neuf et une meilleure rentabilité locative ne sont que quelques-uns des avantages à investir dans l'ancien. Mais qui dit ancien, dit aussi rénovation. On vous explique tout en détail !
Quels sont les avantages à investir dans l’ancien ?
Les biens anciens sont les plus nombreux sur le marché. Des prix attractifs à la possibilité de défiscalisation, en passant par les déductions pour travaux, voici une liste des avantages d'investir dans l'ancien.
Le prix d'achat est souvent inférieur au neuf
Le premier avantage est que l'investissement dans l'ancien à un prix de vente des biens souvent inférieur au neuf. L'offre plus large et la nécessité de faire plus ou moins de gros travaux permettent d'obtenir des marges de négociation de l'ordre de 10 % à 20 %.
Dans le même temps, la qualité de l'ancien bâti assure sa valorisation dans le temps alors que le neuf se déprécie au fil des ans. La tendance dans cette industrie est en effet à la réduction des coûts de construction.
Les prix d'achat négociés ont une double conséquence : une rentabilité locative généralement plus élevée et des plus-values importantes à la revente, du moins lorsque les logements sont bien situés.
L’ancien a un certain charme introuvable dans le neuf
Style haussmannien, moulures aux plafonds, cheminées d'époque : autant de caractéristiques difficiles à trouver dans les immeubles récents qui confèrent également aux logements anciens un charme sans pareil. Pourquoi est-ce important dans le contexte de l'investissement locatif ? C'est bien simple, le cachet particulier des biens anciens peut susciter l'engouement de nombreux locataires !
Les biens anciens sont souvent très bien placés
Autre avantage d'investir dans l’ancien : les biens sont souvent situés en centre-ville, proche de toutes les commodités. Au lieu de cela, de nouvelles propriétés sont construites en périphérie des villes, là où des terrains sont encore disponibles. Les locataires intéressés par des biens à l’écart de la ville doivent être mobiles, et sont donc moins nombreux.
En achetant dans un quartier ancien, recherché ou qui sera réhabilité dans le cadre d'un plan d'urbanisme, vous aurez la possibilité de louer plus vite et plus cher. Par conséquent, vous pouvez vous attendre à un meilleur retour sur investissement.
L’Éco-PTZ pour votre rénovation énergétique
D'un point de vue écologique, il est plus logique de rénover des bâtiments anciens que d'en construire de nouveaux. De plus, le gouvernement français a fourni une aide substantielle pour mener à bien les efforts de transformation énergétique. Les éco-PTZ, en particulier, ne sont pas réservés aux propriétaires occupants, et les bailleurs peuvent également postuler pour des logements individuels et des logements collectifs. Vous pouvez lui demander de mettre en œuvre :
- Travaux d'isolation et/ou d'installation d'équipements
- Amélioration de la performance énergétique
Le montant de l'éco-PTZ n'est pas négligeable puisqu'il peut aller jusqu'à 30 000 euros que vous rembourserez sans intérêt pendant 15 ans maximum.
Des travaux déductibles de vos revenus imposables
En investissant dans l’ancien, vous avez la possibilité de déduire les travaux de votre revenu imposable (cela ne fonctionne pas pour un micro-immobilier ou un micro-BIC). Cet avantage fiscal est réservé aux investisseurs locatifs et non aux propriétaires occupants.
En plus des travaux, vous pouvez déduire d'autres dépenses de vos revenus locatifs, comme les primes d'assurance ou les dépenses d'appartement qui ne sont pas répercutées sur le locataire. Si le calcul des revenus de location et des dépenses est inférieur à zéro, vous aurez ce qu'on appelle un déficit. Selon le type de location (vide ou meublé), vous pouvez déduire soit sur le même type de revenu, soit sur le revenu global.
Ne vous laissez donc pas intimider par l'achat d'un bien plus ancien nécessitant des réparations majeures : cela peut vous aider à réduire vos impôts.
Les inconvénients de l’investissement locatif dans l’ancien
Rénovations, vices cachés et frais de notaire élevés : découvrons maintenant les inconvénients d'investir dans l’ancien.
Les biens anciens sont à rénover
Un coup d'œil aux étiquettes de diagnostic des annonces immobilières suffit à vous convaincre que la plupart des maisons et appartement du parc ancien ont besoin d'une meilleure performance énergétique et d'une meilleure isolation phonique. Remplacer les fenêtres, installer de nouvelles chaudières ou des systèmes de chauffage basse consommation sont autant de travaux coûteux pour les investisseurs.
Cependant, cet inconvénient doit être pesé : comme nous vous l'expliquions plus haut, ils peuvent être accompagnés d’une défiscalisation ou d’une aide.
Le risque de trouver des défauts cachés
Lorsque vous visitez un nouveau chantier, vous et l’artisan faites le tour du bien pour vérifier s'il y a des défauts. Vous pouvez profiter de garanties telles qu'une garantie de parfait achèvement pendant un an, une garantie de bon fonctionnement durant deux ans ou bien une garantie décennale (10 ans). L’artisan est alors responsable de tous les travaux.
Pour éviter les mauvaises surprises, faites appel à un professionnel ! Cet expert du métier saura vous conseiller quant au choix que vous effectuerez et à la bonne réalisation de votre projet. Un chantier qui prend du retard ? Un artisan avec qui le courant passe mal ? Ce n’est plus de votre ressort et cela vous évite un bon tas de soucis. L’architecte a souvent de bons contacts avec des artisans, évitant ainsi au maximum tout problème lors des chantiers. Faites jouer l’artisanat local en faisant appel à ce type de professionnel. Par exemple, si vous investissez à Lille depuis Paris, un architecte de Lille ainsi que des artisans lillois réaliserons votre projet !
