Acheter puis transformer un local commercial en habitation permet à certains investisseurs d’optimiser un investissement locatif.
L’objectif ? Revendre le bien ou le louer après les travaux de rénovation et de transformation.
Dans cet article, on vous explique les démarches et les coûts de cette opération.
Définition d’un local commercial
Un local commercial est un espace immobilier destiné à héberger une activité commerciale, professionnelle ou artisanale. Il peut être utilisé pour :
- Accueillir une activité professionnelle (bureau)
- Vendre des produits
- Accueillir des clients
- Exercer une activité professionnelle
Quel intérêt de transformer un local commercial en habitation ?
Il existe plusieurs avantages à transformer un local commercial en habitation :
Réaliser un investissement locatif
Une fois transformé en habitation, le logement pourra être loué pour générer des revenus locatifs.
D’ailleurs, un local commercial bénéficie généralement d’un emplacement privilégié, ce qui peut être un atout lors de la mise en location.
Valoriser un bien immobilier
Dans un secteur où la demande locative est forte, transformer un local commercial en habitation peut permettre d’optimiser la rentabilité du bien. Vous pouvez ensuite louer ou revendre le bien pour encaisser une plus-value potentielle.
Faire face à une pénurie de logements
Parfois, les locaux commerciaux restent inutilisés pendant une longue période, ce qui constitue un réel manque à gagner.
Transformer en habitation permet de faire d’une pierre deux coups. Vous créez un logement en contexte de pénurie et vous optimisez la rentabilité de votre bien.
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Quelles sont les démarches administratives à effectuer ?
La transformation d’un local commercial en habitation doit obéir à des normes et des réglementations bien précises.
Demander une autorisation de changement d’usage
La transformation d’un local commercial en habitation entraîne un changement d’usage.
Cela implique des formalités administratives dont la demande d’autorisation de changement d’usage.
Cette demande d’autorisation peut prendre deux formes :
- Une déclaration préalable de travaux s’il n’y a pas de modification des structures porteuses du bâtiment
- Une demande de permis de construire dans le cas contraire
Obtenir un permis de construire si nécessaire
Un permis de construire peut-être nécessaire dans les cas suivants :
- Lorsque l’opération nécessite la réalisation de travaux qui modifient les structures porteuses ou la façade du bâtiment
- Lorsque les travaux permettent de créer une surface de plancher de plus de 5 m2
Vérifier les règles d’urbanisme locales
L’opération nécessite également de vérifier le Plan local d’urbanisme (PLU) de la ville et une carte communale.
Il s’agit de vérifier si la transformation est possible. Il peut en effet arriver qu’une réglementation spécifique ait interdit de telles transformations afin de protéger les petits commerces.
Il arrive aussi que le PLU interdise certains types de travaux. Prenez donc contact avec la mairie où le bien est situé pour pouvoir consulter le PLU.
Quels sont les travaux nécessaires pour une transformation réussie ?
Transformer un local commercial en habitation implique nécessairement de réaliser des travaux d’aménagement.
Adapter l’espace aux normes d’habitation
Que le local soit destiné à votre propre habitation ou à être loué à un tiers, vous devez respecter certaines normes légales. Autrement dit, le logement doit respecter les normes légales de décence.
Le code de l’urbanisme a en effet mis en place un certain nombre de règles minimales auxquelles tout propriétaire doit se conformer :
- Installer un système d’évacuation des eaux
- Mettre en place un raccordement au réseau électrique
- Respecter les normes en matière d’hygiène et de confort
D’autre part, la surface habitable ne doit pas être inférieure à 9 m2.
Le bien doit être étanche, aéré, isolé, disposer d’une installation électrique conforme aux normes et doté d’une cuisine avec des plaques de cuisson.
Mettre le local en conformité avec les règles de sécurité et d’accessibilité
Depuis la loi du 11 Février 2005, les locaux d’habitation destinés à la location sont tenus de se conformer à des règles d’accessibilité. Autrement dit, les personnes souffrant de n’importe quel handicap doivent pouvoir y accéder facilement.
D’autre part, un logement mis en location doit assurer la sécurité et le confort de l’occupant. Parmi ces critères, il y a :
- Une installation électrique aux normes
- L’étanchéité et l’isolation
- Une bonne aération
Prévoir les travaux d'isolation et de rénovation
Nous avons vu qu’une maison mise en location doit avoir une bonne isolation.
D’ailleurs, depuis la loi Climat, les passoires énergétiques sont interdites à la location.
C’est pourquoi il faut prévoir des travaux de rénovation énergétique, entre autres, mais aussi tous travaux nécessaires pour mettre le logement aux normes.
Quels sont les coûts associés à la transformation d’un local commercial en habitation ?
La transformation d’un local commercial en habitation offre de réelles perspectives économiques pour un investisseur. Mais c’est une opération qui engendre des coûts souvent importants.
Les frais administratifs
La transformation d’un local commercial en habitation implique différents frais administratifs :
- Les frais liés au changement de destination
Cette opération est généralement gratuite. Cependant, certaines communes peuvent appliquer une taxe. Par ailleurs, si vous faites appel à un professionnel pour préparer votre dossier de demande de permis de construire ou de déclaration préalable, vous devrez payer les honoraires du professionnel. - Les frais d’architecte
Lorsque la surface à créer dépasse 150 m2 ou s’il est prévu de toucher aux structures porteuses, l’intervention d’un architecte est indispensable. Cela vous coûtera entre 50 et 150 €/m2. - Les frais de diagnostic immobilier
Des diagnostics peuvent être nécessaires avant le commencement des travaux pour évaluer l’état du logement avant la transformation.
Les coûts des travaux de rénovation
Nous avons vu que transformer un local commercial en habitation implique de réaliser des travaux de mise en conformité.
Les coûts nécessaires varient selon différents critères :
- L’envergure des travaux
Les gros œuvres nécessitent un budget plus conséquent, contrairement aux simples travaux d’aménagement internes.
- Le type de location et la destination du bien
Si le bien est destiné à l’usage professionnel, le budget à prévoir est de 500 euros le mètre carré. En revanche, si c’est pour en faire une location meublée, il faut généralement compter 1 000 à 1 500 euros de plus.
- Les types de travaux
Les taxes et les contributions éventuelles
Des taxes peuvent être exigées lors de l’opération de transformation d’un local commercial en habitation, à savoir :
- La taxe d’aménagement
Il s’agit d’une taxe perçue par les collectivités locales en cas de travaux d’aménagement, de construction ou de changement de destination.
- Participation au financement des équipements publics
Elle est requise si des infrastructures publiques sont affectées lors de votre projet (routes, assainissement, etc.) pour compenser la perte de taxes relatives à l’activité commerciale.
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Quels sont les risques ?
Nous avons vu que la transformation d’un local commercial en habitation offre de réelles opportunités. Il existe aussi toutefois des risques :
- La non-conformité au PLU
Le PLU pourrait ne pas autoriser la transformation. Pensez donc à vérifier le PLU avant de faire tout achat.
- Le refus d’autorisation
En cas de refus de la demande de déclaration préalable ou de permis de construire, tous travaux seraient impossibles à réaliser.
- Le surcoût des travaux
La facture peut vite atteindre des sommets si les travaux s’avèrent plus complexes et onéreux que prévu. Cela nuirait au rendement prévisionnel de l’opération.
- Des difficultés à trouver un locataire
Le logement pourrait ne pas convenir aux attentes des locataires.
Peut-on louer ou revendre un ancien local commercial transformé en habitation ?
Une fois que vous aurez réalisé les formalités administratives et les travaux nécessaires pour optimiser le logement, oui, vous pouvez louer ou revendre le bien.
Bevouac vous accompagne pour investir dans l’immobilier locatif ?
Bevouac est une entreprise spécialisée dans l’investissement immobilier locatif. On vous aide et on vous accompagne à travers toutes les étapes de votre projet.
Ainsi, si vous souhaitez transformer un local commercial en habitation, on vous aide à choisir les biens les plus prometteurs.
On supervise aussi les travaux de rénovation. C’est une offre totalement clé en main.
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En résumé, transformer un local commercial en habitation est une opération potentiellement très pertinente.
Encore faut-il respecter les règles d’urbanisme et réaliser tous les travaux de mise aux normes nécessaires. Les experts Bevouac vous aident dans vos démarches et travaux pour maximiser votre rendement.
