Sur le point de réaliser des travaux dans un bien immobilier, vous vous demandez s’il faut faire une déclaration préalable de travaux ou un autre type de formalité ?
D’une manière générale, la déclaration préalable concerne les petits travaux qui ne nécessitent pas de permis de construire.
Voici un guide complet des formalités à réaliser pour réaliser vos travaux tout en respectant les règles d’urbanisme en vigueur.
Qu’est-ce que la déclaration préalable de travaux ?
La déclaration préalable de travaux (DP) est une formalité légale nécessaire avant de réaliser des petits travaux d’aménagement, de modifications ou de construction. Au même titre qu’un permis de construire, il s’agit aussi d’une autorisation d’urbanisme.
Elle permet à la mairie de s’assurer, avant même le début des travaux, de la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme applicables.
Autrement dit, comme son nom l’indique, c’est une formalité administrative qui doit être effectuée préalablement à la réalisation des travaux.
Quand est-elle obligatoire ?
La déclaration préalable de travaux est obligatoire pour tous travaux ne nécessitant pas de permis de construire. Il s’agit notamment de certains types de travaux spécifiques.
Les types de travaux concernés
Les travaux qui nécessitent une DP sont des travaux qui entraînent :
- La création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol
- La modification de l’aspect extérieur du bâtiment
- L’aménagement extérieur ou intérieur du bien.
Exemples de projets nécessitant une déclaration
Voici des exemples concrets de projets de travaux qui nécessitent une déclaration préalable de travaux :
- L’agrandissement ou l’extension d’une maison
- La construction d’une cave
- L’aménagement des combles
- La construction d’un garage, d’une terrasse ou d’une pergola
- La construction d’une piscine, d’un jacuzzi ou d’une serre
- L’installation de panneaux solaires sur le toit
- Un ravalement de façade
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Comment remplir une déclaration préalable de travaux ?
Voici comment remplir une déclaration préalable de travaux :
Les informations à fournir
Pour effectuer votre déclaration, vous devez, dans un premier temps, remplir un formulaire CERFA N° 13703*13
Voici les informations que vous devez renseigner les informations suivantes :
- L’identité du demandeur (nom, prénom, téléphone, adresse, email)
- L’adresse précise du terrain ou du bâtiment
- Les références cadastrales du terrain
- La description du projet : nature des travaux, surface de plancher créée, matériaux utilisés.
Les documents à joindre
Il existe 8 pièces obligatoires à joindre dans votre dossier de demande de déclaration préalable de travaux :
- Un plan de situation du terrain. Il s’agit d’un document qui permet de situer l’emplacement du terrain et les règles d’urbanisme qui lui sont applicables.
- Un plan de masse de la construction à modifier ou à construire. Ce document est une représentation du terrain avec les bâtiments existants et ceux à édifier.
- Un plan en coupe. Cette fois, il s’agit de représenter les lieux de profil avec les constructions bâties et futures.
- Un plan des façades et des toitures. Il permet de représenter les façades avant et après les travaux.
- Un document graphique 3D qui est une modélisation en 3D du terrain et du projet ainsi que de son environnement.
- Des photographies du terrain et de ses environs.
Quels sont les délais et procédures d’instruction ?
Connaître les délais d’instruction vous permet de mieux anticiper le déroulement de vos travaux.
Le délai légal d’instruction par la mairie
Lorsque vous déposez votre demande de déclaration, la mairie vous délivre un récépissé.
Celui-ci précise un délai d’instruction de 1 mois à compter du dépôt du dossier.
À l’issue de ce délai, soit vous recevez la réponse de la mairie soit elle vous notifie un nouveau délai. La mairie peut aussi s’abstenir de toute réponse. On parle alors d’une décision tacite.
Ce délai est aussi celui dont la mairie dispose pour vous notifier en cas de dossier incomplet.
En cas de dossier incomplet, vous disposez de 3 mois pour faire parvenir les pièces manquantes. Le délai d’instruction court à partir du moment où le dossier est complet.
La réponse et les recours en cas de refus
La réponse de la mairie peut prendre les formes suivantes :
Autorisation ou absence de réponse
Lorsque vous n’obtenez aucune réponse de la mairie au bout du délai d’instruction, c’est que votre demande est acceptée. On parle alors de décision tacite de non-opposition. Vous pouvez obtenir un certificat de non-opposition pour formaliser l’autorisation.
Autorisation avec prescriptions
Cette décision prise par la mairie indique que vous pouvez procéder aux travaux à condition de respecter les prescriptions imposées.
Celles-ci sont précisées en détail dans l’arrêté ainsi que les voies et délais de recours possibles.
Sursis à statuer
Dans certains cas, la mairie peut prendre un arrêté de sursis à statuer. Cela indique que l’entité remet sa décision à une date ultérieure dans la limite de deux ans maximum.
Cela indique que votre demande n’est ni accordée ni refusée. Il reste possible de réitérer la demande après l’échéance précisée dans l’arrêté.
Refus
En cas de refus, la mairie adresse un arrêté d’opposition. Celui-ci précise que la mairie n’accorde pas l’autorisation pour effectuer les constructions/modifications/aménagements demandés.
Le document précise également les motifs du refus ainsi que les délais de recours.
Lorsque la mairie adresse une décision de refus ou de sursis à statuer, vous pouvez réagir en effectuant un recours gracieux par lettre recommandée avec avis de réception.
Cette lettre est à adresser à la mairie dans les 2 mois qui suivent la notification.
Si cette tentative à l’amiable échoue, vous pouvez effectuer un recours devant le tribunal administratif compétent.
Quelles sont les sanctions en cas de non-déclaration ?
La réalisation de travaux sans déclaration préalable est qualifiée de délit. Vous risquez donc des sanctions pénales, civiles et administratives si la mairie vous poursuit.
Encore faut-il que l’absence de déclaration soit constatée avant l’expiration des délais de prescription pénale, civile et administrative.
Le délai de prescription pénale est de 6 ans. Pendant ce délai, vous encourez une amende allant de 1 200 à 300 000 euros et d’un emprisonnement de 6 mois en cas de récidive.
D’un autre côté, la mairie peut aussi vous poursuivre devant le tribunal judiciaire pendant un délai de 10 ans ou de 5 ans pour un recours civil intenté par un tiers.
Le tribunal peut alors ordonner la démolition ou la mise en conformité de la construction ou encore le paiement de dommages et intérêts.
Le délai de prescription administrative est, lui, de 10 ans.
Les cas particuliers et exemptions
Il existe des cas spécifiques prévus par le code de l’urbanisme qui sont dispensés de formalités de déclaration préalable ni de permis de construire.
Les travaux non soumis à déclaration
On parle de cas de dispenses de formalités. Sont concernés les projets et travaux répondant à l’une des caractéristiques suivantes :
- Une faible importance
- Un caractère temporaire compte tenu de sa destination
- La soumission à des formalités spécifiques régies par une autre législation
- Un impératif de secret pour raison de sauvegarde des intérêts de la défense nationale ou pour raisons de sûreté
- L’implantation en mer dans une zone classée domaine public maritime immergé
- Des travaux liés à la problématique du trait de côte
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Les régimes spécifiques (zones protégées, bâtiments classés)
Les bâtiments situés aux abords des bâtiments classés ou situés dans une zone protégée bénéficient de la même protection juridique que ces bâtiments eux-mêmes. C’est pour cette raison qu’un régime de formalité spécifique leur est applicable.
La déclaration préalable de travaux est obligatoire dans ce cas pour toutes nouvelles constructions d’une surface inférieure à 20 m2. Toutefois, avant toute chose, dès que les travaux affectent l’aspect extérieur du bâtiment, il faut obtenir une autorisation spéciale.
Il faut en effet obtenir une autorisation de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF).
Cet organisme a pour mission d’évaluer si le projet porte atteinte ou non à l’intégrité visuelle et historique du site.
Combien ça coûte de déposer une déclaration préalable de travaux ?
Les formalités liées à la déclaration préalable de travaux sont entièrement gratuites.
En revanche, si vous faites appel à un professionnel, vous devrez vous acquitter de frais qui peuvent aller de 300 à 800 euros.
Combien de temps la déclaration est-elle valide ?
La durée de validité de la déclaration préalable de travaux est de 3 ans.
Si vous n’avez pas effectué les travaux au-delà de ce délai, l’autorisation est périmée.
En revanche, 2 mois avant l’expiration de ce délai, vous pouvez demander une prolongation d’un an. Vous pouvez effectuer cette demande de prolongation 2 fois.
Où l’afficher ?
Toute autorisation d’urbanisme doit obligatoirement être affichée. Cela sert à informer le voisinage mais aussi à permettre aux tiers, éventuellement, de contester l’autorisation.
Le panneau d’affichage de déclaration préalable doit ainsi être facilement lisible et visible au public. C’est pour cette raison qu’elle doit être placée le plus proche possible de la voie publique et en bordure du terrain.
Le panneau doit indiquer toutes les informations essentielles telles que :
- Votre nom
- Les références du certificat d’urbanisme obtenu
- La nature des travaux
- La superficie du terrain
- Le nom de l’architecte
Bevouac vous accompagne dans vos démarches
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Bevouac est une entreprise experte en investissement immobilier locatif clé en main.
Nos experts vous accompagnent et vous conseillent pour effectuer les diverses formalités administratives sur votre bien immobilier.
C’est ainsi que nous pouvons nous charger des démarches nécessaires en vue de l’obtention de votre déclaration préalable de travaux.
Ce n’est pas tout ! Nous pouvons aussi vous aider à la réalisation de vos travaux d’aménagement ou de rénovation.
En résumé, la déclaration préalable de travaux est une formalité administrative obligatoire pour certains types de travaux.
Vous encourez des sanctions civiles, administratives et pénales lorsque vous effectuez des travaux pourl lesquelles elle est obligatoire en son absence. Les experts Bevouac peuvent vous aider à réaliser les démarches nécessaires en vue de l’obtention d’une déclaration préalable de travaux.
