Vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier ? Vous devez connaître et maîtriser le concept d'effort d’épargne. En effet, ce dernier est un pilier essentiel pour quiconque aspire à investir dans l’immobilier et à construire un patrimoine stable et pérenne. Dans cet article, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir sur le sujet.
Effort d’épargne : définition
L'effort d'épargne est un terme utilisé en immobilier pour désigner la différence entre le revenu locatif que vous percevez et le coût du crédit que vous payez. Autrement dit, il constitue une dépense supplémentaire que le propriétaire est obligé de faire si ses revenus locatifs ne couvrent pas le montant des mensualités dont il doit s'acquitter.
Dans le meilleur des mondes, tout investisseur locatif vise l'autofinancement ou le cashflow positif.
Autrement dit, que les loyers couvrent le montant des mensualités de remboursement du crédit immobilier. C'est ici qu'intervient le concept d’effort d’épargne. Si vos loyers ne suffisent pas pour rembourser vos mensualités, vous devez alors constituer un effort d’épargne. Autrement dit, vous devrez débourser la somme manquante pour parvenir à honorer vos mensualités. C’est justement à cela que correspond l’effort d’épargne : cette somme que vous mettez de côté chaque mois afin de compléter les mensualités de votre prêt immobilier.
Le concept d’effort d’épargne est donc étroitement lié à celui de cashflow (flux de trésorerie en français). Lorsque que vous devez constituer un effort d’épargne, vous avez donc un cashflow négatif. En revanche, l’investisseur qui a un cashflow positif est celui qui, après s’être acquitté de ses charges, détient encore du liquide qu’il pourra alors encaisser.
L'effort d'épargne vous permet d’évaluer la rentabilité de votre investissement immobilier et votre capacité d'endettement. Un investissement rentable est celui qui ne vous oblige pas à constituer un effort d’épargne.
Ainsi, l’effort d’épargne désigne la somme régulière que l’on consacre à l’épargne afin de prendre en charge le reste des mensualités non couvert par les loyers perçus. Il s’agit d’une partie du revenu réservée aux fins de la gestion courante de son investissement immobilier. En effet, vous devez mettre cette somme de côté afin que votre projet immobilier se déroule sans accroc. Il faut rappeler qu’un défaut de paiement d’un crédit immobilier peut amener jusqu’à la saisie du bien par la banque.
Il faut savoir qu’une fois que le crédit immobilier est complètement remboursé, l’effort d’épargne prend également fin. L’investisseur pourra alors commencer à empocher directement ses revenus locatifs.
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Comment est-il calculé ?
L’effort d’épargne se calcule en soustrayant le montant de vos mensualités au loyer perçu (Loyer - Mensualités). Si la différence est négative, vous obtenez ainsi la somme que vous devez débourser pour couvrir vos mensualités. En revanche, si le résultat est positif, vous avez donc un cashflow positif. Autrement dit, vous avez dégagé du bénéfice que vous allez pouvoir empocher. En réalité, le cashflow est réellement positif si vos loyers vous ont permis non seulement de payer vos mensualités, mais aussi les autres charges liées à la gestion du bien.
Le résultat peut également être nul. Autrement dit, l'ensemble de vos loyers couvre l'ensemble de vos charges. Vous n’avez donc pas d’effort d’épargne à faire. Par ailleurs, vous ne pourrez empocher du revenu qu’à la fin du remboursement de votre crédit immobilier.
Exemple concret
Supposons que pour acquérir votre studio de 50 m² en vue d’un investissement locatif à Lyon, vous avez dû souscrire un crédit immobilier à la banque. Le bien en question coûte 200 000 euros. C’est donc également le montant de votre crédit immobilier. Pour le rembourser, imaginons que vous payiez une mensualité de 900 €.
Vous louez le bien à 850 €.
Effort d’épargne = Loyer - mensualité du crédit
En l'occurrence, l’effort d’épargne est donc ici égal à -50 € (900 - 850).
Autrement dit, vous devez débourser chaque mois 50 € afin de couvrir le montant de vos mensualités.
Comment l’optimiser ?
L'effort d'épargne peut être optimisé en augmentant la durée du crédit. En effet, plus la durée du crédit est longue, plus la mensualité est faible, et donc plus le revenu locatif peut couvrir le coût du crédit.
Par exemple, vous pouvez prendre un crédit sur 25 ans au lieu de 20, ou sur 20 ans au lieu de 15.
Toutefois, l’allongement du crédit entraîne des intérêts supplémentaires à payer, donc une augmentation du coût du crédit.
Il faut ainsi trouver un équilibre entre l'effort d'épargne et le coût du crédit. Tout doit dépendre de vos objectifs et de vos finances.
En somme, l’effort d’épargne en immobilier demeure le pivot essentiel pour concrétiser toute ambition dans ce secteur. C’est la clé qui ouvre les portes de la propriété et de la sécurité financière. Il vous permet de mesurer la rentabilité de votre investissement immobilier et de déterminer votre capacité d'emprunt. L’effort d'épargne est donc un indicateur clé en immobilier qu’il faut gérer avec prudence et constance.
