Face à la baisse historique des taux d’intérêt jusqu’en 2022, et malgré la hausse en 2023, le contexte n’a jamais été aussi favorable à l’endettement.
S’endetter pour s’enrichir via l’investissement immobilier est donc la voie royale que beaucoup choisissent. Vous aussi, vous souhaitez en profiter ? Retrouvez dans notre article tout ce qu’il faut savoir pour s’enrichir grâce à l’endettement.
Les différents types d'endettement
Il existe principalement deux types de crédit proposés d’une banque.
Les crédits à la consommation
Ce sont les mauvais crédits. Il s’agit d’un type de prêt accordé par un établissement bancaire à des particuliers pour financer l’achat de biens ou de services. C’est ainsi que des personnes souscrivent ce type de prêt pour acheter une voiture ou une télévision par exemple.
Parmi les crédits à la consommation, on retrouve :
- Le prêt personnel. L’emprunteur peut l’utiliser comme bon lui semble.
- Le prêt affecté. C’est un prêt souscrit pour l’achat d’un bien spécifique.
- Le crédit renouvelable. Généralement couplé à une carte de crédit, ce type de prêt permet à l’emprunteur de disposer d’une réserve d’argent en permanence.
D’un montant allant de 200 euros à 75 000 euros, ce type de crédit ne permet pas d’acquérir un bien immobilier. Toutefois, son principal avantage est de permettre à l’emprunteur d’acquérir un bien sans disposer des fonds nécessaires. Il permet également de faire face à des événements exceptionnels.
En revanche, ce type de prêt est peu intéressant pour investir. En effet, il crée une charge supplémentaire dans le budget de l’emprunteur. Or, comme il a été affecté à un bien de consommation, son remboursement se grève uniquement sur le revenu de l’emprunteur. Il n’y a donc aucune possibilité d’autofinancer les mensualités (contrairement à un investissement locatif où les loyers servent à rembourser les mensualités par exemple).
C’est donc un mauvais crédit car il impacte la capacité d’emprunt pour financer un bien consommable (qui perd de la valeur). Robert Kiyosaki appelle cela des passifs (même si c’est incorrect d’un point de vue strictement comptable).
Les crédits immobiliers
Un crédit immobilier est un prêt accordé par la banque pour financer l’achat d’un bien immobilier. A ce titre, vous ne pourrez pas l’utiliser pour acheter autre chose qu’une maison ou un appartement par exemple. Vous pouvez également utiliser un prêt immobilier pour financer des travaux. La banque exigera d’ailleurs des justificatifs permettant de l’assurer que vous allez effectivement investir dans un bien immobilier.
Il existe différents types de crédit immobilier selon leurs caractéristiques financières :
- Le prêt à taux fixe. Dans ce cas, la mensualité qui doit être payée par l’emprunteur est fixée à l’avance. C’est le type de prêt le plus répandu en France et c’est une chance car ce taux reste inchangé, peu importe l’évolution du marché.
- Le prêt à taux révisable. Ce type de prêt permet de se prémunir d’éventuelles hausses de taux. Ainsi, le montant de la mensualité varie en fonction de l’évolution d’un indice de référence déterminé.
- Le prêt cautionné. C’est un prêt pour lequel l’emprunteur a demandé à un organisme de cautionnement de garantir son prêt immobilier.
- Le prêt modulable. L’emprunteur peut choisir de diminuer ou d’augmenter ses remboursements dans la limité de seuils fixés à l’avance.
- Le prêt lissé. Dans ce cas, l’emprunteur est déjà engagé dans le remboursement d’autres prêts. Le remboursement de ce dernier et du prêt immobilier est donc aménagé de façon à obtenir une mensualité unique.
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Les avantages de s'endetter pour s'enrichir
S’endetter pour s’enrichir est une stratégie qui procure de nombreux avantages dont :
Le levier financier
En physique, le levier désigne « un corps solide mobile autour d’un point d’appui, permettant de multiplier une force ». Transposé dans le monde de l’immobilier, ce terme désigne le fait d’emprunter à la banque pour acheter un bien immobilier. Plus précisément, c’est le fait de s’endetter pour acheter un actif qui produit de la richesse.
Concrètement, on parle d’effet de levier quand une personne disposant d’un capital de 50 000 euros peut s’acheter un bien immobilier d’une valeur de 500 000 euros. Et ce, grâce à la somme allouée par la banque avec le crédit immobilier.
Cette technique est d’autant plus efficace si vous vous en servez pour financer un investissement locatif. Les loyers perçus pourront servir à payer les mensualités. Compte tenu de cet avantage non négligeable, il est intéressant d’utiliser l’endettement même si vous disposez d’une épargne conséquente.
L'effet de levier fiscal
L’endettement permet aussi de bénéficier de certains avantages fiscaux. Par exemple, dans la plupart des régimes fiscaux (LMNP, location nue, SCI, SARL de famille, etc.), les intérêts de votre prêt immobilier sont déduits des revenus générés via l’immobilier.
D’autre part, des dispositifs comme le statut LMNP ou Malraux permettent de bénéficier d’autres avantages fiscaux pour les investisseurs locatifs. Ainsi, pour profiter de cet effet de levier fiscal, la meilleure solution est de réaliser un investissement locatif.
Acheter un actif qui se valorise dans le temps
Le grand avantage de l’immobilier est qu’il prend de la valeur sur le long terme tout en générant des revenus mensuels (pour l’immobilier résidentiel). Avec un crédit à mensualité fixe, vous gagnez mécaniquement de l’argent dans le temps.
Les risques liés à l'endettement
Malgré son formidable pouvoir en matière d’investissement, l’endettement comporte également des risques non négligeables.
L'endettement excessif
Le taux d’endettement d’un ménage ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus. C’est le taux de référence au-delà duquel les banques estiment qu’il y a un risque de défaut de remboursement. Selon les cas, il peut toutefois arriver que les banques aillent au-dessus de ce taux.
Malgré ce seuil légal autorisé, il peut arriver qu’un ménage en arrive à une situation d’endettement excessif. Cela peut découler d’événements divers comme la perte de l’emploi, la faillite de l’entreprise familiale ou un divorce par exemple.
Les taux d'intérêt élevés
Entre 2017 et 2022, les taux d’intérêt sont descendus sous la barre de 1 %. C’est d’ailleurs ce qui a été à l’origine du fort engouement pour les investissements immobiliers.
Les taux d’intérêt sont toutefois voués à évoluer au gré des conjonctures économiques. On l’a vu en 2022. C’est pour cette raison qu’il faut privilégier les prêts à taux fixe. Ce faisant, vous vous mettez à l’abri de toute hausse des taux d’intérêt. Et pourtant, cette hausse vous permet d’augmenter vos loyers.
En effet, fluctuations économiques obligent, il peut arriver que les taux d’intérêt augmentent. Cela peut causer des bouleversements dans la situation d’un emprunteur.
Les risques de non-remboursement
Un crédit immobilier est un réel engagement de l’emprunteur envers la banque. Ce n’est pas pour rien que la mention suivante figure dans toutes les offres commerciales en matière de crédit : « Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. »
A cause de difficultés financières ou d’aléas de la vie dont nous avons parlé plus haut, il peut arriver qu’un emprunteur ne puisse pas honorer sa mensualité. En cas de retard d’une échéance, la banque adresse une simple lettre de relance ou vous convoque pour un rendez-vous.
En revanche, en cas de défaut de remboursement de plusieurs mensualités, la banque peut enclencher une procédure de recouvrement en justice. Le risque pour l’emprunteur c’est de se voir inscrire au fichier Banque de France des incidents de remboursement de crédit. L’emprunteur défaillant se verra alors interdit de souscrire toute demande de prêt pendant une durée de 5 ans.
En parallèle, il encourt également des sanctions comme le remboursement des sommes dues avec les intérêts de retard voire de l’intégralité du capital emprunté.
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Comment s'endetter pour s'enrichir de manière responsable
Pour éviter les risques liés à un endettement excessif, il est possible de prendre certaines dispositions :
Établir un budget
La clé pour profiter pleinement des avantages du mécanisme d’endettement, c’est de s’assurer de pouvoir honorer ses mensualités. Pour cela, avant même de souscrire à la dette, évaluez bien votre budget.
- Quelle est votre capacité de remboursement ?
- Combien pouvez-vous emprunter ?
- Quelles sont les échéances que vous devez déjà honorer ?
Une réelle étude est indispensable pour éviter de se retrouver dans une situation d'endettement excessif.
Choisir un emprunt adapté à ses besoins et capacités de remboursement
Voici nos conseils afin que vous puissiez choisir un emprunt adapté à vos besoins et à vos capacités de remboursement :
- Bien lire l’offre préalable de prêt. Celle-ci vous permettra de vous renseigner sur les caractéristiques et les modalités du prêt.
- Comparez les offres des plusieurs banques. Prenez en compte notamment le TAEG (Taux annuel effectif global), les conditions de remboursement anticipé, les assurances, les garanties, etc.
- Ne pas prendre le risque de souscrire un engagement trop lourd.
Faites des simulations pour connaître précisément les mensualités que vous devrez payer. Prenez aussi en compte la notion de coût total du crédit.
Ces risques sont néanmoins minorés grâce aux 35 % d’endettement maximum imposés par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF).
Diversifier ses investissements
Afin d’éviter de se retrouver dans une situation où votre capacité de remboursement est en péril, pensez à diversifier vos investissements. Diversifier ses investissements permet de diluer les risques inhérents à chaque type d’investissement. En effet, il est peu probable que tous vos placements déclinent en même temps. Ainsi, vous êtes sûr de toujours pouvoir honorer vos mensualités.
Les erreurs à éviter
Voici les erreurs à éviter pour que votre endettement porte des avantages et non des effets néfastes :
Ne pas se surendetter
Gardez en tête que l’objectif est de s’enrichir à terme. Pour cela, vous devez éviter que l’endettement ne détériore votre situation au lieu de l’améliorer. Si vous vous endettez au-delà de ce qu’il faut, votre reste à vivre sera insuffisant. Cela peut vous entraîner dans un cercle vicieux d’endettement. De plus, si vous n’honorez vos remboursements, vous perdrez votre bien.
Ne pas négliger les risques
Un investissement comporte toujours des risques. Par exemple, si vous vous lancez dans un investissement locatif, vous serez confronté au risque d’impayé, de dégradations de votre bien, etc. Vous devez donc vous préparer contre ces risques afin qu’ils ne viennent pas mettre en péril votre capacité de rembourser vos mensualités.
En conclusion, s’endetter pour s’enrichir n’est pas une utopie. Cependant, il y a des risques qu’il convient de connaître afin de mieux les éviter. La règle fondamentale est de toujours se préparer et d’avoir un actif rentable avant de signer un projet d’endettement.
