Si vous envisagez de réaliser un investissement locatif, vous devez connaître votre capacité d'emprunt. En effet, votre capacité d'emprunt investissement locatif dépend de votre situation financière. Il s'agit du montant que vous pouvez emprunter auprès d'une banque pour financer l'achat d'un bien immobilier destiné à la location. Nous allons vous expliquer comment bien la calculer.
Capacité d'emprunt investissement locatif : qu’est-ce que c’est ?
La capacité d'emprunt pour un investissement locatif correspond à la somme maximale qu'un investisseur peut emprunter auprès d'une institution financière pour financer l'acquisition d'un bien destiné à la location.
Cette évaluation prend en compte divers facteurs tels que les revenus, les charges mensuelles et la situation financière de l'emprunteur mais aussi le montant des mensualités. Elle constitue un élément clé dans la planification d'un investissement immobilier réussi.
En clair, la capacité d'emprunt investissement locatif vous permet de connaître votre budget et de choisir le bien immobilier le plus adapté à votre profil d'investisseur.
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Est-ce que la capacité d’emprunt pour un investissement locatif est la même que pour sa résidence principale ?
Le banquier prend en compte un certain nombre d'indicateurs pour évaluer la capacité d'emprunt d'un demandeur de prêt. Il reste également attentif à la destination des fonds.
Aussi, lorsqu'il s'agit d'un crédit immobilier, le banquier prend en compte si le bien est destiné à l'achat d'une résidence principale ou un investissement locatif. Ce dernier est considéré comme moins risqué, justifiant ainsi des conditions de remboursement plus favorables que pour l'achat d'une résidence principale.
C'est ainsi que la capacité d'emprunt pour un investissement locatif n'est pas la même que pour sa résidence principale. Il existe plusieurs différences entre ces deux types de projets, qui influencent le montant que vous pouvez emprunter. A savoir :
- Le taux d'endettement. Pour un investissement locatif, les banques peuvent prendre en compte les loyers perçus comme des revenus supplémentaires. En revanche, pour une résidence principale, vous n'avez pas de revenus locatifs, mais vous pouvez bénéficier d'un abattement sur vos charges si vous êtes primo-accédant.
- Le taux d'intérêt. Pour un investissement locatif, les banques appliquent généralement un taux d'intérêt plus élevé que pour une résidence principale. De même, le TAEG pour un crédit immobilier est également plus élevé car il intègre des assurances spécifiques (garanties loyer impayés, garantie vacance locative, etc.)
- L'apport personnel. Pour un investissement locatif, les banques exigent souvent un apport personnel plus important que pour une résidence principale. Elles considèrent que l'investisseur doit avoir une épargne suffisante pour faire face aux aléas de la location.
- La rentabilité. Pour un investissement locatif, les banques regardent attentivement la rentabilité du projet, car elle détermine la capacité de l'investisseur à rembourser son crédit et à dégager des bénéfices. Pour une résidence principale, la rentabilité n'est pas un critère pertinent, car le bien immobilier n'est pas destiné à être loué.
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Les notions importantes quand on calcule sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif
Voici les notions importantes à considérer lors du calcul de votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif :
Le taux d'usure
Il s'agit du taux d'intérêt maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt.
Il est fixé par la Banque de France à partir des taux effectifs moyens pratiqués par les banques, augmentés d'un tiers. Si le taux d'intérêt de votre prêt dépasse ce seuil, il sera considéré comme usuraire et la banque ne pourra pas vous accorder ce prêt.
Le taux d'endettement
Il mesure le niveau de la dette par rapport aux revenus. Autrement dit, le taux d'endettement permet de déterminer les mensualités maximales que l'emprunteur peut supporter compte tenu de ses revenus et charges récurrents.
Il est égal au rapport entre les charges mensuelles (dont les mensualités de crédit) et les revenus nets. Autrefois égal à 33 %, le taux d'endettement a été relevé à 35 % depuis 2022.
Le reste à vivre
Il représente le montant disponible pour assurer les dépenses courantes une fois déduites les charges fixes et le remboursement du crédit. Il est important de noter qu’il n'existe pas de seuil officiel de reste à vivre. En revanche, plus il est élevé, plus la banque sera rassurée sur votre capacité à rembourser.
La règle des 70 %
Le montant du crédit que l'on rembourse mensuellement doit être au maximum égal à 70 % du loyer que l'on encaisse. En effet, les banques ne prennent en compte que 70 % des revenus locatifs en considérant que les 30 % restants sont consacrés aux frais et charges liés à la location mais également aux risques comme les impayés et la vacance locative.
Ainsi, pour optimiser sa capacité d'emprunt, il faut trouver des biens qui s'autofinancent avec les 70 % du loyer.
Le taux différentiel
Il s'agit d'un mode de calcul spécifique du taux d'endettement pour les investisseurs locatifs qui possèdent déjà un ou plusieurs biens en location. Il consiste à prendre en compte le solde investisseur, c'est-à-dire, la différence entre les revenus locatifs et les charges foncières.
Si le solde est positif, il s'ajoute aux revenus ; si le solde est négatif, il se soustrait aux revenus. C'est donc un indicateur que le banquier va devoir également prendre en compte dans le calcul de la capacité d'endettement d'un emprunteur.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Voici comment calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif.
Définir votre projet immobilier
Il vous faut définir le type de bien que vous souhaitez acheter. Vous devez également déterminer le montant de votre apport personnel. Il est généralement recommandé d'avoir un apport personnel d'au moins 10 % du prix du bien, afin de couvrir les frais annexes.
Estimer vos revenus et vos charges
Vos revenus comprennent vos salaires nets, vos pensions, vos allocations, etc. Vos charges comprennent vos dépenses courantes (loyer, impôts, assurances, etc.) et vos mensualités de crédit en cours (prêt immobilier, prêt à la consommation, etc.).
Vous devez également prendre en compte les futurs revenus locatifs que vous allez percevoir grâce à votre investissement immobilier.
Calculer votre taux d'endettement
Le taux d'endettement correspond au rapport entre vos charges et vos revenus. Comme nous l'avons dit, il est de 35 % depuis 2022.
Pour calculer votre taux d'endettement, vous devez donc diviser la somme de vos charges par la somme de vos revenus et multiplier le résultat par 100. Par exemple, si vous avez 3 000 € de revenus et 1 000 € de charges, votre taux d'endettement est de (1 000 / 3 000) x 100 = 33 %. Vous respectez donc le seuil des 35 %.
Calculer votre capacité d'emprunt
Tout d’abord, vous devez soustraire vos charges actuelles de vos revenus et multiplier le résultat par le taux d'endettement maximum autorisé (35 %). Vous obtenez ainsi le montant maximum que vous pouvez consacrer à une nouvelle mensualité de crédit.
Ensuite, vous devez diviser ce montant par le taux annuel effectif global (TAEG) du crédit que vous souhaitez contracter et multiplier le résultat par 12. Vous obtenez ainsi le montant maximum que vous pouvez emprunter sur un an.
Enfin, vous devez multiplier le montant obtenu par la durée du crédit que vous souhaitez contracter, exprimée en années. Vous obtenez ainsi le montant maximum que vous pouvez emprunter au total.
En résumé : Montant Maximum Empruntable = ((Revenus−Charges Actuelles) × Taux d′Endettement Maximum) /100 × (1/TAEG×12) × Durée du Crédit
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Quels sont les éléments qui déterminent votre capacité d’emprunt ?
Plusieurs éléments entrent en jeu pour déterminer votre capacité d'emprunt, tels que :
- Les revenus
- Les charges fixes
- Le taux d'endettement
- Le montant de l'apport personnel
- La durée du prêt
- Le taux d'intérêt
- La situation professionnelle et la stabilité financière
- Les autres emprunts en cours
- Le taux d'assurance
- Le projet immobilier spécifique
Exemple concret de calcul
Vous souhaitez faire un emprunt de 200 000 €. Vos revenus mensuels sont de 3 500 € et vos charges fixes sont de 800 € (loyer actuel, crédit auto, etc.). Quelle est votre capacité d'emprunt ?
Votre taux d'endettement est donc de (800 / 3 500) x 100 = 22,86 %. Votre capacité de remboursement est donc de (3 500 - 800) x 35 % = 945 €. Vous pouvez donc rembourser jusqu'à 945 € par mois pour votre prêt immobilier.
Supposons que le taux d'intérêt annuel du prêt soit de 2 % et que la durée du prêt soit de 20 ans. Votre capacité d'emprunt est donc de (945 / 0,02) x 12 x 20 = 226 800 €. Vous pouvez donc emprunter jusqu'à 226 800 € pour votre projet immobilier.
Comment augmenter sa capacité d’emprunt ?
Vous pouvez augmenter votre capacité d'emprunt en suivant ces conseils :
- Réduisez vos charges fixes. L'objectif est donc ici de réduire votre taux d'endettement tout en augmentant votre reste à vivre. Vous devez également apurer vos dettes en cours afin de justifier d'une bonne gestion de vos comptes. Aussi, si vous avez plusieurs crédits en cours, il vaut mieux attendre un peu pour lancer votre projet d'investissement.
- Augmentez votre apport personnel pour couvrir au moins les frais de notaire
- Allongez la durée de votre emprunt afin de réduire le montant de vos mensualités. Il faut toutefois savoir que cela augmente les coûts du crédit
- Profitez des prêts aidés comme le PTZ ou prêt à taux zéro
- Faites appel à un courtier pour vous aider à choisir l'offre de prêt là plus favorable compte tenu de votre situation financière
Quel crédit pour un investissement locatif avec 4 000 euros par mois ?
Supposons que vous disposez d'un apport personnel de 10 % du prix du bien, que vos charges fixes soient de 800 euros par mois et que votre taux d'endettement ne doit pas dépasser 35 %. Considérons un taux d’intérêt de 2,5 %.
Pour calculer la capacité de remboursement, soustraire les charges fixes des revenus et multiplier le résultat par 35 %. Pour calculer la capacité d'emprunt, vous devez multiplier la capacité de remboursement par 12 puis par la durée de l’emprunt.
La capacité de remboursement pour un salaire de 4 000 € est de 1 120 €.
Voici un tableau qui résume le montant du crédit que vous pouvez obtenir pour un investissement locatif avec 4 000 euros par mois, en fonction de la durée et du taux :
Quel prêt pour un salaire de 3 500 euros par mois ?
Nous reprenons ici la même hypothèse que dans le cas du salaire à 4 000 euros. Voici un tableau qui résume le montant du prêt que vous pouvez obtenir pour un projet immobilier avec un salaire de 3 500 euros par mois :
Quel crédit avec 5 000 euros par mois ?
Retenons le même cas de figure que le salaire de 4000 euros. Voici un tableau qui résume le montant du crédit que vous pouvez obtenir pour un projet immobilier avec un salaire de 5 000 euros par mois :
Quel salaire pour un prêt de 300 000 euros ?
Pour calculer la mensualité, divisez le montant du prêt par la durée et ajoutez le coût des intérêts. Pour calculer le salaire, divisez la mensualité par le taux d'endettement maximum (35 %) et les charges fixes.
Voici un tableau qui résume le salaire nécessaire pour obtenir un prêt de 300 000 euros, en fonction de la durée et du taux :
Pour conclure, estimer correctement sa capacité d'emprunt pour un investissement locatif est essentiel. Cela requiert une analyse minutieuse de ses finances, y compris la cote de crédit, les revenus et les dépenses. En somme, une bonne évaluation de sa capacité d'emprunt investissement locatif garantit un investissement judicieux et durable.
