Concept fondamental en matière de crédits, le taux d’usure conditionne l’accès au crédit immobilier. En octobre 2022, un emprunteur sur deux a vu sa demande de prêt immobilier refusée à cause du taux d’usure. Quelles sont les solutions disponibles si vous êtes confronté à une telle situation ? Comment contourner un refus de prêt pour dépassement de taux d’usure ?
On vous livre dans cet article 6 solutions à adopter pour 2023.
Rappel sur ce qu’est le taux d’usure
Aussi appelé seuil d’usure, le taux d’usure correspond au TAEG maximum (Taux annuel effectif global) qu’un organisme de crédit peut pratiquer en matière de prêt. En d’autres termes, il y a usure lorsque le TAEG d’un prêt est abusif compte tenu d’un taux fixé par la Banque de France (à la fin de chaque trimestre).
Le TAEG comprend :
- Le taux d’intérêt de base appliqué
- Les commissions, frais et rémunérations diverses (frais de dossier ou frais d’inscription par exemple)
- Les primes d’assurance emprunteur
Si l'ensemble de ces éléments dépasse le seuil usuraire, le prêt est donc jugé illégal. Tout établissement de crédit qui va à l’encontre de celui-ci s’expose à des sanctions.
Dans la pratique, il existe en réalité plusieurs taux d’usure en fonction de la typologie du prêt (prêt immobilier, crédits renouvelables, crédits de consommation, etc.), du montant de l’emprunt et de la durée de l’emprunt.
Selon la Banque de France, le taux d’usure est ainsi destiné à protéger l’emprunteur contre des taux abusifs qui risqueraient de le mettre dans une situation financière difficile. Il a également un rôle structurel, car destiné à réguler l’économie globale.
Voici 6 conseils pour contourner le taux d’usure.
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Proposer une délégation d’assurance à votre banque
Vous l’aurez compris, il est donc possible de se voir refuser un prêt immobilier pour raison de dépassement du taux d’usure. Pas de panique, tout n’est pas perdu pour autant puisque des solutions existent.
Parmi celles-ci : changer d’assurance emprunteur. L’assurance constitue une part importante du coût total d’un crédit : entre 30 et 50 %.
L’assurance emprunteur est systématiquement exigée par les banques pour se protéger des risques de décès ou d’invalidité d’un assuré.
Vous pourrez donc baisser votre TAEG en trouvant une assurance dont les taux sont plus intéressants. Pour trouver une telle perle rare, il suffit donc de comparer les différents établissements bancaires et les réseaux d’assurance. Vous pourrez, pour cela, faire appel à un courtier ou passer par un comparateur en ligne.
Depuis 2018, il est possible de changer d’assurance emprunteur tout au long de la durée de crédit. Et ce, à n’importe quel moment.
L’offre en matière d’assurance emprunteur est d’ailleurs en train de s’élargir. Cela vous permet largement de trouver une offre qui vous fournit les garanties nécessaires au meilleur tarif.
Il faut seulement vous assurer d’obtenir toutes les garanties adaptées à votre situation. La raison d’être d’une assurance-emprunteur est de vous protéger en cas de problème grave. Un tarif compétitif vous permet de diminuer votre TAEG et ainsi respecter le taux d’usure.
Trouver une assurance emprunteur avec un tarif compétitif est d’autant plus intéressant lorsque vous êtes âgé entre 40 et 45 ou que vous avez un risque médical.
En faisant ainsi jouer la concurrence pour trouver la meilleure assurance, vous pourrez non seulement voir votre prêt accordé, mais également réaliser des économies importantes.
Investissez en société
Faire votre demande de prêt à travers une société est un excellent moyen de contourner le taux d’usure. Cette technique n’est toutefois possible que dans certains cas précis. Par exemple, si vous prévoyez de réaliser un investissement locatif, vous pouvez créer une SCI, une SARL de famille, etc.
Ce sera donc votre société qui fera une demande de prêt immobilier. Dans ce cas, votre dossier de prêt sera traité en tant que prêt d’un professionnel, car réalisé par une personne morale.
Le seuil usuraire ne s’applique pas, parce que celui-ci est destiné à protéger les consommateurs particuliers. Or, dans le cadre d’une société, la notion de consommateurs disparaît. Les associés d’une société ne sont pas considérés comme des consommateurs. Le taux d’usure ne peut de ce fait pas leur être applicable.
Négociez les frais de dossier et de garantie
Les frais de dossier sont les frais engendrés par le traitement des demandes de prêt, les renégociations, le rachat de crédits, etc.
Lorsque les conditions d’un prêt amènent à un dépassement du taux d’usure, les banques sont généralement plus enclines à baisser les frais de dossier. D’ailleurs, ces derniers sont variables et librement définis par chaque établissement. Ils sont donc négociables en fonction de l’établissement bancaire, mais aussi du profil de l’emprunteur.
Mettez plus d’apport
Augmenter votre apport personnel est un bon moyen de contourner le taux d’usure. En effet, cela permet de baisser le montant du capital à emprunter et donc du taux d’intérêt.
Dans le cas d’un prêt immobilier par exemple, la banque exige un apport minimal de 10 % pour vous accorder un financement. Augmenter cet apport pour passer à 20 %, voire 30 % permet de faire baisser radicalement le taux d’intérêt, car vous empruntez une somme moins importante.
Cela paraît simple en théorie, mais présente une certaine difficulté de mise en œuvre dans la réalité. Il faut en effet avoir assez de trésorerie.
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Réduisez la durée de l’emprunt
On a vu que les taux d’usure peuvent varier en fonction de la durée de l’emprunt. De même pour les taux d’intérêt. D’une manière générale, plus la durée d’emprunt est longue, plus le taux d’intérêt est élevé.
Aussi, pour réduire votre taux fixe, vous pouvez retravailler votre dossier de financement en vue de baisser la durée totale d’emprunt. Vous pouvez, pour cela, vous faire aider par un courtier afin d’optimiser votre dossier.
Par voie de conséquence, vous devrez accepter une mensualité plus élevée dans le but de raccourcir la durée de votre emprunt. Grâce à un prêt modulable, vous pourrez ensuite en modifier les conditions après un an.
Cette solution nécessite d’avoir un certain niveau de ressources, car vous devrez payer des mensualités plus élevées. Il faut en effet que le montant de celles-ci reste inférieur aux 35 % de seuil maximal d’endettement, assurance emprunteur incluse.
Envisagez le taux variable
Un prêt à taux révisable s’oppose au prêt à taux fixe. Alors que les taux d’intérêt avaient fortement baissé, les prêts à taux fixe ont occulté ce type de prêt.
Aujourd’hui, les prêts à taux révisable reviennent avec la remontée des taux d’intérêt. Ils permettent en effet de bénéficier d’un taux d’intérêt plus bas en début de prêt. Celui-ci est toutefois appelé à évoluer chaque année. L’avantage, c’est que ce type de prêt permet d’obtenir un taux global en deçà du taux usuraire, au moins au début du prêt.
Un prêt à taux variable présente néanmoins un risque majeur : celui de voir les taux d’intérêt augmenter considérablement à travers les années. Pour rassurer l’emprunteur, un plafond est fixé afin d’éviter une augmentation trop brusque d’une année à une autre.
Vous pouvez par ailleurs négocier la possibilité de migrer vers un prêt à taux fixe après quelques années.
Il faut donc retenir qu’un refus de prêt pour cause de dépassement du taux d’usure n’est pas une fatalité. Il est inutile d’attendre le trimestre suivant et que la Banque de France publie un nouveau taux d’usure.
En effet, des solutions existent pour contourner le taux d’usure afin de voir votre demande de prêt accordé. Vous pouvez même vous faire aider d’un professionnel pour garantir de bien monter votre dossier.
