Si vous souhaitez investir dans l’immobilier, vous savez que rien n’est possible sans obtenir un crédit immobilier auprès de votre banque.
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour mettre toutes les chances de votre côté et décrocher un financement.
Combien peut-on emprunter avec un crédit immobilier ?
Le montant que vous pouvez emprunter avec un crédit immobilier dépend de votre capacité d’emprunt.
La capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt est la somme que vous pouvez emprunter par rapport aux montants que vous serez en capacité de rembourser chaque mois, selon la banque. C’est un élément crucial qui permettra à la banque de déduire le montant maximal du prêt que vous pourrez réaliser.
La capacité d’emprunt est limitée aujourd’hui à 35 %, selon les dernières normes du Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF).
Avant d’aller voir votre banquier, vous pouvez estimer votre capacité d’emprunt vous-même.
Pour cela, déduisez de vos rentrées d'argent vos dépenses courantes :
- Loyer ou emprunt en cours ;
- Vos charges fixes (assurances, etc.)
- Les impôts ;
- Etc.
Prenez 35 % du résultat obtenu et vous aurez votre capacité de remboursement mensuelle.
Il faut savoir que si votre revenu est considéré comme faible, la banque prendra en compte le quotient familial au lieu de votre capacité d’endettement. Si votre salaire est variable (comme le cas des agents immobiliers dont les commissions et primes varient chaque mois), utilisez votre salaire fixe pour le calcul.
Cliquez ici pour en savoir plus sur le taux d’endettement maximum.
5 conseils pour que votre banquier vous prête
Il est compréhensible que la banque soit vigilante, car elle doit s’assurer que vous puissiez prendre en charge le remboursement jusqu’à la fin du contrat. Si vous souhaitez augmenter votre chance qu’elle vous prête, voici cinq pistes à explorer pour augmenter vos chances de décrocher un crédit.
Épargner régulièrement
Pour espérer votre crédibilité auprès de la banque, vous devez avant tout lui montrer que vous avez la capacité de rembourser un crédit chaque mois, durant plusieurs années (la durée moyenne d’un crédit immobilier varie entre 20 et 25 ans).
Si votre dossier comprend les trois derniers relevés de compte, c’est tout d’abord pour qu’elle puisse en apprendre plus sur vos habitudes quant à la gestion de vos finances. Le fait d’épargner permet d’augmenter votre scoring bancaire, car c’est un bon signe.
Si vous arrivez à épargner chaque mois, cela signifie que vous êtes déjà habitué à ne pas utiliser l’ensemble de vos revenus.
En termes d’épargne, l’idéal est d’épargner entre 10 et 15 % de votre salaire mensuel, en le mettant de côté dès que votre paie vous est versée.
Par ailleurs, en tant qu’investisseur immobilier, épargner montre à la banque que vous êtes prévoyant quant aux frais inattendus que pourrait engendrer un investissement.
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La situation professionnelle
Si on met sur une table toutes les situations professionnelles des demandeurs de crédit immobilier, la banque privilégie systématiquement les situations stables, comme en CDI ou fonctionnaire.
Toutefois, il est tout à fait possible de bénéficier d’un prêt immobilier sans CDI, sans apport ou au chômage. Vous devez prouver que vous avez une activité stable pendant plus de trois mois. Si vous êtes en CDD, la banque ne considérera pas votre contrat si la période de remboursement ne dépasse pas le délai de votre contrat. Si vous avez un CDD de trois ans, vous diminuez vos chances de rencontrer ce problème.
Néanmoins, même s’il est possible d’emprunter dans tous les cas de figure, avoir un CDI reste la voie royale, surtout après la pandémie de Covid-19. En effet, le HCSF a durci les conditions d’octroi ces derniers mois.
Si vous êtes sans revenu, vous pouvez emmener un tiers qui vous servira de caution. Dans ce cas, la personne doit garantir qu’elle sera capable d’honorer le remboursement à votre place en cas d’incapacité de votre part.
Si vous avez une bonne relation avec vos proches, vous pouvez souscrire un prêt familial. Les personnes ayant déjà une activité stable, mais qui ayant dû s’arrêter pour raison de santé ont plus de chance de voir leur dossier accepté.
Ce type de prêt est cependant de moins en moins accepté par les banques.
Faire appel à un courtier
Passer par un courtier immobilier vous permettra de gagner un temps considérable, sachant que vous n’avez pas à démarcher vous-même les banques. Sa relation avec les banques est votre meilleur atout, car il connaît dans les moindres détails les éléments que les banques demandent vraiment, et il connaît parfois personnellement les conseillers.
Vous obtiendrez également le prêt avec un meilleur taux, car en aen apportant du volume aux banques, il peut négocier avec ces dernières.
Enfin, il vous mettra en relation avec l’organisme susceptible de vous accorder un prêt, en fonction de votre situation.
Enfin, un courtier a un devoir de conseil et vous expliquera les points faibles et les points forts de votre dossier.
Savoir présenter son projet
Présenter un projet immobilier, c’est comme passer un entretien : le banquier jugera d’abord de votre sérieux et votre crédibilité rien qu’en lisant votre dossier.
Votre dossier de prêt doit comprendre les pièces justificatives exigées relatives à votre :
- Identité (pièce d’identité, justificatif de situation familiale, justificative de domicile de moins de 3 mois, contrat de travail)
- Ressources et charges (3 derniers bulletins de salaire, relevés de comptes bancaires des 3 derniers mois, 2 derniers avis d’imposition, justificatif de l’apport personnel…)
- Demande de prêt (Compromis de vente ou promesse de vente, Contrat de construction de maison individuelle, Permis de construire avec justificatif des travaux…)
Cliquez ici pour accéder à la liste détaillée des pièces à fournir à la banque.
Vous devez également veiller à ce que votre dossier soit complet, sans omettre aucun détail. N’hésitez pas à faire appel à un expert si vous n’êtes pas sûr de vous. Le courtier immobilier reconnaîtra en quelques secondes les pièces manquantes.
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Mettre de l’apport
Les banques privilégient les clients ayant un apport personnel d’au moins 10 % du montant emprunté.
Ce chiffre peut varier selon votre situation. Si vous avez une situation stable et que vous êtes client de longue date de votre banque, vous pourrez obtenir un prêt sans apport.
Si au contraire, vous êtes jeune et n’avez pas de revenus stables, alors la banque peut exiger un apport plus important pour vous accorder le prêt.
Il s’agit en effet d’un bout de votre épargne qui permet de couvrir les frais liés à l’achat immobilier tels que les frais de notaire, les éventuelles garanties, les frais de dossier bancaire ou autres. Cet apport peut venir de votre épargne, vos économies personnelles, d’un héritage ou encore de la revente d’un bien.
Vous avez maintenant toutes les cartes en main pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit immobilier.
