Quand vient la question de l’apport immobilier, on peut vite être dépassé. À quoi ça sert ? Quel apport dois-je prévoir ? Puis-je être aidé ? Tant de questions auxquelles nous vous répondons dans cet article.
Apport immobilier : définition
L’apport personnel est la somme que vous apportez lors de l’achat d’un bien, que ce soit un appartement ou une maison. Il permet de bénéficier plus facilement d’un emprunt à un taux d’intérêt intéressant si celui-ci est important.
Qu'est-ce qu'un apport immobilier ?
L’apport immobilier ou personnel représente la somme que vous pouvez investir sans crédit pour l’achat d’un bien immobilier. Plus la somme est importante, plus il sera facile d’obtenir un crédit immobilier à un taux d’intérêt intéressant.
Présenter un apport personnel à la banque est un signe positif pour celle-ci. Cela prouve que vous êtes capable d’épargner chaque mois et en capacité de financer votre projet. Elle peut donc vous proposer un emprunt bancaire à un taux d’intérêt compétitif grâce à votre profil sérieux qui présente peu de risques de non-remboursement.
L’apport immobilier peut venir de différentes sources d’épargnes :
- une somme placée sur un livret A ou de développement durable ;
- une épargne des acheteurs ;
- des placements financiers comme l'assurance vie et Plan Épargne Entreprise ;
- les prêts aidés (Plan Épargne Logement, Prêt à Taux Zéro, prêt fonctionnaire ou prêt 1% logement).
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Pourquoi les banques demandent un apport ?
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, la banque demande dans la plupart des cas des garanties en cas de non-paiement du crédit. L’organisme financier vous propose de souscrire à des assurances apportant des garanties grâce à l’hypothèque et le Crédit Logement (l’organisme se charge de payer le crédit à votre place avant de se retourner contre vous pour le remboursement).
C’est ici que l’apport immobilier prend son sens. Il sert à financer les frais de notaire qui sont des frais annexes, non récupérables par la banque : pour l’achat d’un bien ancien, les frais s’élèvent en général à 8 %, et dans le neuf entre 2 et 3 % du prix du bien.
Apport immobilier : quels critères pour votre dossier ?
Pour avoir la joie de devenir propriétaire et convaincre votre banquier, il est indispensable de monter un dossier de prêt qualitatif. Celui-ci se compose de plusieurs éléments qui prouveront votre capacité à rembourser votre crédit immobilier.
La situation professionnelle
Votre situation professionnelle est l’un des premiers critères vérifiés par votre banquier. Le profil idéal est d’être salarié en CDI. Ce n’est pas le cas ? Attendez de trouver un emploi stable avant de soumettre votre dossier.
Dans l’hypothèse que vous soyez autoentrepreneur ou entrepreneur, il faut justifier de 3 ans de chiffre d’affaires. Vous êtes en CDD ou intérimaire, prouvez que vous avez des revenus réguliers et justifiez votre choix.
La cohérence de votre projet
Lors de la recherche de votre bien, choisissez un logement qui vous permettra de rembourser votre crédit immobilier sans grandes difficultés. Celui-ci doit être en accord avec votre capacité d’emprunt. Choisissez un bien dans une ville porteuse et bien situé, avec peu de travaux et proche de votre travail. Ce choix sensé confortera encore plus votre banquier à vous prêter de l’argent.
Le taux d’endettement
Votre banquier va calculer le fameux taux d’endettement afin de savoir si vos revenus peuvent couvrir les mensualités liées au crédit immobilier. Il va vérifier toutes vos dépenses (crédits à la consommation, abonnements…) et voir si vous n’êtes pas quelqu’un de dépensier. Si vos revenus sont modestes, il est préférable de rembourser tous vos crédits à la consommation avant de présenter votre dossier. De grosses dépenses peuvent être un frein à la confiance de votre banquier.
La capacité à épargner
Savoir mettre de l’argent de côté et posséder un livret épargne est un réel avantage pour votre dossier. Prouvez que vous êtes capable de mettre 100 € par mois de côté est gage de stabilité financière. Cette somme peut vous servir en cas de pépin : panne de voiture, machine à laver qui ne fonctionne plus… celle-ci sera la bienvenue !
Vous êtes souvent à découvert ? Votre dossier sera refusé à coup sûr. Changez votre consommation pour retrouver un compte bancaire stable.
La durée du crédit
Prêter de l’argent sur 25 à 30 ans comporte de nombreux risques pour la banque, c’est pourquoi les taux d’intérêt sont élevés. Les banques regardent de multiples critères : votre âge et votre santé. Une personne jeune et en bonne santé obtiendra plus facilement un crédit sur une longue durée qu’une personne âgée. Les revenus sont également censés augmenter avec le temps et donc permettre de rembourser plus rapidement le crédit. Une jeune personne sera aussi plus à même de vendre son logement pour en choisir un plus grand.
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Apport immobilier : quel montant personnel prévoir ?
Le montant de l’apport immobilier est exprimé en pourcentage par rapport au montant du bien. Quels sont-ils ? Voyons ensemble !
Apport immobilier classique : 10 % du prix du bien
Les banques exigent généralement 10 % du prix du bien pour un apport personnel. Cette somme correspond aux différents frais annexes : frais de notaire, frais de dossier, frais d’agence…
Apport immobilier idéal : 20 % du prix du bien
Vous avez une grosse épargne ? Vous pouvez gonfler de 10 % supplémentaires votre apport. Donner 20 % d’apport immobilier pour financer votre futur bien est un très bon signe pour la banque. Cette somme vous permettra de négocier plus facilement le taux d’intérêt de votre emprunt. Attention toutefois à ne pas utiliser toutes vos économies ! Elles pourront vous servir en cas d’imprévus.
Apport immobilier : quel minimum ?
Il n’y a pas de minimum pour un apport immobilier. Les établissements bancaires ont chacun leurs exigences qui peuvent dépendre de la politique bancaire et de la conjoncture économique. Le profil des emprunteurs est aussi différent et les banques étudieront les dossiers au cas par cas pour définir le montant de l’apport immobilier.
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Apport immobilier : nos conseils
Vous possédez un bel apport immobilier pour votre projet ? Voici nos conseils pour l’utiliser de la meilleure des manières.
Le taux d’endettement
Les banques autorisent depuis le 1er janvier 2021 un taux d’endettement jusqu’à 35 % (contre 33 % auparavant) pour financer les futurs acquéreurs. Prenez en compte cette donnée pour vous constituer l’épargne qu’il faut en fonction de votre projet. Une fois votre objectif atteint, présentez votre dossier à la banque.
Anticiper les frais liés à la propriété
Des frais additionnels peuvent survenir une fois l’acquisition de votre bien : changer le ballon d’eau chaude, rénover votre cuisine… Ces frais peuvent représenter les charges de copropriété ou encore la taxe foncière. Pour cela, il est essentiel d’avoir une partie de votre épargne, qui ne servira pas dans votre apport pour financer ceux-ci.
Les prêts subventionnés
Les prêts subventionnés peuvent être acceptés par les banques pour servir d’apport immobilier. Attention, cela ne concerne que les primo-accédants et non les investissements locatifs. Vous pouvez y prétendre en fonction de vos ressources et de votre situation personnelle.
On retrouve le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui vous permet d’emprunter une certaine somme d’argent sans intérêts sur une durée de 5 à 15 ans.
Le prêt Action Logement quant à lui est possible si vous travaillez dans une entreprise ayant au moins 10 salariés. Vous pouvez obtenir jusqu’à 45 000€ de prêt.
Le Prêt Épargne Logement (PEL) vous permet de verser de l’épargne, mais aussi d’obtenir un prêt jusqu’à 92 000€.
Il existe des prêts proposés par la CAF ou les Collectivités locales pour aider les ménages les plus modestes.
Est-il possible de faire un prêt immobilier sans apport ?
Dans de très rares cas, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport avec un financement à 110 %. Cela concerne en général les investissements locatifs où il faudra justifier que le projet s’autofinance seul grâce aux loyers.
Dans le second cas, si vous justifiez de revenus très stables et que vos comptes sont exemplaires, alors il sera possible de demander à votre banque un financement sans apport.
