Pour investir dans l’immobilier, vous avez deux solutions pour financer un projet : l’apport personnel (votre épargne ou les fonds propres d’une entreprise) et le crédit immobilier. Aujourd’hui, l’apport personnel est quasiment indispensable pour décrocher un crédit. Pour autant, il n’est pas forcément nécessaire d’y mettre toute sa trésorerie.
Dans cet article, les experts de Bevouac vous expliquent s’il faut mettre tout son apport dans un achat immobilier.
Qu’est-ce que l’apport en immobilier ?
L’apport personnel en achat immobilier n’est autre que la somme de votre épargne que vous investissez dans le projet avant de contracter un crédit. Autrement dit, c’est le montant disponible dont vous disposez dans l’immédiat. L’apport personnel peut se composer de plusieurs éléments (mentionné ci-dessous).
En général, plus il est important, meilleures seront les conditions que vous obtenez de votre banque (taux d’intérêts, différé de crédit, durée d’emprunt, etc.).
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À quoi sert-il ?
D’une manière générale, l’apport personnel est nécessaire pour vous aider dans l’obtention de votre prêt. Mais avant tout, il permet de financer tous les frais annexes au crédit, comme les frais de notaire, les dossiers bancaires, les garanties, etc.
Vous devez savoir que ces différents frais ne sont pas pris en compte dans le prix de vente du bien. Ils viennent en supplément de la somme à emprunter. C’est pourquoi ils sont généralement à votre charge, à travers votre apport personnel.
Quel est l’apport minimum ?
Si l’apport personnel est un élément vous permettant d’obtenir un prêt immobilier plus facilement, sachez que tout dépend également du montant. En règle générale, le Haut Conseil de la stabilité financière (HCSF) recommandait un apport égal à 10 % du capital emprunté. Avant l’été 2021, aucune loi ne fixait l’apport minimum.
Néanmoins, le HCSF a publié un communiqué le 15 juin 2021, rendant ses recommandations obligatoires. Parmi ces dernières, on retrouve notamment une mensualité de crédit inférieure à 35 % des revenus de l’emprunteur, une durée de crédit limitée à 25 ans et un apport minimum de 10 à 20 %.
L’apport minimum obligatoire est donc situé entre 10 et 20 %. Si vous avez un projet à 250 000€, vous devrez apporter entre 25 000 et 50 000€, selon ces normes.
Toutefois, les règles du HCSF prévoient une dérogation possible pour 20 % des crédits octroyés, en fonction notamment du reste à vivre disponible.
Le reste à vivre correspond à la somme qu’il reste à l’emprunteur après avoir payé son crédit immobilier. Un emprunt de 1000 € par mois n’aura pas le même impact sur un emprunteur qui gagne 2000 € par mois que sur un autre qui gagne 10 000€.
Il restera seulement 1000 € pour vivre au premier et 9000 € au deuxième.
Cependant, 80 % de ces dérogations doivent concerner des financements de résidence principale et au moins 30 % des primo-accédants.
D’où vient l’apport d’un achat immobilier ?
L’apport personnel d’un achat immobilier se compose de plusieurs éléments. Il peut avoir plusieurs sources :
- L’épargne ;
- Les placements financiers disponibles (assurance vie, etc.) ;
- Les livrets bancaires (livret A, livret développement durable, plan épargne logement, etc.) ;
- Un héritage ;
- Etc.
En outre, les banques peuvent aussi considérer les livrets d’épargne spécifiques à l’immobilier et certains prêts aidés comme apport personnel. Il s’agit notamment du prêt épargne logement (PEL), du compte épargne logement (CEL), du prêt à taux zéro (PTZ) pour une primo-ascension et du prêt action logement.
Dans la prochaine partie, on vous explique pourquoi il est souvent préférable de ne pas mettre tout son apport dans son projet immobilier.
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Pourquoi est-il préférable de garder son apport dans un investissement locatif ?
Bien que votre apport personnel contribue grandement à l’obtention de votre crédit immobilier, il est aussi souvent plus rentable de le garder. On vous explique pourquoi :
Emprunter plus
Vous l’aurez compris, la capacité d’emprunt dépend en partie du montant de votre apport personnel. Plus la somme est importante, plus vous pouvez emprunter.
Par ailleurs, cet apport personnel vous sert aussi à bénéficier d’un meilleur taux d’emprunt, car la banque prend mécaniquement moins de risque. Or, avoir le meilleur taux est idéal pour optimiser le coût total du crédit. Pour faire simple, un taux d’intérêt peu élevé implique moins d’intérêt d’emprunt.
Néanmoins, à l’heure actuelle, cet argument a moins d’importance, car les taux sont historiquement bas.
Enfin, investir entièrement votre apport personnel pourra vous bloquer pour un prochain projet. Si vous envisagez un autre projet d’investissement immobilier, vous n’aurez plus aucune somme pour le concrétiser, car plus d’apport disponible.
Prenons un exemple :
Vous avez 100 000€ d’épargne et vous avez un projet à 250 000€ Si vous mettez 30 % d’apport, cela correspond à 75 000€. Il vous reste donc 25 000€.
Si vous voulez faire un autre projet, vous n’avez plus que 25 000€ d’apport. Vous pourrez donc seulement faire un autre projet à 250 000€ (en considérant que vous avez la capacité d’emprunt).
Si au contraire, vous ne mettez que 10 % d’apport, vous placez alors 25 000€, il vous reste donc 75 000€. Vous pouvez concrètement faire 4 projets à 250 000€ pour un total de 1 million.
Dans le premier cas, le total était de 500 000€. Vous vous enrichissez donc 2 fois dans le temps en mettant moins d’apport.
Si toutefois vous n’avez pas la capacité d’emprunt, votre épargne disponible peut toutefois être investie ailleurs. Nous le verrons dans la partie sur le coût d’opportunité.
Garder une épargne de précaution
Ne pas investir tout l’apport personnel dans l’achat immobilier permet d’avoir une épargne de précaution. En effet, les imprévus sont plus fréquents en immobilier (une chaudière à changer en urgence, un chantier qui prend du retard, etc.).
L’épargne de précaution, comme le révèle son nom, vous aidera à traverser ces moments. Or, si vous investissez tout votre apport, vous risquez d’être à court de trésorerie lors des moments difficiles.
Pour ce qui est du montant à prévoir pour votre épargne de précaution, il dépend de votre niveau de vie et de vos besoins personnels. En principe, il est calculé en mois de salaire, allant de 3 à 12 mois. Si vous n’avez que peu de dépenses, un revenu de trois mois suffit pour votre épargne de précaution.
Le coût d’opportunité
Le coût d’opportunité correspond au coût de renoncement d’un investissement au profit d’un autre. Dans l’immobilier, il s’agit de ce que vous pourriez gagner en plaçant votre apport ailleurs que dans un projet immobilier.
En France, l’immobilier est extrêmement intéressant grâce à l’effet de levier. C’est d’autant plus intéressant dans un contexte aux taux d’intérêts historiquement bas.
Il est donc souvent plus rentable de placer une partie de l’apport personnel sur des supports rémunérateurs pour produire des intérêts. Vous pouvez le placer sur une assurance vie, un plan d’épargne en actions ou un autre support.
Une autre solution est de financer d’autres projets immobiliers si votre capacité d’emprunt le permet.
Vous avez maintenant toutes les informations nécessaires pour bien gérer votre apport personnel dans votre projet immobilier.
