Avant de pouvoir obtenir un crédit immobilier de votre banque, cette dernière vérifie systématiquement le taux d’endettement maximum du souscripteur. Si aucune loi ne fixe un pourcentage exact, la majorité des banques se limitent à un taux d’endettement maximum de 35 %. Voici tout ce que vous devez savoir à ce sujet.
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement se définit comme la part de vos charges (mensualités de prêt, loyer, charges fixes, etc.) et vos revenus.
En somme, il s’agit de votre capacité d’emprunt calculée sur la base des montants que vous pourrez rembourser tous les mois. Ce seuil d’endettement est exprimé en pourcentage. Depuis janvier 2021, il est de 35 %. Auparavant, il correspondait à un tiers de vos revenus mensuels, soit 33 %.
Au-dessus de ce pourcentage, les organismes de crédit estiment qu’il y a un risque de défaut de remboursement trop élevé.
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Comment est calculé le taux d’endettement ?
Le calcul du taux d’endettement repose sur une formule simple. Pour ce faire, les banques et les organismes de crédit se basent sur trois éléments clés :
- Les mensualités de crédit ;
- Les charges régulières du souscripteur ;
- Les revenus réguliers ;
La formule est la suivante :
Taux d’endettement maximum = (Charges courantes + Mensualités de crédit) / Revenus Réguliers
Si vous avez des revenus assez conséquents, vous pouvez emprunter des sommes plus importantes à la banque. Ceci étant, vous aurez tout de même un taux d’endettement élevé si vos charges régulières sont importantes, et ce, malgré un excellent niveau de revenus.
Pour vous aider à y voir plus clair, voici un exemple de calcul de taux d’endettement :
- Un salarié possède un revenu mensuel de 3 500 euros.
- Ses charges régulières sont estimées à 550 euros.
- Ses mensualités de crédit sont de 400 euros par mois.
En appliquant la formule du taux d’endettement, (550 + 400) *100 / 3 500 = 28 %, le client est théoriquement finançable pour investir dans l’immobilier.
Bon à savoir
Notez que pour calculer le taux d’endettement, les organismes s’appuient sur le salaire net du souscripteur et non sur son salaire brut. En effet, le salaire net correspond aux revenus perçus effectivement par le salarié.
Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?
Si aucune réglementation juridique ne fixe le seuil d’endettement maximal, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) préconise un taux à 35 % à ne pas dépasser.
Ce taux d’endettement maximal s’applique pour une durée de crédit de 25 ans. Et depuis 2021, les recommandations du HCSF sont devenues des obligations puisqu’elles sont désormais contraignantes pour les organismes de crédit. Autrement dit, le manquement à ces obligations peut conduire à des sanctions.
Par ailleurs, retenez qu’il est possible pour les banques de déroger aux recommandations du HCSF sur 20 % des dossiers de crédit. Ainsi, celles-ci peuvent accorder un prêt avec un seuil d’endettement dépassant les 35 % si la situation s’y prête.
Une dérogation au taux de 35 % n’est jamais garantie, mais est possible, notamment dans les cas suivants :
- Un prêt dont la durée de remboursement est courte ;
- Un salarié avec des revenus et un reste à vivre élevés ;
- Une bonne situation professionnelle (dans le cas d’un fonctionnaire) ;
- L’achat d’une résidence principale ;
- Etc.
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Comment dépasser le taux d’endettement maximum ?
Sachez qu’il est possible de dépasser le taux d’endettement maximal. Pour cela, le « reste à vivre » est un critère déterminant pour les organismes de crédit.
Le « reste à vivre » est la somme d’argent qui reste au foyer pour gérer les dépenses quotidiennes (la nourriture, les habits, les transports, activités de loisirs, etc.).
Et pour calculer le « reste à vivre », on utilise la formule suivante :
Reste à vivre = Revenus du foyer – Charges fixes
En général, les organismes de crédit estiment que le « reste à vivre » ne doit pas être inférieur à :
- 800 euros pour un célibataire
- 1 200 euros pour un couple
Et pour chaque personne supplémentaire à votre charge, il faut prévoir une majoration de 300 euros afin de prévoir les imprévus.
Ainsi, un investisseur avec des revenus élevés peut s’endetter à plus de 50 % s’il a un reste à vivre conséquent et une bonne gestion de son épargne.
Vous l’aurez compris, si le « reste à vivre » est suffisamment élevé, il est possible de dépasser les taux à 35 %.
Néanmoins, outre le « reste à vivre », d’autres critères sont à prendre en compte pour aller au-delà du taux d’endettement maximum. Nous avons notamment :
- Le projet immobilier présenté à la banque ;
- La gestion de l’épargne ;
- La manière dont le dossier est présenté ;
- La taille du patrimoine ;
- L’âge du souscripteur ;
Ce que l’on peut retenir, c’est donc que le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % par le HCSF. Il est calculé sur la base des mensualités de crédit, des charges et des revenus. Et dans certains cas, le souscripteur peut prétendre à un taux d’endettement dépassant les 35 %.
