Utiliser l’effet de levier est un excellent moyen de développer son patrimoine immobilier. C’est d’ailleurs l’outil principal qui permet aux investisseurs de multiplier les opérations. Toutefois, il est important de savoir l'utiliser à son avantage afin d'en optimiser l’impact. Dans cet article, on vous explique tout sur l’effet de levier.
Qu’est-ce que l’effet de levier ?
L'effet de levier immobilier découle d’un principe emprunté à la physique. Découvert par Archimède, l’effet de levier consiste à décupler l’effet d’une force en amplifiant le mouvement grâce à un point de pivot.
En immobilier, il s’agit simplement d'utiliser un prêt immobilier. Ce dernier permet d’investir avec l’argent de la banque et d’acheter un plus gros volume.
Supposons que vous ayez un capital de 50 000 € en banque. Vous avez donc deux choix :
- Acheter un bien en cash ;
- Augmenter votre capacité d'investissement grâce à un prêt bancaire (souvenez-vous de l'effet de levier d'Archimède) ! Ici, l'emprunt bancaire joue le rôle du point de pivot destiné à amplifier la capacité d'investissement.
En ayant recours à un prêt immobilier, vous pourrez augmenter votre capacité d’investissement et votre capital en obtenant 400 000 euros de la banque. Avec vos 50 000 de départ, vous pourrez acheter un bien à 450 000 €. Les 400 000 € seront amortis et remboursés sur la durée grâce aux loyers versés par les locataires et à votre épargne mensuelle.
Attention toutefois, un prêt immobilier requiert une situation stable, une tenue rigoureuse de ses comptes et un taux d’endettement inférieur à 35 %.
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Lorsque vous utilisez l’effet de levier, il est important de calculer le ratio de l’effet de levier pour mesurer comment travailler votre argent.
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Calculer le ratio de l’effet levier
La première chose à savoir est de distinguer la rentabilité économique et le rendement locatif (rentabilité financière).
On parle de rentabilité financière lorsqu’on pense au rendement locatif. Plus le rendement est élevé, plus votre investissement est rentable, et plus vite vous remboursez le prêt bancaire et capitalisez.
L’effet de levier est différent. Il mesure la rentabilité de votre apport, par rapport à l’investissement total.
La formule est la suivante :
Multiplicateur de l'effet de levier = Montant de l'investissement / Apport personnel
Reprenons l'exemple de tout à l'heure. Vous investissez 450 000 € dont 50 000 € de votre épargne et 400 000 € financés par un prêt bancaire.
Pour obtenir le multiplicateur :
450 000 / 50 000 = 9
Le multiplicateur de levier multiplie ainsi vos fonds propres par 9. Ainsi, selon les conjonctures du marché, si votre bien prend 10 % de valeur, votre capital investi aura en fait pris 90 %.
L’effet de levier est donc un formidable outil, mais il fonctionne sur la durée. En effet, il utilise le financement bancaire qui s’amortit sur la durée. Il faut donc être à l’aise avec l’endettement. Or, certaines personnes ne le sont pas et préfèrent utiliser leur épargne personnelle pour minimiser leur dette.
Dans la partie suivante, on compare l’investissement en fonds propres (cash) et avec l’effet de levier.
Investir en cash ou avec l’effet de levier
Pour réaliser un investissement locatif, vous avez généralement le choix entre acheter en cash ou réaliser un emprunt bancaire et profiter de l'effet de levier. Pour vous montrer l’intérêt de l’effet de levier, on a comparé deux situations. Voici 2 cas concrets :
Cas N°1 : Sans l’effet de levier
Vous achetez votre bien immobilier à 50 000 € en cash.
Vous n'avez aucune mensualité à payer. Vous bénéficierez ainsi, dès le départ, d'une grande partie de vos loyers. Supposons que son rendement locatif brut soit de 6 % et de 3,5 % net. Vous gagnez donc 1 750 € (50 000×0,035 = 1 750) chaque année.
Au bout de 10 ans, vous aurez ainsi gagné 17 500 € (1750×10).
Cas n°2 : Avec l’effet de levier
Vous achetez le même bien immobilier grâce à un emprunt immobilier à hauteur de 450 000 euros (notre exemple).
Supposons que vous empruntiez sur 20 ans, avec un remboursement du capital de 1 667 € par mois. Si on ne prend pas en compte le coût des intérêts, vous vous enrichissez de 1 667 € chaque mois en remboursant une partie de votre emprunt.
En 12 mois, vous aurez déjà gagné 20 000 € (1 667×12).
Si on prend la même durée que dans le cas 1, en 10 ans, vous vous serez enrichi de 200 000 €, soit 11 fois plus.
Il paraît donc évident que l’effet de levier est un outil très puissant pour faire grossir son patrimoine à moyen / long terme.
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L’effet de levier pour investir en SCPI
La SCPI (Société civile de Placement immobilier) est un mode de placement immobilier en collectif par l'intermédiaire d'une société de gestion. Aussi appelé pierre-papier, ce mode de placement permet concrètement de détenir des parts dans une société de gestion immobilière. Elles permettent notamment d’investir de manière totalement passive dans l’immobilier.
Tout comme l’investissement locatif, investir en SCPI est possible via un emprunt bancaire et utiliser l’effet de levier de la même manière.
Les risques de l’effet levier immobilier
L'effet de levier est une technique financière très avantageuse pour l'investisseur immobilier. Elle permet de décupler vos gains. Il ne faut cependant pas oublier qu'en cas de mauvaise conjoncture (vacance locative, impayés, dépense imprévue), l'effet de levier multiplie également les pertes. Les risques encourus seront toutefois amoindris si vous investissez par l'intermédiaire d'une SCPI. Conservez une épargne de sécurité ou souscrivez à une assurance de prêt adaptée afin de vous assurer une stabilité financière.
