Vous souhaitez obtenir un crédit immobilier pour financer un projet d’investissement locatif ? Sachez que ce type de crédit est sous les normes imposées par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière).
- Qu’est-ce que le HCSF ?
- Quelles sont ses normes en rapport au crédit immobilier ?
- Comment optimiser un dossier de financement ?
Découvrez dans cet article tout ce qu’il faut savoir sur le crédit immobilier et les nouvelles réglementations du HCSF.
Qu’est-ce que le HCSF ?
Le Haut Conseil de Stabilité Financière est une instance française créée par la loi n°2013-672 du 26 juillet 2013 de séparation et régulation des activités bancaires pour surveiller la stabilité financière et pour définir la politique macro-prudentielle dans le but de réduire les risques économiques.
Le HCSF a également pour rôle de faciliter l’échange d’informations entre les différentes institutions financières représentées par ses membres.
Quelles sont ses missions principales ?
La principale mission du HCSF est d’assurer la stabilité et prévenir le risque de dysfonctionnement du système financier. Pour que cela devienne effectif, il a pour missions intermédiaires de :
- Réduire et de prévenir une extension du crédit et une utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement.
- Atténuer la dépendance au type de financement à court terme et aider les différents acteurs à maintenir leur capacité de remboursement.
- Limiter les interconnexions directes ou indirectes entre acteurs.
- Limiter l’impact systématique des incitations inappropriées, pour réduire l’aléa moral, tout en renforçant la résilience des institutions d’importance systémique.
- Renforcer la résilience des infrastructures des marchés financiers.
Pour les investisseurs immobiliers, cette institution a pour rôle d’éviter que des particuliers se surendettent et se mettent en danger à cause de l’immobilier.
Quelles sont les normes du HCSF ?
Les normes du Haut Conseil de Stabilité Financière par rapport à l’obtention d’un crédit immobilier sont les suivantes :
- Une durée maximum de remboursement de 25 ans, et de 27 ans pour des situations bien précises comme l’achat dans le neuf ou dans l’ancien qui nécessitent des travaux représentant plus de 25 % du coût total.
- Un taux d’endettement maximum de 35 %, assurance de prêt comprise. Il était auparavant de 33 %. Un taux vérifié par le taux annuel effectif global.
- Une marge de flexibilité de 20 % qui permet aux banques de déroger aux strictes réglementations du HCSF. Elle était autrefois de 15 %.
- Un apport presque obligatoire d’au moins 10 % du projet.
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Quelles conséquences sur les emprunteurs ?
Cela a deux conséquences principales pour les emprunteurs :
- Devoir mettre de l’apport, car les projets financés à 110 % sont de plus en plus rares.
- Avoir plus de difficultés pour enchaîner les projets immobiliers.
Est-ce la fin du calcul différentiel ?
Avec les normes imposées par le HCSF, les établissements bancaires ne peuvent plus utiliser le calcul différentiel pour déterminer le taux d’endettement d’un projet. Ces normes sont imposées aux acteurs du crédit immobilier. Les banques risquent des sanctions si elles l’utilisent.
Définition du calcul différentiel
Le calcul différentiel est une méthode :
- Utilisée auparavant par les banques pour établir les capacités d’emprunt pour un investissement locatif.
- Qui isolait l’investissement du reste des revenus et des charges tout en déterminant si l’investissement générait un cashflow positif.
- Qui permet de limiter l’impact sur le taux d’endettement.
Les règles mises en place par le HCSF en septembre 2021 ont mis fin à cette méthode.
Exemple
Voici un exemple plus parlant :
- Monsieur Pierre a un salaire mensuel de 4 000 €.
- Il est locataire et paie un loyer mensuel de 1 500 €.
- Il veut investir dans un logement locatif d’une valeur de 300 000 € qui générera un loyer de 2 000 € par mois. La banque retiendra 70 % de 2 000 €, soit 1 400 €.
- Si Monsieur Pierre fait un crédit de 300 000 € sur 25 ans, ses mensualités seront de 1 000 €.
Calcul du taux d’endettement avec la nouvelle méthode de calcul selon les normes HCSF
Charges / revenus
(Loyer + mensualité du crédit immobilier) / (Revenu professionnel + 70 % du loyer perçu)
(1500 + 1 000) / (4000 + 1400)
2500 / 5400 * 100
→ 46.29 % de taux d’endettement
Le projet ne sera pas finançable avec ce taux d’endettement.
Calcul du taux d’endettement avec le calcul différentiel
Cashflow (positif ou négatif) : 70 % du loyer perçu – mensualités de crédit
1400 – 1000 = 400
(Loyer payé – cash-flow) / (Revenu professionnel) * 100
1500 – 400 / 4000 * 100
1100 / 4000 * 100
→ 27, 5 % de taux d’endettement
Le projet est largement finançable avec cette méthode de calcul, car l’investisseur reste en dessous de 35 % d’endettement.
Quel apport dans un projet d’investissement locatif en 2024 ?
Pour décrocher un prêt immobilier, l’apport est actuellement obligatoire, pour au moins 10 à 15 % du projet.
C’est l’un des critères importants lorsque vous avez un projet d’investissement locatif en 2024. Cet apport personnel est important en raison des critères imposés par les banques, de la hausse du coût de la vie et de l’évolution des taux d’intérêt.
Mis à part l’apport, les banques apprécient également que les investisseurs aient une épargne de précaution en cas d’imprévus comme des travaux de rénovation ou des impayés, par exemple. La somme totale de l’épargne demandée dépend de la banque et de la situation de l’emprunteur, mais elle peut aller de 4 à 6 mensualités de prêt.
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Est-il possible de contourner les règles du HCSF ?
Les recommandations du HCSF en matière de crédit immobilier sont, depuis le début de l’année, obligatoires. Il existe pourtant des moyens pour les contourner.
Le premier moyen est de passer par une SCI à l’impôt sur les sociétés. En effet, en faisant référence à l’article L313-1 du code de la consommation, les crédits immobiliers au bénéfice des personnes morales qui n’y exercent pas d’activité professionnelle ne sont pas concernés par les règles du HCSF.
Le deuxième moyen est le crédit in fine. En optant pour le crédit in fine, le capital est remboursé en une seule fois, à échéance du prêt. L’emprunteur ne rembourse alors que les intérêts d’emprunt durant toute la durée du prêt et effectue un versement mensuel sur un produit de placement rémunéré (assurance vie…). Dans ce cas, l’emprunteur respecte les conditions imposées par le HCSF et bénéficie également des avantages du crédit in fine.
Ce type de crédit est toutefois plus avantageux pour les personnes imposées à l’impôt sur la fortune immobilière.
En somme, il est possible de contourner les règles du HCSF en passant par une société ou en utilisant le crédit in fine.
En conclusion, depuis début 2022, les règles imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière jouent un rôle très important dans le fait d’obtenir un crédit immobilier. Pour maximiser vos chances d’obtenir un crédit dans ces conditions, une solution est de faire appel à un courtier.
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