Si vous envisagez de faire un nouvel achat immobilier sans contracter à un second emprunt, le transfert de prêt est une solution à envisager. Il permet de transférer un prêt existant d’un bien immobilier à un autre. Cette démarche peut être motivée par divers facteurs tels que des conditions plus avantageuses ou des besoins spécifiques. Découvrez en détail son fonctionnement.
Transfert de prêt immobilier : qu’est-ce que c’est ?
Le transfert de prêt immobilier consiste à transférer un crédit immobilier vers un nouveau bien tout en maintenant les mêmes modalités d’emprunt.
Concrètement, au lieu de rembourser par anticipation son prêt actuel et d'en contracter un nouveau, on peut transférer son prêt sur le nouveau logement. Cela permet de garder les mêmes conditions de crédit (taux, durée, mensualités, etc.) et d'éviter des frais supplémentaires.
En d’autres termes, c’est une opération qui permet à un emprunteur de conserver son prêt immobilier en cas d'achat d'un nouveau bien, sans avoir à rembourser ni à en contracter un nouveau.
Le transfert de prêt immobilier doit être prévu dans le contrat de crédit et respecter certaines conditions liées au délai, au montant et à la nature du nouveau bien. En effet, cette option n'est possible que si une clause de votre contrat de prêt l'a prévu.
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Pourquoi faire un transfert de prêt ?
Faire un transfert de prêt peut être une bonne option pour plusieurs raisons, à savoir :
- Pour éviter de payer les pénalités du prêt anticipé. Si vous remboursez votre prêt immobilier avant son terme, vous devrez payer des pénalités de remboursement.
- Pour éviter de payer des frais de dossier supplémentaires. Si vous sollicitez un nouveau prêt immobilier, vous devrez payer des frais de dossier à la banque.
- Pour éviter de subir une hausse des taux de crédit. En effet, il peut arriver que les taux d'intérêt aient augmenté depuis la signature du premier prêt immobilier. Si vous avez souscrit un prêt immobilier à un taux avantageux, et que les taux ont augmenté depuis, vous pouvez conserver ce taux en transférant votre prêt sur un nouveau bien.
- Pour éviter les démarches et les délais incontournables pour obtenir un nouvel emprunt à des conditions avantageuses. Si vous demandez un nouveau prêt immobilier, vous devrez fournir des justificatifs de revenus, de situation personnelle, d'apport personnel, etc.
- Pour ne pas souffrir de conditions d'emprunt moins favorables dans le cas où les conditions de prêt ont changé ou si votre situation a changé. Dans ce dernier cas, vous risquez de payer des frais d'assurance plus importants.
À quelles conditions le transfert de prêt est-il possible ?
Pour que le transfert de prêt soit possible, certaines conditions doivent être respectées :
La clause doit être mentionnée dans votre contrat
Sans cette clause, la banque n'est pas obligée d'accepter le transfert de prêt. Il faut donc vérifier que votre contrat de prêt contient bien cette possibilité, et à quelles modalités. Il est conseillé de négocier cette clause dès la souscription du prêt, car elle peut être très utile en cas de hausse des taux ou de changement de projet.
Le montant de l’acquisition doit être supérieur ou égal au capital restant dû à rembourser
La banque ne peut pas transférer un prêt sur un bien dont le prix est inférieur au capital restant dû du prêt initial.
En effet, cela reviendrait à financer une partie du nouveau bien avec les fonds provenant de la vente de l'ancien bien, ce qui n'est pas le but du transfert de prêt.
Le nouvel achat doit être du même type que le premier
La banque exige que le transfert de prêt respecte l'objet du prêt initial. Cela signifie que le nouveau bien doit avoir la même destination que l'ancien.
Par exemple, si le prêt initial a servi à financer une résidence principale, le transfert de prêt ne pourra se faire que sur une autre résidence principale.
Aucune anomalie de prélèvement depuis le début du remboursement de votre crédit
La banque vérifie que vous avez été un bon payeur depuis le début du remboursement de votre crédit. Si vous avez eu des incidents de paiement, des retards, ou des impayés, la banque peut refuser le transfert de prêt.
Dans quels cas un transfert de prêt est préférable à un nouveau crédit immobilier ?
Un transfert de prêt est préférable à un nouveau crédit immobilier dans les cas suivants :
- Lorsque les taux d'intérêt ont augmenté. Réaliser un transfert de crédit vous permet de bénéficier des mêmes conditions de remboursement que votre prêt initial, y compris le maintien du taux d'intérêt.
- Lorsque votre situation a changé justifiant un coût d'assurance de prêt plus élevé. Ce dernier est fixé par les compagnies d'assurance en considération de l'âge, de l'état de santé et de la situation professionnelle de l'emprunteur. L'assurance prêt peut également être transférée dans les mêmes conditions que le prêt.
Est-il possible de transférer un prêt immobilier sur un autre bien ?
Oui, il est possible de transférer un prêt immobilier sur un autre bien, à condition que le contrat de crédit le prévoit et que le nouveau bien respecte certains critères comme :
- Négociation avec la banque. Il est essentiel de contacter votre banque et de discuter de cette possibilité. Cette dernière pourrait fournir des informations spécifiques sur les démarches à suivre.
- Évaluation du nouveau bien. La banque voudra probablement évaluer le nouveau bien pour s’assurer qu’il constitue une garantie adéquate pour le prêt.
- Capacité de remboursement. Votre capacité à rembourser pourrait être évaluée à nouveau, en tenant compte de la nouvelle situation financière liée au nouveau bien.
Comment transférer concrètement son prêt ?
Pour transférer concrètement son prêt, il faut suivre les étapes suivantes :
- Vérifier que votre contrat de prêt initial contient la clause de transfert, et à quelles conditions ;
- Trouver un nouveau bien immobilier dont le montant est supérieur ou égal au capital restant dû de votre prêt initial ;
- Vendre votre ancien bien immobilier dans le délai imposé par la banque. Ce délai ne peut excéder 6 mois avant l'achat du nouveau bien ;
- Acheter votre nouveau bien immobilier dans le même délai que la vente de l'ancien ;
- Demander à la banque le transfert de votre prêt sur le nouveau bien immobilier ;
- Attendre la réponse de la banque, qui peut accepter ou refuser le transfert de prêt ;
- Conserver ou changer votre assurance de prêt et votre garantie, selon votre situation et vos besoins. L'assurance de prêt peut être transférée au même titre que le prêt. Cependant, si vous pouvez obtenir de meilleures conditions, vous êtes libre de contracter une nouvelle assurance.
Le sort de la garantie de prêt dépend, lui, du type de garantie souscrite (organisme de cautionnement ou hypothèque). Si vous avez opté pour un organisme de cautionnement, la garantie peut être transférée sous réserve de son accord.
En revanche, si vous avez opté pour une hypothèque, certaines formalités sont nécessaires car celle-ci ne peut être transférée. Vous devez tout d'abord demander une main-levée sur l'ancienne hypothèque puis mettre en place une nouvelle.
Comment négocier le transfert du prêt au moment de la signature du crédit ?
Voici nos conseils pour négocier le transfert du prêt au moment de la signature du crédit :
- Comparez les offres de différentes banques et vérifiez si elles proposent la clause de transfert du prêt dans leur contrat. Cette clause n'est pas spontanément proposée par les banques. Vous devez la demander et en négocier les conditions.
- Négociez le taux d'intérêt et les frais de dossier de votre prêt initial, en tenant compte du fait que vous souhaitez bénéficier de la clause de transfert du prêt ;
- Négociez les modalités du transfert du prêt, comme le montant du nouveau bien, l'objet du prêt, le délai entre la vente et l'achat, etc. ;
- Faites-vous accompagner par un courtier ou un conseiller financier, qui pourra vous aider à négocier les meilleures conditions, et à bien vérifier les clauses du contrat.
Transfert de prêt ou rachat de crédit ?
Le choix entre un transfert de prêt et un rachat de crédit dépend de votre situation financière spécifique et de vos objectifs à long terme :
- Si vous êtes satisfait des conditions de votre prêt actuel et que le transfert est possible. Le transfert de prêt peut être la meilleure option, car il vous permet de conserver les avantages de votre prêt initial sans les frais associés au rachat.
- Si vous cherchez à obtenir des conditions plus avantageuses. Le rachat de crédit peut être la meilleure solution, surtout si les taux d'intérêt actuels sont plus bas que ceux de votre prêt initial.
- Si vous avez plusieurs prêts en cours ou d'autres dettes à regrouper. Le rachat de crédit peut être une option judicieuse pour simplifier la gestion de vos remboursements.
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Que devient l’assurance en cas de transfert de prêt ?
En cas de transfert de prêt, l'assurance emprunteur peut être impactée de différentes manières, en fonction du type de contrat d'assurance et de la législation applicable. Deux lois majeures sont à considérer :
- Loi Hamon. Elle permet aux emprunteurs de résilier leur assurance emprunteur dans un délai d'un an à compter de la signature de l'offre de prêt, et ce, sans pénalités ni frais supplémentaires.
- Amendement Bourquin. Il renforce la loi Hamon en permettant aux emprunteurs de résilier leur assurance chaque année à la date anniversaire du contrat, et ce, pour toute la durée du prêt.
Par ailleurs, Le type de cotisation appliqué à votre assurance de prêt peut également influencer votre choix entre conserver ou changer d'assurance en cas de transfert de prêt :
- Cas où la cotisation est dégressive. Si votre assurance emprunteur fonctionne sur un mode de cotisation dégressive, la cotisation pourrait être recalculée en fonction de la nouvelle durée du prêt et du capital restant dû.
- Cas où la cotisation est fixe. Si votre assurance emprunteur fonctionne sur un mode de cotisation fixe, le transfert de prêt n'aura pas d'impact direct sur le montant de la prime.
Que devient la garantie en cas de transfert de prêt ?
La garantie en cas de transfert de prêt est une question importante, car elle peut avoir un impact sur le coût et la faisabilité de l'opération. Voici deux éléments à prendre en compte.
- Si votre prêt initial était garanti par une hypothèque, vous devrez la lever lors de la vente de votre ancien bien, ce qui entraînera des frais de mainlevée d'hypothèque. Vous devrez également mettre en place une nouvelle hypothèque sur votre nouveau bien, ce qui entraînera des frais de garantie hypothécaire.
- Si votre prêt initial était garanti par un organisme de cautionnement (Crédit Logement, SACCEF, CASDEN, etc.), vous devrez obtenir l'accord de cet organisme pour transférer votre prêt sur votre nouveau bien. Ce dernier peut également vous demander des frais pour garantir le prêt complémentaire si le montant du nouveau bien est supérieur au capital restant dû.
Comment faire si la banque refuse d'effectuer le transfert de prêt ?
Si la banque refuse d'effectuer le transfert de prêt, vous avez plusieurs options possibles :
- Emprunter un prêt relais pour financer le nouveau logement. Il s'agit d'un prêt à court terme qui vous permet de disposer rapidement des fonds nécessaires pour acheter le nouveau bien, en attendant la vente de l'ancien.
- Demander une avance de trésorerie supplémentaire pour acheter le nouveau bien. Il s'agit de demander à la banque émettrice de votre prêt immobilier de vous accorder une somme d'argent supplémentaire.
- Effectuer un rachat de prêt immobilier, aussi appelé le rachat ou regroupement de crédits. Il s'agit de faire racheter votre prêt immobilier par une autre banque, qui vous proposera un nouveau contrat avec des conditions plus avantageuses.
- Contracter un nouvel emprunt immobilier amortissable ou in fine. Il s'agit de contracter un nouveau crédit immobilier auprès d'une autre banque, qui vous permettra de financer votre nouveau bien.
En conclusion, le transfert de prêt est un mécanisme qui permet à un emprunteur de transférer son prêt immobilier sur un autre bien tout en conservant les conditions initiales du prêt. Cela offre une flexibilité précieuse en cas de besoins changeants. Que ce soit pour profiter de taux plus avantageux ou d’un meilleur service, le transfert de prêt est une solution à considérer pour optimiser ses finances.
