Si vous avez investi dans l’immobilier ces dernières années, que ce soit pour votre résidence principale ou un investissement immobilier locatif, et que vous disposez d’un PEL (Plan d’Épargne Logement), vous n’avez surement pas cassé votre PEL. Avec les taux historiquement bas proposés par les banques, il valait mieux faire affaire directement avec votre conseiller bancaire, et ne pas utiliser les taux proposés par votre PEL, probablement moins attractif. Mais avec la remontée des taux actuelle, il se pourrait que le PEL redevienne attractif. On fait le point.
Des taux qui remontent en flèche
Ces derniers mois, les taux immobiliers remontent, et certains ménages n’arrivent plus à investir dans l’immobilier. Certains courtiers viennent affirmer que près de 220 000 ménages pourraient voir leur demande de prêt immobilier refuser, alors que ce n’était pas le cas l’année dernière, sur la même période.
Au départ, le PEL a été mis en place pour permettre aux primo-accédants de préparer l’achat de leur résidence principale. Il peut également servir d’apport pour votre investissement immobilier locatif, puisque cela reste l’acquisition d’un bien. Il reste cependant plus avantageux d’utiliser un PEL pour acheter une résidence principale.
Ces dernières années, le PEL a été mis de côté, car sa rémunération était passée de 2,5 % pour les PEL ouverts en janvier 2015 à 1 % au 1° août 2016. À cela, est venu s’ajouter l’évolution de 1 % à 2 % nets de fiscalité sur le Livret A, qui offrait ainsi un meilleur rendement que le PEL. C’est donc tout naturellement que les ménages préféraient placer leur argent sur un livret réglementé, même s'il leur rapportait peu, plutôt que de bloquer leur épargne sur un PEL pendant plusieurs années.
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Comment fonctionne un PEL ?
La rémunération du PEL se fixe au moment de son ouverture. Les ménages doivent obligatoirement verser une somme d’argent régulièrement. Dans le cas contraire, la banque peut clôturer leur compte. Il est ainsi parfois utilisé pour permettre aux personnes plus dépensières d’économiser.
En plus de cela, un PEL se conserve minimum 4 ans, sans y toucher, et doit être alimenté d’au moins 540 € chaque année pour être avantageux.
Le PEL permet d’accéder à un prêt immobilier quelques années après son ouverture, à des conditions d’emprunt déjà connues. Il peut financer votre résidence principale, votre investissement immobilier, mais aussi des travaux d’amélioration de performance énergétique. Il est plafonné à 92 000€. Les PEL ouverts depuis 6 ans ont un taux fixé à 2,20 % sur 2 à 15 ans.
Quelques rappels sur le PEL
Il est important de rappeler que le PEL n’échappe pas au taux d’usure. Le taux d’usure permet d’empêcher les banques de proposer un taux annuel effectif global trop élevé, puisqu’il ne peut pas dépasser 2,43 % pour un prêt immobilier étalé sur 10 ans, et plus de 2,39 % pour un crédit immobilier étalé sur 10 à 20 ans.
Les PEL ouverts entre mars 2011 et juillet 2016 disposent d’un taux d’intérêt compris entre 2,7 % et 4,2 %. Son taux est donc supérieur au taux de l’usure évoqué ci-dessus.
Les PEL ouverts depuis août 2016 ont un taux d’emprunt fixé à 2,2 %. Ils ne dépassent donc pas ce taux d’usure. L’emprunteur peut ainsi trouver une assurance emprunteur sans dépasser la limite des 2,6 % imposée par le taux annuel effectif global.
Mais aujourd’hui, et d’après les courtiers, la remontée des taux n’est pas encore assez importante pour rendre les PEL de nouveaux avantageux. Mais il faut être conscient que les taux d’emprunt remontent, puisqu’ils sont désormais supérieurs à 2 % sur 20 ans. Et nous n’avions pas connu ces taux depuis 2017. Mais pour l’instant, les prêts immobiliers restent moins chers que les prêts réalisés via des PEL.
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Et si le PEL redevenait attractif ?
Si vous êtes un investisseur qui n’a pas peur de prendre quelques risques, cette information devrait vous intéresser. On le sait, avec l’inflation et la remontée de taux annoncée par la Banque Centrale Européenne, les taux immobiliers devraient continuer d’augmenter.
Et si vous ouvriez un PEL aujourd’hui, pour être sûr de pouvoir emprunter à 2,20 % dans quelques années ?
Si vous n’avez pas encore les moyens d’emprunter aujourd’hui, cette solution peut être envisageable pour vous. À présent, ouvrir un PEL est un pari sur l'avenir. D'ici à 5 à 10 ans, emprunter à 2,20 % pour un crédit immobilier pourrait être attractif. Mais il faudra se contenter d’une rémunération fixe de 1 %, et se munir de patience, pour voir son pari rentabilisé. Il ne faut pas oublier que, pendant les années d’épargne, l’apport généré par son placement sera plus faible que si cet argent avait été placé sur une assurance-vie, par exemple.
Il faut également noter que le montant du prêt PEL dépend des intérêts acquis au moment où vous allez épargner. Plus vous épargnez, plus la somme que vous allez pouvoir emprunter augmente. Mais quand on sait qu’aujourd’hui, le PEL n’offre qu’1 % de rémunération, on est aussi conscient que cela n’incite pas à épargner beaucoup sur ce PEL.
Maintenant que vous êtes conscient de l’actualité, des avantages et inconvénients du PEL, la décision de prendre ce pari sur l’avenir vous revient. En revanche, si vous êtes en mesure d’emprunter aujourd’hui pour investir dans l’immobilier, n’attendez pas et lancez-vous. Dans un avenir aussi incertain au niveau des taux, il vaut mieux ne pas prendre de risque sur le fait qu’ils pourraient encore augmenter, au risque de vous empêcher de devenir propriétaire.
