Mode de financement qui permet à une entreprise d’acquérir des biens immobiliers, le crédit-bail immobilier est une alternative au prêt bancaire classique. Quelles sont ses spécificités ? Ses avantages et inconvénients ? Est-il adapté aux particuliers ?
Nous répondons à toutes vos questions autour du crédit-bail immobilier dans cet article.
Qu’est-ce que le crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail est une opération par laquelle un établissement spécialisé (le crédit-bailleur) met en location à une entreprise (le crédit-preneur), un bien immobilier à usage commercial ou professionnel.
Le mécanisme du crédit-bail est donc une combinaison de deux éléments :
- Un bail
Le crédit-preneur loue le bien immobilier pour exercer son activité professionnelle ou commerciale. Il s’agit, en tout point, d’un contrat de bail où elle verse des loyers au crédit-bailleur. - Une promesse unilatérale de vente
Le crédit-bailleur s’engage à céder la propriété du bien à l’issue du contrat. Le crédit-preneur a, lui, le choix entre lever l’option d’achat, résilier le contrat ou le prolonger.
Quelles différences avec un prêt immobilier classique ?
Voici les principales différences entre crédit-bail et prêt immobilier classique :
- Vous devenez propriétaire du bien immobilier lorsque vous utilisez un prêt immobilier pour acheter le bien. La banque détient seulement une garantie sur le bien jusqu'à remboursement complet du prêt.
Avec le crédit-bail, vous louez seulement. Vous ne devenez propriétaire qu’à l’issue du contrat et à condition de lever l’option d’achat.
- Le crédit-bail est un mécanisme réservé aux entreprises tandis que le crédit immobilier classique est aussi adapté aux particuliers.
- Aucune garantie ni apport initial n’est requis pour contracter un crédit-bail. Pour un prêt immobilier en revanche, la banque exige souvent un apport initial et des garanties comme une caution bancaire ou une hypothèque.
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Quels sont les avantages du crédit-bail immobilier ?
Le crédit-bail immobilier est un mode de financement apprécié par les entreprises. Des chiffres publiés par l’Association française des Sociétés Financières (ASF) parle d’un chiffre d’affaires de 29,9 milliards d’investissement via un crédit-bail immobilier en 2018.
Voici pourquoi le crédit-bail connaît un tel succès :
Financer un bien locatif sans apport initial
Comme nous l'avons vu, le crédit-bail immobilier ne nécessite aucun apport initial. Il ne nécessite donc pas que l’entreprise mobilise des fonds propres en vue de l’acquisition du bien.
Il n’y a donc pas de blocage de fonds importants lié à l’achat du bien. Ce qui permet à l’entreprise de disposer des liquidités dont elle a besoin pour l’achat de matériel ou le développement de projets stratégiques par exemple.
Optimiser votre fiscalité grâce à la déductibilité des loyers
Comme l’entreprise doit payer des loyers dans le cadre du crédit-bail, ces derniers sont comptabilisés parmi les charges d’exploitation. Il s’agit d’autant plus de charges déductibles qui peuvent ainsi permettre de réduire le résultat imposable de la structure.
Ainsi, la déductibilité des loyers permet de réduire les impôts de l’entreprise.
Profiter d’une option d’achat pour devenir propriétaire
L’option d’achat assortie à l’opération constitue l’une des principales caractéristiques du crédit-bail. Elle permet au crédit-preneur de devenir propriétaire du bien immobilier à l’issue du contrat de crédit-bail.
Pour ce faire, il lui suffit de payer le paiement du montant résiduel préfixé dans le contrat. Il s’agit donc d’un montant qui prend en compte les loyers déjà versés. C'est un prix préférentiel qui correspond à la valeur résiduelle du bien.
D’une certaine manière, le crédit-bail est donc une opération qui permet d’échelonner le prix d’achat d’un bien. Ce mécanisme offre ainsi une réelle flexibilité car l’entreprise peut aussi décliner cette option d’achat.
Quels sont les inconvénients du crédit-bail immobilier ?
Malgré ses nombreux avantages, le crédit-bail compte aussi au moins deux inconvénients :
Un coût total souvent plus élevé qu’un prêt classique
Le coût total d’un crédit-bail inclut les éléments suivants :
- Les loyers mensuels sont plus élevés que les loyers moyens en raison des coûts intégrés. Le loyer inclut le remboursement du coût d’achat, les intérêts et la marge du crédit-bailleur. Il inclut également des services supplémentaires comme l’assurance du bien et des frais de gestion administrative.
Cela implique que le montant du loyer est généralement plus élevé qu’une mensualité dans un prêt classique.
- Le coût de l’option d’achat à la fin du crédit-bail. Le crédit-preneur doit payer la valeur résiduelle du bien pour acquérir sa propriété.
Il faut aussi savoir que la durée d’un crédit-bail est généralement plus courte que celle d’un prêt immobilier classique (soit de 5 à 15 ans contre 25 à 30 ans pour un prêt classique). Cette durée de remboursement plus courte génère des loyers plus élevés.
D’autre part, les crédit-baux intègrent généralement des taux d’intérêt plus élevés pour compenser le risque plus élevé pour l’établissement.
Vous n’êtes pas propriétaire pendant la durée du contrat
C’est le principe même du crédit-bail. Le crédit-preneur est seulement un locataire et doit de ce fait, payer des loyers. L’entreprise dispose ainsi uniquement d’un droit d’usage sur le bien.
Il n’y a donc pas d’enrichissement patrimonial et le bien ne peut être comptabilisé comme un actif de l’entreprise.
Voici ce que cela implique :
- Elle ne peut ni vendre le bien ni l’utiliser comme garantie pour obtenir un financement par exemple.
- Elle doit demander l’accord du crédit-bailleur pour pouvoir effectuer tous travaux importants ou des modifications structurelles dans le bâtiment.
D’un autre côté, le fait de ne pas être propriétaire n’est pas un désavantage dans l’absolu.
Cela laisse à l’entreprise la liberté de choisir, à la fin du contrat, si elle souhaite acquérir le bien à titre définitif si celui-ci est devenu stratégique pour son développement. Dans le cas contraire, elle peut aussi décliner cette option d’achat pour se tourner vers d’autres opportunités.
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Quels types de biens immobiliers peuvent être financés en crédit-bail ?
Le bien acquis en crédit-bail doit être affecté à un usage professionnel et être identifiable et séparable pour que le crédit-bailleur puisse le reprendre en cas de défaut de paiement.
Voici les différents types de biens immobiliers qui peuvent être acquis via un crédit-bail :
Les immeubles de rapport
Les immeubles de rapport sont généralement de gros investissements. Leur achat peut donc impliquer d’immobiliser d’importants fonds. Une entreprise qui ne dispose pas des fonds propres nécessaires pourrait ainsi se voir en difficulté pour financer ses autres besoins.
C’est pourquoi faire appel à un crédit-bail peut être le mode de financement idéal pour acheter un immeuble de rapport sans mettre en péril la trésorerie de l’entreprise.
Les biens destinés à la location commerciale ou résidentielle
Le crédit-bail est aussi un mode de financement idéal pour acheter des biens destinés à la location commerciale ou résidentielle. Cela crée en effet un mécanisme d’autofinancement car les loyers perçus peuvent couvrir tout ou partie des loyers dus dans le cadre du crédit-bail.
Comment fonctionne un contrat de crédit-bail immobilier ?
Voici, en détails, comment fonctionne un contrat de crédit-bail :
Les étapes-clés : de la signature au transfert de propriété
Voici les étapes du fonctionnement du crédit-bail immobilier :
- Sélection du bien par l’entreprise en fonction de ses besoins et de ses objectifs opérationnels
- Acquisition du bien par le crédit-bailleur
- Conclusion du contrat de crédit-bail. Le contrat fixe les différentes modalités de l’opération comme la durée, le montant de loyers, le montant du prix résiduel d’achat du bien à la fin du contrat.
- Paiement régulier des loyers durant la durée du contrat en contrepartie de la jouissance du bien
- Options à la fin du contrat. À la fin du contrat de bail, l’entreprise a le choix entre acquérir le bien en réglant le prix prédéfini, la restitution ou le renouvellement du contrat.
Les conditions de rachat du bien à la fin du contrat
Vous l’aurez compris : à la fin du contrat de crédit-bail, l’entreprise a la possibilité d’acquérir le bien. Pour ce faire, elle doit payer le prix résiduel fixé dans le contrat.
Dès lors, les formalités pour le transfert de propriété sont effectuées pour que l’entreprise devienne pleinement propriétaire.
Quels sont les critères pour choisir un crédit-bail immobilier ?
Voici les critères pour choisir un crédit-bail immobilier :
Comparer les coûts totaux : loyers vs prêt classique
Nous avons vu les différences entre le crédit-bail et le prêt immobilier classique. Le crédit-bail a des avantages mais aussi des inconvénients. Pour choisir, il suffit de prendre en compte les besoins et la situation financière de votre entreprise.
Si l’on prend en compte les coûts totaux, le crédit-bail se révèle plus onéreux pour l’entreprise.
En revanche, il reste un mode de financement idéal pour une entreprise dont la situation financière peut ne pas supporter la pression d’un achat par prêt immobilier. Il faut en effet rappeler que cette dernière option nécessite de débloquer un apport de 25 à 30 %.
Autrement dit, c’est une bonne chose de comparer les coûts entre le crédit-bail et le prêt classique. Cependant, la meilleure méthode consiste plutôt à comparer les avantages perçus compte tenu de la situation financière de l’entreprise.
Évaluer les avantages fiscaux selon votre régime
Les loyers payés dans le cadre d’un crédit-bail immobilier sont catégorisés parmi les charges déductibles. Elles permettent donc d’optimiser la fiscalité de l’entreprise en réduisant son résultat imposable.
En revanche, dans le cadre d’un prêt classique, ce sont les intérêts d’emprunt qui sont déductibles en fonction du régime fiscal choisi.
La comparaison des deux mécanismes devrait donc vous permettre de découvrir l’opération financière la plus avantageuse pour votre entreprise.
Vérifier la flexibilité pour racheter ou revendre le bien
Le contrat de crédit-bail peut prévoir la possibilité de racheter le bien avant l’issue du contrat. Cela n’est généralement possible qu’à partir du tiers de la durée du contrat. Il peut cependant y avoir une pénalité de remboursement anticipé pour couvrir le manque à gagner pour le crédit-bailleur.
En revanche, il n’est pas possible pour l’entreprise de revendre le bien avant un tel rachat puisqu’elle n’est que locataire.
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Est-ce que le crédit-bail est vraiment adapté pour les investisseurs particuliers ?
Compte tenu de sa complexité, le crédit-bail est peu adapté aux investisseurs particuliers lambda. Seuls les investisseurs les plus aguerris ou les entreprises y ont recours pour financer des projets professionnels comme des locaux professionnels par exemple.
Quelles alternatives au crédit-bail pour les investisseurs immobiliers ?
Comme le crédit-bail est peu adapté aux particuliers, ils peuvent se tourner vers les solutions suivantes :
L’achat direct avec un crédit amortissable
Il s’agit de la voie la plus classique pour financer l’acquisition d’un bien immobilier. Un crédit amortissable se caractérise par un capital que vous remboursez sous forme de mensualités pendant une durée prédéterminée.
Le montant des mensualités dépend de la durée de remboursement choisie.
Plus la durée est courte, plus le montant des mensualités à payer est important. Et vice versa. Cependant, plus la durée de remboursement est longue, plus le coût global du prêt augmente.
La location longue durée avec option d’achat (type LOA)
Il s’agit de l’équivalent du crédit-bail pour les particuliers. Les principes sont les mêmes :
- L’aspirant propriétaire sélectionne le bien qui lui convient
- L’établissement financier l’acquiert pour le louer pendant une durée maximale de 36 mois
- A l’issue de cette période, le locataire peut lever l’option d’achat et régler le prix convenu à l’avance
La « Location avec option d’achat » est un mode de financement de plus en plus prisé par les ménages face à la difficulté d’obtenir un prêt bancaire.
Ce mode de financement offre en effet divers avantages dont principalement :
- L’absence de la nécessité d’un apport
- La possibilité d’emménager dans le bien dès la signature du contrat
- Un prix d’achat fixé à l’avance et ce, peu importe l’évolution des prix sur le marché
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Bevouac est une entreprise spécialisée dans l’investissement immobilier clé en main.
Nous aidons au maximum 40 investisseurs par mois à concrétiser leur projet d’investissement immobilier.
Notre accompagnement couvre tous les aspects du projet, de la sélection du bien à la mise en location, en passant par la recherche de financement. Nous vous aidons à peaufiner votre dossier de demande de financement et à vous orienter vers la formule la plus adaptée à votre situation financière.
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En résumé, le crédit-bail immobilier est un mode de financement apprécié par les entreprises pour financer leur acquisition de bien immobilier. Il n’est cependant pas adapté aux particuliers lesquels peuvent se tourner plutôt vers le prêt amortissable ou la LOA. Les experts Bevouac vous aident à vous orienter vers le mode de financement le plus adapté à votre situation et à vos besoins.
