Vous souhaitez investir dans l’immobilier et vous avez besoin d’augmenter votre capacité d’emprunt ?
On vous donne tous les conseils pour y arriver.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
Aussi appelée capacité d’endettement, la capacité d’emprunt désigne la somme que vous pouvez emprunter sans mettre en péril vos besoins vitaux.
Lorsque vous contractez un emprunt à la banque, celle-ci doit tenir compte de votre situation financière globale.
Elle doit s'assurer que l’emprunteur puisse continuer à mener une vie décente malgré ses remboursements. C'est pour cette raison qu'elle doit évaluer sa capacité d'emprunt.
La banque doit évaluer la capacité d’emprunt pour s'assurer que l'emprunteur a la possibilité de tenir ses engagements financiers.
Pour ce faire, elle prend en compte différents indicateurs comme :
- Le reste à vivre
- Le taux d'endettement
- La capacité de remboursement
- Etc.
Il s’agit donc d’un élément incontournable à prendre en compte avant de vous lancer dans un projet immobilier. Vous pourrez mieux anticiper le montant de votre investissement.
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Comprendre les critères de capacité d’emprunt
Voici les différents critères pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt :
Le taux d’endettement
Le taux d’endettement correspond au ratio entre vos mensualités de crédit et votre revenu mensuel. Autrement dit, c’est la part de votre revenu qui est consacré au remboursement de vos dettes.
Il s’agit également de l’un des indicateurs financiers pris en compte par les banques et les organismes financiers avant d’accorder un prêt bancaire.
Ces établissements de crédit considèrent que le taux d’endettement maximum est de 35 %. Autrement dit, le montant de vos mensualités ne doit pas dépasser le tiers du montant de vos revenus.
Le reste à vivre
Le reste à vivre désigne la somme d’argent restante une fois que vous avez payé vos mensualités et autres dettes. Il représente ainsi la somme restante qui permet de couvrir les dépenses du quotidien ainsi que les imprévus.
Pour le calculer, il suffit de soustraire le montant des charges fixes à celui des revenus mensuels.
La durée d’emprunt
C’est la durée pendant laquelle vous échelonnez le remboursement de votre emprunt. Elle est aussi importante car d’elle dépend le montant du capital que vous pouvez obtenir.
Il existe un lien étroit entre la durée d’emprunt et la capacité d’emprunt car :
- Plus la durée est longue, plus votre capacité d’emprunt est élevée
Vous pouvez ainsi emprunter plus et le montant des mensualités est plus faible. En revanche, le coût global du crédit augmente car vous payez plus d’intérêts. - Plus la durée d’emprunt est courte, plus vous devez payer des mensualités plus élevées
Dans ce cas de figure, votre capacité d’emprunt s’en trouvera réduite.
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Optimiser votre profil emprunteur
Pouvoir emprunter le maximum de capital est le rêve de tout investisseur. Cela permet de disposer de plus de choix dans le bien à acheter. Pour ce faire, vous devez soigner votre profil emprunteur.
Voici nos conseils pour y arriver.
Stabiliser vos revenus pour rassurer les banques
Vous devez renvoyer une image de stabilité financière pour rassurer votre banquier. Vous devez notamment justifier de revenus réguliers.
Voici nos conseils pour ce faire :
- Justifier un CDI ou un emploi stable
- Mettre en avant que vous disposez de revenus complémentaires comme des placements, des pensions ou des loyers.
Limiter vos charges et crédits en cours
Souvenez-vous : le taux d’endettement maximum est de 35 %. Si vous avez déjà des dettes en cours, votre capacité d’emprunt s’en trouvera réduite. Pensez donc à solder vos crédits en cours et vos découverts.
Par ailleurs, vous pouvez aussi réduire vos charges comme les abonnements ou toutes dépenses futiles.
Avoir un apport personnel significatif
Les banques exigent généralement un apport personnel d'au moins 10 % pour un achat dans l'ancien ou de 5 % pour un bien neuf.
Si vous avez une épargne suffisante, vous pouvez proposer d’augmenter votre apport. Cela rassurera la banque car elle sera confrontée à moins de risques.
C’est aussi un bon signal envoyé à la banque qui concède à vous accorder une somme plus importante. De plus, cette stratégie vous permettra de négocier des conditions de remboursement plus favorables.
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Utiliser des stratégies spécifiques pour augmenter sa capacité d’emprunt
Voici des stratégies à appliquer pour augmenter votre capacité d’emprunt :
Allonger la durée de crédit
Échelonner votre remboursement sur une durée plus longue permet d’améliorer tous vos indicateurs financiers. Le taux d’endettement s’en trouve diminué et le reste à vivre augmenté.
En effet, l’allongement de la durée de crédit permet de réduire le montant des échéances mensuelles.
Votre capacité d’emprunt va aussi augmenter. Ainsi vous pourrez par exemple emprunter sur 25 ans au lieu de 20.
Cela augmente vos chances d’obtenir un capital plus important pour concrétiser votre projet immobilier.
Il faut toutefois savoir que cette méthode a pour conséquence d’augmenter le coût global de votre prêt. Non seulement les taux d’intérêt augmentent mais en plus, le montant des primes d’assurance emprunteur augmente également.
Réduire son taux d’endettement avec un regroupement de crédit
Regrouper votre crédit immobilier avec d’autres crédits à la consommation en cours, par exemple, peut vous aider à réduire votre taux d’endettement.
L’idée consiste à réunir tous vos crédits en cours en un seul en unifiant les mensualités. Cela vous permet en effet de réduire le montant de vos mensualités bien qu’en réalité cela augmente le coût global de votre prêt.
Lorsque le montant de vos charges mensuelles diminue, cela signifie que vous dégagez un reste à vivre plus important. Au final, la stratégie permet d’obtenir un capital plus élevé ou en d’autres termes, d’augmenter votre capacité d’emprunt.
Choisir des garanties adaptées pour rassurer l’établissement prêteur
Une garantie offre une protection à la banque qu’en cas de défaillance de l’emprunteur, elle pourra utiliser la garantie pour obtenir son remboursement. En d’autres termes, elle couvre le risque encouru par l’établissement en accordant le prêt.
Il existe différents types de garanties qui peuvent être proposés à la banque comme l’hypothèque, le cautionnement ou l’assurance emprunteur. Choisissez en fonction de votre type de projet et de vos objectifs d’emprunt.
Plus la garantie semble intéressante pour la banque, plus elle sera encline à vous accorder une somme importante car ses risques sont réduits. Elle sait qu’elle pourra toujours récupérer l’argent même si l’emprunteur n’est pas en mesure d’honorer ses engagements.
Par ailleurs, en proposant des garanties solides, vous pourrez aussi négocier des conditions d’emprunt plus favorables.
Prendre en compte les revenus complémentaires
En plus de vos salaires mensuels, vous disposez de revenus complémentaires ? Il ne faut pas hésiter à les mettre en avant lorsque vous négociez avec votre banquier.
Vous pourrez par exemple inclure vos revenus locatifs, les revenus issus d’activités professionnelles secondaires, des dividendes ou allocations de tout genre.
Il faut toutefois savoir qu’en général, les banques se montrent prudentes pour inclure des revenus complémentaires dans leur calcul. Elles vérifient tout d’abord la stabilité et régularité du revenu et exigent aussi des pièces justificatives.
Si ces revenus complémentaires sont pris en compte, cela permet d’augmenter votre capacité de remboursement. Vous pouvez payer une mensualité plus élevée, augmentant ainsi votre capacité d’emprunt globale.
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Les dispositifs d’aide pour augmenter sa capacité d’emprunt
Voici des dispositifs qui peuvent vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt :
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Il s’agit d’un prêt aidé qui vous permet d’emprunter sans payer de taux d’intérêt. Ces derniers sont en effet pris en charge par l’Etat.
Le prêt à taux zéro est réservé aux primo-accédants. Ce terme englobe les personnes qui achètent un bien immobilier pour la première fois mais aussi les personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans.
Pour le souscrire, vous devez choisir une banque qui a signé une convention avec l’Etat.
Voici les autres conditions pour en bénéficier :
- L’emprunteur doit respecter des conditions de ressources.
Des plafonds sont fixés en fonction de la situation géographique et de la composition de la famille. - Le bien doit être destiné à sa résidence principale au plus tard un an après l’achat du bien.
Ce prêt est donc peu adapté à l’investissement locatif.
Le plan épargne logement (PEL)
Si vous possédez un Plan Épargné Logement depuis plus de 4 ans, vous pouvez obtenir un prêt d’un montant maximal de 92 000 euros. La durée de remboursement peut s’étaler entre 2 et 15 ans.
Les aides locales et les prêts conventionnés
Il existe différents autres dispositifs que vous pouvez utiliser pour augmenter votre capacité d’emprunt :
- Les aides et subventions locales.
Certaines communes ou départements proposent des prêts immobiliers aux primo-accédants ou ménages modestes qui résident sur leur territoire.
Chaque dispositif est assorti de conditions spécifiques. Pensez donc à vous renseigner auprès de votre collectivité pour en savoir plus.
- Les prêts conventionnés comme le Prêt Action Logement ou le Prêt d’Accession Sociale (PAS) par exemple.
Il s’agit de prêts assortis de conditions avantageuses qui sont accordés par des banques ayant signé une convention avec l’Etat.
Bien préparer son dossier de demande de prêt
Préparer un dossier de demande de prêt solide permet d’augmenter vos chances d’obtenir un financement dans des conditions optimales. Voici nos conseils pour ce faire :
Mettre en avant ses revenus et sa stabilité professionnelle
Présenter un profil fiable et stable est un signal positif envoyé à la banque.
Préparez votre argumentaire de façon à mettre en avant votre stabilité professionnelle et vos revenus. Cela rassurera la banque car vous lui démontrez que vous êtes en mesure d’honorer vos engagements financiers.
Pour s’en assurer, les banques demandent généralement des justificatifs comme :
- Vos 3 derniers bulletins de paie
- Votre contrat de travail (ou bilans comptables ou les travailleurs indépendants)
- Vos derniers avis d’imposition
- Etc.
Présenter une gestion saine de ses finances
Pour augmenter vos chances d’obtenir un financement, vous pouvez aussi montrer une gestion saine de vos finances.
Comment ? En maintenant un taux d’endettement acceptable (en dessous de 30 %), en mettant en avant votre épargne ou encore en limitant les dépenses superflues.
L’objectif est ici encore de renforcer votre profil emprunteur.
Inclure des éléments de garantie ou d’assurance
Vous l’aurez compris : les garanties aident les banques à se rassurer qu’elles peuvent récupérer toute ou partie de la somme empruntée peu importe la situation.
Non seulement ces éléments de garantie augmentent vos chances d’obtenir un prêt mais ils peuvent aussi vous permettre de négocier des conditions d’emprunt plus avantageuses.
Côté banque, ils permettent de réduire le risque perçu.
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Pourquoi augmenter sa capacité d’emprunt est un levier pour l’investissement ?
Augmenter votre capacité d’emprunt est un important levier pour l’investissement à plus d’un titre :
- Pour accéder à un projet de plus grande envergure
Plus la somme empruntée est plus élevée, plus vous avez la possibilité de mettre en place un projet immobilier plus ambitieux. - Profiter au maximum de l’effet de levier
En présentant un profil et un dossier solides, vous pouvez d’autant plus augmenter le montant de votre budget d’investissement. - Optimiser le rendement
Plus vous obtenez un financement important, plus vous pourrez investir dans un bien à forte rentabilité. - Augmenter votre patrimoine plus rapidement
Augmenter votre capacité d’emprunt vous permet de diversifier vos investissements ou d’acquérir plus de biens immobiliers.
Bevouac vous accompagne dans votre projet immobilier
Entreprise spécialisée dans l’investissement locatif clé en main, Bevouac vous accompagne dans la concrétisation de votre projet immobilier.
Notre accompagnement couvre notamment l’étape du financement. Notre courtier partenaire vous aidons à peaufiner votre dossier de demande de prêt pour obtenir des conditions optimales.
Nous vous aidons aussi dans la sélection du bien, dans la conduite des travaux de rénovation et dans la mise en location. Notre objectif est unique : atteindre un rendement optimal.
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En résumé, augmenter votre capacité d’emprunt est un levier essentiel pour votre projet d’investissement immobilier.
Pour ce faire, vous pouvez utiliser des stratégies comme proposer des garanties solides, mettre en avant vos revenus complémentaires ou encore allonger votre durée de remboursement.
Les experts Bevouac vous accompagnent et vous conseillent sur les meilleures stratégies à adopter en fonction de votre profil investisseur et de vos objectifs.
