Quand on vous parle de crédit immobilier, vous pensez immédiatement taux d’intérêt ?
Pourtant, il existe de nombreux autres frais à anticiper lors d’un crédit immobilier, obligatoires ou négociables : frais de dossier, de garantie, d’assurance, de courtage, de remboursement anticipé.
Certains frais annexes sont dus dès la signature du prêt immobilier, d’autres s’échelonnent au fil des années de remboursement. Certaines sommes sont à verser à la banque, d’autres à différents organismes.
Le tour d’horizon complet des frais liés au crédit immobilier.
Les intérêts du prêt
La banque vous prête un capital et se rémunère avec les intérêts versés à chaque mensualité. La négociation porte donc principalement sur le taux immobilier.
En partant des taux d’intérêt moyens, vous négociez le taux de votre prêt immobilier en fonction des points forts de votre situation et de l'attractivité de votre dossier. La banque tient compte également de la durée d’emprunt et du montant de l’apport personnel.
Avec un prêt amortissable, vous remboursez chaque mois une partie croissante du capital et les intérêts d’emprunt. Avec un prêt in fine, le prêt préféré de certains investisseurs immobiliers, vous ne remboursez que les intérêts et l’assurance emprunteur pendant toute la durée du prêt. Le remboursement de capital s’effectue en une seule fois en fin de crédit.
Les frais de dossier d’un crédit immobilier
Pour obtenir un prêt, vous consultez un courtier ou plusieurs banques. Chaque établissement financier étudie votre dossier de financement, analyse votre situation, établit éventuellement un scoring et vérifie les documents présentés.
Cela mobilise plusieurs personnes au sein des banques et constitue un véritable travail professionnel. C’est la raison pour laquelle les établissements bancaires facturent des frais de dossier au moment de l’octroi d’un crédit immobilier.
Les frais de dossier représentent environ 1 % du montant global du crédit. Ils font partie de la négociation avec la banque, car ne sont pas obligatoires.
L’emprunteur règle ces frais de dossier avec son apport personnel. En général, le paiement intervient au moment du remboursement de la première échéance de prêt.
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Les frais de garantie du prêt
Quel que soit votre profil, les banques exigent une garantie du capital emprunté.
Ces garanties peuvent prendre plusieurs formes, à des coûts différents :
- L’hypothèque conventionnelle est la garantie la plus onéreuse, qui permet à la banque de saisir le logement en cas de défaillance de l’emprunteur. Le coût d’une hypothèque atteint environ 2 % du montant du prêt immobilier. Des frais supplémentaires sont à prévoir en cas de levée de l’hypothèque.
- L’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers coûte un peu moins cher, car elle est exonérée de taxe sur la publicité foncière. Le coût se situe plutôt entre 0,5 % et 1 % du montant du prêt, hors frais de mainlevée éventuels.
- Le cautionnement par une personne de votre entourage est la solution la moins chère. Toutefois, la banque doit accepter la caution, après un examen minutieux de sa solvabilité.
- Le cautionnement par un organisme comme Action Logement ou une mutuelle est peu onéreux. En général, une partie des fonds est restituable en fin de prêt. Ici encore, le dossier doit faire l’objet d’une acceptation par l’organisme.
- Le nantissement permet de donner en gage un bien incorporel comme un produit d’épargne. Encore faut-il avoir une épargne conséquente.
Dans tous les cas, les frais de garantie sont à régler dès la signature du contrat.
Les frais d’assurance emprunteur
Même si ce n’est pas une obligation légale, il est très difficile d'obtenir un prêt immobilier sans assurance emprunteur.
En délégation d’assurance, le coût dépend de nombreux paramètres :
- âge de l’emprunteur ;
- situation personnelle : état de santé, pratiques sportives et métier à risque ;
- durée du prêt et montant emprunté ;
- garanties souscrites : au minimum garantie décès et PTIA (perte totale et irréversible d’autonomie) ;
- modalités de l’assurance (franchise, carence, quotité).
Notez que vous pouvez choisir votre assureur et changer d’assurance de prêt pendant toute la durée de remboursement. Il est donc important de vérifier périodiquement que le coût de l’assurance est parfaitement optimisé.
Comptez environ 0,3 % du montant du crédit immobilier. En général, vous payez chaque mois votre prime d’assurance.
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Les indemnités de remboursement anticipé (IRA)
Souvent, le prêt immobilier ne va pas à son terme : une rentrée d’argent ou la vente du bien peuvent conduire à un remboursement anticipé du capital restant dû.
Côté banque, cela signifie un manque à gagner sur les intérêts projetés. Aussi, il est fréquent que l’offre de prêt comporte une indemnité de remboursement anticipé (IRA).
Celle-ci est négociable et non obligatoire.
De plus, elle est doublement plafonnée pour les prêts à taux fixe :
- à 6 mois d'intérêts des sommes remboursées ;
- à 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.
Certaines situations permettent d’échapper au paiement des pénalités de remboursement anticipé pour les prêts signés depuis le 1er juillet 1999 :
- en cas de décès d’un emprunteur ;
- lors de la perte d’emploi de l’emprunteur ou de son conjoint ;
- en cas de vente du bien immobilier suite à un déménagement professionnel.
Les frais de courtage
Si vous faites appel à un courtier pour négocier le meilleur taux d’intérêt, mais aussi les meilleures conditions pour votre prêt, il faut parfois prévoir des frais de courtage.
Ces frais de courtage, environ 1.3 % du montant emprunté, sont à régler en supplément par l’emprunteur. En général, les frais de courtage sont largement remboursés par les gains apportés lors de la négociation du courtier.
Voici les frais liés au crédit immobilier. Mais ce n’est pas tout : un achat immobilier génère de nombreux autres frais annexes comme les frais de notaire (principalement les droits de mutation à titre onéreux), les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Il est donc important de bien anticiper l’ensemble des coûts associés que ce soit pour l’achat d’une résidence principale ou pour la rentabilité d’un investissement locatif.
