Sur le point de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, vous hésitez entre la location meublée ou la location non meublée ?
Ces deux types de location offrent chacun des avantages et des inconvénients. De nombreuses différences existent également entre les deux modes de location.
Voici un guide complet qui va vous aider à choisir entre la location meublée et la location non meublée.
Quelles différences entre location meublée et location non meublée
Il existe plusieurs différences entre une location meublée et une location vide.
Quelle est la différence entre un appartement meublé et un appartement non meublé ?
Selon un décret du 1er septembre 2015, un appartement meublé est équipé au minimum des équipements suivants :
- Une literie avec couverture ou couette
- Des rideaux ou des volets dans les chambres
- Un congélateur ou un compartiment avec une température maximale de -6 ° dans le réfrigérateur
- Un réfrigérateur
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un four à micro-ondes
- Des ustensiles de cuisine
- De la vaisselle en quantité suffisante
- Des sièges
- Une table
- Des étagères de rangement
- Du matériel d’entretien compatible avec les spécificités du logement
- Des luminaires
En résumé, il faut que l’appartement ait les équipements suffisants pour que le locataire puisse s’installer directement et poser ses valises.
Sans ces équipements, l’appartement est considéré comme vide ou non meublé.
Différence au niveau de la durée
La réglementation en matière de durée de bail n’est pas la même selon qu’il s’agit d’un logement meublé ou non meublé.
Lorsqu’il s’agit d’une location vide, la réglementation est plus laxiste. La durée du bail est d’au moins 3 ans.
En revanche, en ce qui concerne la location meublée, celle-ci dépend de la nature du bail. Il existe en effet différents types de location meublée :
- La location meublée résidence principale. Le logement constitue alors la résidence principale du locataire. La durée du bail est ici de 12 mois, tacitement renouvelable.
Le bail étudiant est aussi une forme de location meublée pour une résidence principale. La durée du bail est ici rabaissée à 9 mois, conformément à la durée d’une année universitaire.
- Le bail mobilité. Ce type de bail a été mis en place par la loi ELAN en 2018. Il s’adresse à des locataires en situation de stage, d’apprentissage, en mission professionnelle, en mutation ou en formation, etc. Il s’agit donc de personnes qui ont besoin d’un logement de manière temporaire.
La durée du bail est donc ici entre 1 et 10 mois. Elle est renouvelable mais ne doit jamais dépasser 10 mois.
Différences au niveau des règles de congé
Dans le cadre d’une location vide, le locataire peut donner congé à tout moment. Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois. Le propriétaire, lui, peut donner congé à l’échéance du bail à condition d’invoquer l’un des motifs suivants :
- Pour habiter le bien
- Pour le vendre
- Pour tout autre motif légitime et sérieux.
Il doit pour cela respecter un préavis de 6 mois.
En ce qui concerne la location meublée, il faut, ici aussi distinguer les différents types de location :
- Dans le cadre d’une location meublée résidence principale, le locataire peut donner congé à tout moment. Il lui suffit de respecter un préavis de 1 mois.
Le propriétaire, lui, doit attendre la fin du bail. Il doit informer le locataire 3 mois avant la fin du bail s’il ne souhaite pas le renouveler. Il doit de plus motiver son refus de renouveler le contrat.
- Dans un bail étudiant, le locataire peut ici donner congé à tout moment. Le propriétaire, lui, doit attendre la fin du contrat. Le contrat de bail étudiant prend fin sans que le bailleur n’ait à donner congé. Il prend fin de plein droit au terme du bail.
- Dans un contrat de bail mobilité, le locataire peut donner congé à tout moment. La durée du préavis est ici de 1 mois. Le propriétaire, quant à lui, doit attendre la fin du bail. Le contrat de bail prend fin de plein droit sans préavis ni formalité à respecter.
Différence de fiscalité
Pour les locations vides, les revenus locatifs sont des revenus fonciers. Ils sont donc imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.
Le propriétaire a ici le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-foncier. Celui-ci s’applique par défaut si le montant du loyer annuel ne dépasse pas 15 000 euros. Il donne droit à un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus imposables.
- Le régime réel. Il s’applique de plein droit si le montant des loyers imposables dépasse 15 000 euros.
Il est également possible d’opter pour ce régime même si le montant des loyers dépasse 15 000 euros dans une année. Cette option vaut pendant 3 années.
Ce régime permet de déduire le montant réel des charges locatives des revenus locatifs imposables.
Dans le cadre d’une location meublée, les revenus locatifs sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans ce cas, vous pouvez opter pour le régime avantageux du LMNP si le montant annuel de vos recettes locatives ne dépasse pas 23 000 euros.
Ici également, le propriétaire a le choix entre deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC. Il s’applique par défaut dès lors que vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 600 euros par an. Il vous donne droit à un abattement forfaitaire automatique de 50 %.
- Le régime réel. Il s’applique automatiquement lorsque le montant annuel de vos recettes locatives dépasse 72 600 euros. Il reste toutefois possible d’opter pour ce régime même si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à ce seuil.
Ce régime fiscal permet de déduire le montant réel des charges locatives ainsi que les amortissements du mobilier, les travaux et la valeur du bien.
Différence de bail
Le type de bail de location à adopter diffère également selon qu’il s’agit d’une location vide ou d’une location meublée. En effet, on a vu que les modalités du contrat ne sont pas les mêmes selon que vous optiez pour une location vide ou une location meublée.
Pour une location vide, vous ne pouvez envisager que le bail immobilier classique. En location meublée en revanche, vous avez le choix entre un bail d’habitation classique, un bail étudiant ou un bail mobilité.
La durée du bail, le préavis ainsi que les modalités du dépôt de garantie varient selon le type de bail meublé.
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Tableau comparatif location meublée et vide
Location meublée et non meublée : quelles sont les règles communes ?
Malgré les nombreuses spécificités propres à chaque type de location, il existe également des règles communes à la location vide et la location meublée :
- Le respect des critères de décence. Vide ou meublé, un logement doit remplir les 5 critères de décence définis par la loi.
- L'obligation de fournir le dossier de diagnostic technique (DDT)
- Les règles de fixation du loyer. Celle-ci est libre sauf dans les zones tendues ou les villes concernées par la réglementation sur l’encadrement des loyers.
- La réalisation d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement
- L’obligation de souscrire une assurance habitation pour le locataire
Louer meublé : avantages et inconvénients
La location meublée offre des avantages et des inconvénients :
Avantages
Voici les principaux avantages à louer en meublé :
- Une fiscalité avantageuse. Le statut LMNP est un régime fiscal avantageux dédié aux loueurs en meublé. Il offre en effet une importante réduction d’impôts. Il permet en effet de bénéficier soit d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives soit la possibilité de déduire ses charges réelles et d’amortir le prix d’achat du bien.
Cet amortissement n’est pas possible en location vide. Le régime réel dans le cadre du LMNP est aussi avantageux car il permet de créer un déficit foncier reportable sur plusieurs années.
- Des loyers plus élevés. Naturellement, comme le logement est équipé, il est possible de fixer des loyers environ 10 à 30 % plus élevés que dans une location non meublée. Plus les équipements offerts sont de qualité et diversifiés, plus le loyer peut grimper en conséquence.
- Une forte demande locative surtout dans certaines villes. La location meublée a surtout la cote dans les grandes villes comptant de nombreux étudiants et des jeunes actifs. Des villes comme Paris et Bordeaux comptent même plus de logements meublés que de logements vides.
- Un bail de location plus souple. Si dans une location vide, la durée de bail minimale est de 3 ans, celle-ci peut descendre jusqu’à 1 mois dans une location meublée (pour un bail mobilité). Cette durée de bail plus courte offre plus de latitude au propriétaire qui peut ainsi changer de locataire ou réviser son loyer plus régulièrement, entre deux locations.
De plus, le préavis à respecter est réduit si vous souhaitez donner congé à votre locataire. De plus, vous pouvez exiger le paiement de deux mois de dépôt de garantie.
Inconvénients
Malgré ses nombreux avantages, la location meublée comporte également des inconvénients :
- La durée de location plus courte génère également des contraintes dues à la rotation plus importante de locataires. Les risques de vacance locative sont donc d’autant plus importants. De même, la gestion locative prend plus de temps.
- Vous avez l’obligation d’entretenir et de renouveler régulièrement le mobilier et les équipements récents dans le logement. Cela coûte de l’argent qui sera répercuté sur votre rentabilité.
- Un ticket d’entrée plus important. Investir dans une location meublée demande un budget de départ plus important que dans la location vide. En effet, le coût des équipements et du mobilier peut revenir cher.
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Louer vide : avantages et inconvénients
La location non meublée compte également son lot d’avantages et d’inconvénients :
Avantages
Voici les principaux avantages d’une location vide :
- Une rotation de locataires plus rare car la durée de bail est plus longue. Cela entraîne donc des revenus locatifs plus stables.
- Moins de vacance locatives et donc de manque à gagner entre deux locataires.
- Un état des lieux plus simple car il n’y a pas de meubles
- Moins de travaux d’entretien et de maintenance
Inconvénients
Voici les principaux inconvénients de la location vide :
- Un loyer moins élevé qu’en location meublée
- Une durée de préavis plus longue si le propriétaire décide de mettre fin à la location (6 mois)
- Une concurrence plus rude car il y a plus de logements vides sur le marché en règles générales
- Des conditions de bail plus rigides. Le propriétaire ne peut résilier le contrat de bail. Il doit attendre la fin du contrat alors que les échéances sont plus longues. Cela est d’autant plus problématique si le locataire est un mauvais payeur.
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Quel est le type de location le plus rentable ?
Il est courant de dire que la location meublée est plus rentable que la location vide. Il est vrai qu’elle permet de pratiquer un loyer plus important et la fiscalité y est plus avantageuse. Cependant, elle exige un budget d’investissement plus élevé et des frais de gestion plus importants.
Pourtant, la location vide peut aussi être attractive à plus d’un titre : le turn-over des locataires est moins important et les charges d’entretien sont moins importantes.
Il ressort donc que la question de la rentabilité ne constitue qu’un point parmi d’autres à prendre en compte pour choisir entre la location meublée et la location non meublée. Il faut aussi prendre en compte d’autres paramètres comme :
- La localisation du bien. La location meublée est plus intéressante dans les grandes villes ou les villes estudiantines.
- Sa superficie. La location meublée n’est adaptée que pour les petites et moyennes surfaces.
- Vos disponibilités. On a vu que la location meublée nécessite plus de temps dans une location meublée.
- Etc.
En résumé, la location meublée comme la location non meublée offre de nombreux avantages. Cependant, des inconvénients existent également pour chaque type de location. Pour choisir, il vaut mieux prendre en compte sa propre situation ainsi que les caractéristiques propres du bien.
