La réforme de la fiscalité du statut LMNP via la PLF 2024 a fait couler beaucoup d’encre. En fin de compte, le texte a été adopté sous le couvert du 49-3. Peu de changements ont donc finalement été retenus. On vous parle des principales nouveautés apportées sur le statut LMNP dans cet article.
Rappel sur ce qu’est le statut LMNP
LMNP signifie Loueur en meublé professionnel. Il s’agit d’un régime fiscal qui s’oppose donc au LMP (Loueur en meublé professionnel).
Pour en bénéficier, il faut remplir trois catégories de conditions :
- Les conditions relatives au propriétaire ;
- Les conditions relatives au bien ;
- Les conditions relatives aux revenus locatifs.
Les conditions relatives au propriétaire
Tout d’abord, le propriétaire du bien doit être un particulier. Il ne doit pas être un investisseur immobilier comme c’est le cas du statut LMP. Autrement dit, vous ne devez pas exercer l’activité de location immobilière à titre professionnel. Vous ne devez donc pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Vous devez cependant réaliser une déclaration auprès du CFE (Centre des formalités des entreprises) ou auprès du Tribunal de commerce compétent. Il faut souligner que le Tribunal de commerce compétent est celui du lieu où se situe le logement.
Les conditions relatives au bien
Comme son nom l’indique, le statut LMNP est réservé aux locations meublées.
Ainsi, selon le Décret N° 2015-981 du 31 juillet 2015, un logement est qualifié de meublé s’il comporte au moins les équipements suivants :
- Un lit, matelas et couverture compris
- Des meubles de rangement
- Une table ainsi que des chaises
- Du matériel ménager adapté aux spécificités du logement (aspirateur pour un sol en moquette, balai et serpillère pour du carrelage)
- Des ustensiles de cuisine
- Vaisselle en nombre suffisant
- Des plaques de cuisson
- Un réfrigérateur
- Un congélateur ou un compartiment de congélation dans le réfrigérateur
- Un four ou une micro-ondes
- Des rideaux ou volets et luminaires
De ce fait, le statut LMNP ne concerne que les logements d’habitation ou à usage touristique. Les locaux commerciaux sont donc exclus. D’autre part, la superficie du bien doit être supérieure à 9 m².
Les conditions relatives aux revenus locatifs
Pour bénéficier du statut LMNP, vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 euros ou représenter plus de 50 % de vos revenus globaux. Si ce seuil est dépassé, vous serez automatiquement soumis au LMP.
Quels sont les deux régimes fiscaux possibles en LMNP ?
Le statut LMNP permet d’opter parmi deux régimes fiscaux :
- Le régime micro-BIC. C’est le régime fiscal qui s’applique par défaut lorsque les revenus locatifs sont inférieurs à 72 500 euros. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu imposable.
S’il s’agit d’un meublé de tourisme, il faut que les revenus locatifs ne dépassent pas 77 700 euros pour les meublés non classés et 180 700 euros pour les meublés classés. L’abattement forfaitaire est de 71 % pour les meublés classés contre 50 % pour les meublés non classés.
Ce régime fiscal présente l’avantage de la simplicité. En effet, l’abattement est appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Il suffit donc pour le bailleur de déclarer le montant de ses revenus locatifs.
C’est le régime fiscal adapté pour les investisseurs qui n’ont pas beaucoup de charges à déduire. C’est le cas lorsqu’il s’agit d’un logement neuf par exemple.
- Le régime réel. Ce régime fiscal est disponible sur option de l’investisseur. C’est généralement le cas lorsque le montant réel des charges locatives est supérieur à l’abattement forfaitaire.
Le régime réel s’applique également lorsque les revenus locatifs dépassent le plafond du régime micro-BIC. Ce régime permet au bailleur de déduire ses dépenses relatives à la gestion de la location meublée.
Ces dépenses déductibles englobent notamment l’amortissement du bien, les frais d’acquisition, les frais de réparation courante, les intérêts d’emprunt, les travaux d’entretien, etc.
Ce régime permet également de bénéficier d’un déficit foncier dans le cas où le montant des charges est plus important que les revenus locatifs.
Comme il faut ici soustraire le montant des dépenses sur les revenus locatifs, il faut donc pouvoir justifier celles-ci.
Ainsi, pour choisir entre ces deux régimes fiscaux, il est important de comptabiliser vos charges. Dès lors que celles-ci sont peu importantes, il vaut mieux opter pour le régime micro-BIC. Optez pour le régime réel dans le cas contraire pour pouvoir déduire le montant réel de vos charges.
Quels changements pour 2024 ?
La réforme de la fiscalité des LMNP introduit divers changements :
L’alignement/diminution des seuils de l’abattement forfaitaire pour les meublés du tourisme
Le principal changement apporté par la réforme de la fiscalité des LMNP concerne l’alignement des seuils de l’abattement forfaitaire.
En effet, auparavant, il y avait un écart entre les meublés classés du tourisme classés et non classés. Rappelons que l'abattement pour les meublés du tourisme était de 50 % pour les meublés non classés et 71 % pour les classés.
Cette situation rendait donc les locations touristiques encore plus attractives que les locations classiques. Cela a contribué à la prolifération des locations courte durée et saisonnières. Si bien que les résidents des zones tendues ont de plus en plus de mal à trouver des locations pour leur résidence principale. Il en résulte donc une pénurie de logements.
C’est notamment le cas dans les villes touristiques comme Rennes, Bordeaux ou Toulouse.
L’alignement-baisse des seuils du régime micro-BIC pour les meublés du tourisme est donc un moyen de freiner cette tendance.
Ainsi, désormais, un seuil unique de 30 % est appliqué et un plafond de revenus de 15 000 euros pour pouvoir en bénéficier.
Le cas des meublés classés de tourisme en zone rurale demeure cependant une exception à cet alignement. En effet, un abattement de 71 % a été maintenu pour ces derniers. Il faut cependant que les recettes locatives ne dépassent pas 50 000 euros. Cette exception est motivée par le souci du gouvernement de soutenir les activités de location dans ces zones.
L’abaissement du seuil des revenus pour bénéficier du statut LMNP
Selon l’ancien régime du statut LMNP, le seuil des recettes locatives pour les meublés de tourisme était de 188 700 euros. Ce seuil sera désormais ramené à 77 700 euros.
Est-ce la fin du LMNP ?
Le projet de loi de finances 2024 a finalement été adopté via l’article 49-3, invoqué par le gouvernement.
Ainsi, les amendements portant notamment sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value et la révision des seuils et des abattements en micro-BIC n’ont pas pu être pris en compte.
Finalement donc, les seuls changements apportés au statut LMNP concernent les meublés touristiques. On peut donc dire que la plupart des avantages du statut LMNP sont préservés, du moins pour 2024.
On peut cependant encore s’attendre à de nouvelles réformes sous peu. En effet, l’ambition de « simplifier et d’uniformiser les régimes fiscaux de la location » reste une des priorités du gouvernement, comme l’annonçait Patrice Vergriete.
À noter : Le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) propose de réviser le LMNP en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien. Cette mesure, bien qu'encore en discussion, suscite de vifs débats au sein du gouvernement. Malgré ces évolutions, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continuerait de présenter des avantages significatifs en matière de fiscalité. Chez Bevouac, nous surveillons de près toutes les évolutions législatives. Nous nous engageons à vous tenir informés des avancées concernant ce projet de loi, afin de vous aider à anticiper au mieux vos stratégies d’investissement (11/10/24).
Un amendement (n°I-CF902 du PLF25) a été adopté pour limiter le texte aux locations meublées de courte durée seulement. Une distinction importante qui préserverait l'attrait fiscal de la location meublée longue durée pour les investisseurs LMNP (19/10/24).
Quel est l’avenir des LMNP ?
Une nouvelle réforme de la fiscalité des LMNP est prévue pour l’année 2025. Le ministre délégué au logement, Patrice Vergriete, a en effet déjà annoncé le lancement d’une mission tenant à la réforme de la fiscalité locative. L’objectif ? Simplifier les régimes fiscaux de la location pour 2025.
Cette réforme pourrait alors déboucher sur une uniformisation de l’abattement fiscal à 40 % pour toutes les locations meublées. Cette réforme fiscale viserait alors à éliminer la concurrence fiscale entre les locations classiques et les locations saisonnières.
Les locations touristiques en zones rurales devraient cependant conserver leurs avantages actuels.
Fiscalité en LMNP : exemple
Voici 2 exemples concrets de calcul de la fiscalité d’une location en LMNP pour vous aider à mieux comprendre :
Voici la mise en situation :
- Loyers perçus : 22 000 euros/an
- Charges déductibles : 8 000 euros
- Bien immobilier d’un montant de 240 000 euros amortissable sur 24 ans.
Cas d’une location meublée classique
Le montant des loyers annuels est inférieur à 72 500 euros. Le propriétaire peut donc librement choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel.
Voici le calcul s’il opte pour le régime micro-BIC :
- Calcul de l’abattement : 22 000 euros x 50 % = 11 000 euros
- La base imposable est donc de 11 000 euros.
- C’est donc sur la base des 11 000 euros auxquels s’ajoutent les autres revenus du foyer fiscal qu’on applique l’impôt sur le revenu et le taux des prélèvements sociaux.
S’il opte pour le régime réel :
- Calcul de l’amortissement = Valeur du bien / Durée de l’amortissement
240 000 euros/ 24 ans = 10 000 euros
- Calcul de la base imposable : Montant annuel des loyers – (amortissement + charges déductibles)
Base imposable = 22 000 – (10 000 + 10 000) = 2 000 euros
- On applique le taux de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux sur les 2 000 euros.
Cas d’une location de chambre d’hôte
Nous reprenons les données de l’exemple précédent. Le mode de calcul est cependant différent car il s’agit ici d’une location touristique. L’abattement applicable est donc ici de 30 %. Rappelons que cet abattement était de 71 % avant la réforme apportée par la loi de finances de 2024.
Ici aussi, deux régimes fiscaux sont en concurrence.
Si le propriétaire opte pour le régime micro-BIC :
- Calcul de l’abattement : Revenus locatifs x 30 %
22 000 euros x 30 % = 6 600 euros
- Calcul de la base imposable : Revenus locatifs – Montant de l’abattement
22 000 euros – 6 600 euros = 44 000 euros
À ces 44 000 euros s’ajoute encore le reste des revenus du foyer fiscal.
En cas d’option pour le régime réel, le calcul est le même que pour l’exemple précédent. Il resterait 2 000 euros de base imposable.
En résumé, la réforme de la fiscalité du statut LMNP 2024 ne touche finalement que les locations touristiques. Les meublés touristiques des zones rurales restent cependant épargnés. On peut toutefois s’attendre à une nouvelle réforme pour 2025 car les députés envisagent d’harmoniser le régime des locations meublées avec les locations nues.
