À la recherche d'un moyen pour diversifier votre patrimoine immobilier ou souhaitant investir à plusieurs, vous vous intéressez aux foncières immobilières ? Il s'agit de sociétés qui permettent d'investir dans l'immobilier tout en se délestant de la partie gestion immobilière à proprement parler. Voici tout ce que vous devez savoir sur la foncière immobilière.
Foncière immobilière : qu’est-ce que c’est exactement ?
La société foncière, plus communément appelée foncière, est une société commerciale dont l'objet social consiste à commercialiser ou à exploiter un parc immobilier. Il s’agit d’une société d’envergure qui peut gérer différents types de bien immobilier :
- Logement d’habitation
- Immobilier d’exploitation (parkings, cités universitaires, etc.)
- Immobilier d’entreprise (entrepôts, bureaux, etc.)
- Terrains à bâtir.
Ses activités consistent à valoriser des biens immobiliers, en y effectuant des travaux en vue de les louer et/ou de les revendre. Les investisseurs d’une société foncière ne sont pas directement propriétaires des biens détenus par la société. Ils achètent seulement des parts de l’entreprise.
La société foncière peut être cotée en bourse. On parle alors de Société d'investissement immobilier cotée (SIIC) ou Société foncière cotée”. Les SIIC sont largement privilégiées par les investisseurs en bourse car elles présentent un risque moindre.
Plus avantageux, leur régime fiscal des sociétés foncières cotées est spécifiquement encadré par une loi de 2003.
La société foncière répond à une stratégie d'investissement indirect dans l’immobilier. Autrement dit, il s’agit plus ici de gestion d’actifs financiers que de gestion immobilière pure.
Elle s’avère ainsi intéressante comme solution de diversification du patrimoine immobilier. La foncière peut en effet prendre la forme d’une holding et détenir des parts au sein de SCI, SCPI ou autres sociétés d’investissement dans l’immobilier. La foncière se borne donc à la gestion d’actifs financiers alors que ce sont les sociétés immobilières dont elle détient des parts qui gèrent le parc immobilier.
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Quelles différences avec la SCI ?
Au même titre qu’une SCI, la société foncière est donc également une société d'investissement dans l’immobilier. Il s’agit, tous deux, de statuts juridiques qui permettent de faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier. Voici les principaux critères pour différencier ces deux types de société :
La finalité
La SCI est avant tout un outil de transmission mais également de gestion de patrimoine immobilier. En revanche, la foncière est un instrument d'investissement à part entière. Elle correspond aussi bien une stratégie de diversification que d'investissement indirect à travers l'acquisition d'actifs financiers.
La nature
La SCI est, comme, son nom l’indique, une société civile. Son activité consiste en la gestion de biens immobiliers. C’est également une société de personnes. L’intuitu personae ou la personne des associés a donc son importance dans ce type de société. D’ailleurs, ces derniers sont responsables jusqu’à dans leur patrimoine personnel des dettes de la société.
Les autres associés ont donc tout intérêt à connaître personnellement ceux avec qui ils s’associent. C’est d'ailleurs pour cette raison qu'il constitue une SCI de famille.
La société foncière, en revanche, est une société de capitaux. À la différence d’une SCI, on ne tient aucunement compte de la personne des associés. Les associés peuvent même ne pas se connaître entre eux. Seuls les titres de propriétés qu’ils apportent dans le capital de la société comptent. A ce titre, la société foncière peut aussi effectuer des appels publics à l’épargne à la différence de la SCI.
Le régime de la responsabilité
Les associés d’une SCI sont responsables jusqu’à dans leur patrimoine personnel. En revanche, la responsabilité des associés d’une société foncière est limitée à ses apports dans le capital social.
Le régime fiscal
La SCI est généralement soumise à l’impôt sur le revenu (IR). En revanche, les associés peuvent choisir de créer une SCI à l’IS (impôt sur les sociétés). La société foncière, elle, s’agissant d’une société de capitaux, est assujettie à l’impôt sur les sociétés.
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Quels avantages à créer une foncière ?
Voici les principaux avantages d’opter pour la société foncière pour votre investissement dans le domaine de l'immobilier :
- Un moyen de diversification d’un patrimoine immobilier. Tout investisseur averti connaît la règle de la diversification en matière d’investissement. Cela permet en effet de répartir les risques et ainsi de préserver sa situation financière. Investir dans une société foncière est un excellent moyen de le faire.
- La mutualisation des risques entre les associés de la société. Le marché immobilier, et plus particulièrement, le marché locatif, est souvent soumis à des fluctuations et à des imprévus. Parmi ces imprévus, on peut notamment citer les risques d'impayé, de dégradation ou encore de vacance locative. Investir à plusieurs dans le cadre d’une foncière est donc un bon moyen d’en limiter les impacts négatifs.
- Un effet de levier immobilier. Grâce aux dividendes que vous percevez de la foncière, vous pouvez financer d'autres projets d'investissement immobilier.
- Une meilleure liquidité par rapport à la détention de bien immobilier. Il est plus facile de céder des titres dans le cadre d'une société foncière lorsque vous avez besoin de liquidités.
- La déductibilité des amortissements et des intérêts d'emprunts à un hauteur d'un certain pourcentage. Cela permet ainsi de réduire l'assiette de taxation de la société. Par ailleurs, le taux d'imposition de l'impôt sur les sociétés est plus favorable que celui de l'impôt sur le revenu.
Une société foncière peut également opter pour la transparence fiscale. Ce statut permet de s'affranchir de l'impôt sur les bénéfices. Pour cela, la foncière doit avoir opté pour le régime SIIC et ainsi remplir les conditions suivantes :
- Un capital social d'au moins 15 millions d'euros
- Être coté en bourse sur un marché réglementé français
- Avoir comme objet social la détention de parts dans d'autres sociétés immobilières, l'acquisition ou la construction de biens immobiliers en vue de location.
- Distribuer 85 % de ses bénéfices locatifs à la fin de chaque exercice et 50 % de ses revenus issus de la revente.
Les inconvénients ?
La foncière compte également un inconvénient de taille. Il s'agit notamment de l'exposition à la volatilité du marché financier. Cet inconvénient concerne particulièrement les SIIC. En effet, comme tout investissement en bourse, le risque de perte en capital est ici bien réel.
Foncière ou SCI
Pour choisir entre une foncière ou une SCI, il suffit de vous fier à vos objectifs. En effet, la règle est simple :
- Privilégiez la SCI si vous êtes à la recherche d'un mécanisme qui vous permet de gérer, louer et faire de l'achat-vente occasionnel de biens immobiliers et transmettre votre patrimoine plus facilement.
- En revanche, si vous souhaitez constituer un patrimoine immobilier important ou lancer une activité commerciale (achat-vente, construction -vente), la foncière est plus adaptée.
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Les différentes formes de sociétés foncières
Voici les principales formes de sociétés foncières parmi lesquelles vous pouvez choisir :
SIIC
La Société d'investissement immobilier coté est, comme son nom l'indique, une société foncière cotée en bourse. Ses actions sont ainsi disponibles à l'achat et à la vente sur le marché financier.
Elle est ainsi proche de la SCPI (société civile de placement immobilier). En revanche, les parts d'une SIIIC sont plus liquides que dans une SCPI, plus adaptée pour un investissement sur le long terme. Dans une SIIC, vous pouvez vous retirer comme bon vous semble. Les parts d'une SIIIC se vendent et s'acquièrent aussi facilement que des titres de bourse.
On a vu cependant que ce type d'investissement est plus sensible aux aléas du marché. Il est donc plus risqué.
SARL immobilière
La SARL est un statut hybride entre une SCI et une SAS. Certes, elle est bien une société de capitaux. En revanche, la personne des associés reste ici prépondérante. En effet, les investisseurs d'une SARL ont souvent des liens amicaux voire familiaux (on parle alors de SARL de famille). Les actions d'une SARL n'ont ainsi pas vocation à s'échanger facilement. Elle se rapproche aussi d'une SAS car elle peut effectuer des activités commerciales.
Le statut juridique de la SARL convient à un projet immobilier à but patrimonial car il permet de :
- Bénéficier des avantages du statut LMNP si les associés sont des membres d'une même famille jusqu'au 4ème degré
- Limiter la responsabilité des associés à leur apport dans le capital social
- Bénéficier des avantages du régime de l'impôt sur les sociétés et pouvoir ainsi différer le paiement de l'IR (impôt sur le revenu), reporter les déficits, etc.
La SAS immobilière
Au même titre qu'une SARL, la SAS convient à un projet d'investissement patrimonial d'envergure. Il s'agit en effet de mettre en commun des ressources pour acquérir plusieurs biens immobiliers.
La SAS est toutefois plus ouverte et plus malléable d'une SARL. En effet, il y a moins de restrictions quant à la cession et l'acquisition des parts. Les titres peuvent ainsi circuler plus librement. Il est cependant aussi possible d'interdire la cession des titres pendant une durée déterminée ne pouvant pas excéder 10 ans.
Malgré tout, l'investissement dans une SAS nécessite d'avoir une idée claire sur ses objectifs patrimoniaux. Il est donc réservé à un public averti.
La SPPICAV
La Société de placement à prépondérance immobilière à capital variable est un type de foncière immobilière non cotée en bourse. Son capital variable lui permet d'assurer la liquidité des parts sociales. Celui-ci est constitué à 65 % d'immobilier et à 35 % d'actifs financiers. Ces derniers lui permettent de racheter les parts des associés qui souhaitent quitter la société.
Cette proportion d'actifs financiers dans le capital d'une SPPICAV l'expose cependant à une dévalorisation de son actif en fonction de la volatilité du marché. Elle reste toutefois une bonne option pour diversifier un patrimoine immobilier tout en bénéficiant de la liquidité de ses parts.
En résumé, la société foncière est une alternative intéressante pour investir dans l'immobilier si vous souhaitez investir à plusieurs tout en bénéficiant d'une certaine liquidité de vos parts. Elle est donc idéale si vous souhaitez vous engager dans un projet immobilier d'envergure ou dans le cadre d'activités commerciales (achat-vente par exemple).
