Le paiement de différents types d’impôts et taxes, dont la taxe foncière, fait partie des règles auxquelles un investisseur immobilier doit se soumettre. Il est toutefois possible d’obtenir une exonération totale ou partielle de la taxe foncière dans le cadre d'un investissement locatif. Vous souhaitez savoir comment et à quelles conditions ? On en dit davantage dans cet article.
Rappel sur ce qu’est la taxe foncière ?
La taxe foncière fait partie des obligations financières qui s’imposent à tout investisseur locatif. Il s’agit d'un impôt local. En effet, elle est mise en place par les régions et les communes.
La taxe foncière figure en effet parmi les sources de revenu des collectivités pour leur permettre de financer leur fonctionnement. Elle sert ainsi à financer :
- Une partie du budget des hôpitaux et centres de santé
- Les écoles
- Les bâtiments publics et tout autre projet social
- Etc.
C’est ainsi que le montant de la taxe foncière peut grandement varier d’une ville à une autre. En effet, les dépenses de fonctionnement d’une grande ville comme Paris ne peuvent être comparables à celles de Metz par exemple. Cette dernière figure d’ailleurs parmi les villes françaises où la taxe foncière est la moins élevée.
La taxe foncière s’applique à tous les types de bien immobilier :
- Parking
- Local d’habitation
- Terrain à usage commercial ou industriel
- Etc.
En d’autres termes, cette taxe représente votre contribution pour la redynamisation de l’emplacement de votre bien locatif.
Le paiement de la taxe foncière est exigé de la part de tout propriétaire de bien immobilier bâti. C’est pour cela qu’on parle de TFPB ou Taxe foncière sur les propriétés bâties. Ainsi, c’est bel et bien le propriétaire qui s’acquitte de cette taxe même si le bien est mis en location. Son paiement intervient tous les débuts d’année.
Le montant de la taxe foncière est établie pour une année entière sur la base de la situation du bien au 1er janvier. Il est donc revu chaque année. Il est le résultat d’un calcul complexe effectué en tenant compte de l’état du bien, sa surface moyenne, sa situation géographique et son affectation.
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Quand une exonération de la taxe foncière est-elle possible pour un investissement locatif ?
Il est possible de bénéficier d’une exonération de la taxe foncière à condition de remplir trois types de condition :
Les conditions relatives à l’occupant
Vous devez remplir l’une des deux conditions suivantes :
- Bénéficier de l’une des allocations suivantes : l’allocation aux adultes handicapés (AAH), l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi) ou l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa). Il ne faut toutefois pas que le revenu des personnes bénéficiant d’une AAH soit supérieur au seuil prévu par l’article 1417-1 du CGI.
- Être âgé de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année considérée. Les personnes installées en maison de retraite ou dans une unité de soins longue durée et qui conservent la jouissance exclusive de leur bien sont exonérées. De même, il ne faut pas que le revenu dépasse les limites légales.
Dans ces deux cas, l’exonération est totale et automatique.
Les conditions relatives au bien
Les propriétaires de bien neuf bénéficient d’une exonération de taxe foncière pendant une durée de deux ans à compter de la date de finition des travaux (en vertu de l’article 1383 du code général des impôts). Cette dernière s’applique à partir du 1er janvier de l’année suivante. Si le bien a été construit grâce à un prêt HLM, l’exonération peut encore aller jusqu’à 15 ans.
Ainsi, un investisseur locatif en dispositif Pinel peut bénéficier d’une exonération puisqu’il s’agit d’un bien neuf.
D’autre part, certaines collectivités territoriales accordent une exonération totale ou partielle temporaire de cinq ans aux propriétaires qui réalisent des travaux de rénovation énergétique.
Il faut pour cela se conformer aux normes environnementales en vigueur dont notamment le label Bâtiment Consommation Énergétique (BBC). Aussi, il est possible de cumuler les exonérations si votre bien est à la fois neuf et conforme au label BBC. Vous pourrez alors prétendre à une exonération de taxe foncière pour une durée totale pouvant aller jusqu’à 7 ans.
Par ailleurs, il est également possible de bénéficier d’une exonération en cas de vacance locative. Pour cela, il faut remplir trois conditions :
- Le bien est vacant depuis plus de 3 mois successif
- La vacance du bien est indépendante de la volonté du propriétaire bailleur
- La vacance porte sur la totalité du bien
Le fisc applique alors un dégrèvement pour chaque mois de vacance.
Les conditions de ressources
Les propriétaires dont le revenu fiscal de référence (RFR) est inférieur à un seuil fixé par le Code général des impôts bénéficient d’une exonération de taxe foncière. Il s’agit d’une exonération totale et automatique, car il n’y a aucune démarche à effectuer pour en bénéficier.
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Comment demander l’exonération de la taxe foncière pour un investissement locatif ?
Dans le cas d’un bien neuf, le propriétaire doit effectuer une déclaration auprès du centre des impôts fonciers dans un délai de 90 jours à compter de la fin des travaux.
Le formulaire à remplir diffère selon deux critères :
- Remplir une déclaration de modèle H1 si vous êtes propriétaire d’une maison
- Compléter un formulaire H2 s’il s’agit d’un appartement
Par ailleurs, vous devez également transmettre des documents supplémentaires, à savoir :
- Les documents qui permettent de justifier que votre bien remplit bel et bien les critères environnementaux en vigueur
- Une déclaration comportant les informations liées à l’identification du bien
Pour bénéficier de l’exonération en vertu de la conformité au label BBC, il suffit d’adresser une demande sur papier libre avec tous les documents attestant du niveau de performance énergétique du bien.
Si vous souhaitez obtenir un dégrèvement pour vacance locative, vous devez en faire la demande avant le 31 décembre.
Exemples concrets d’investissements locatifs éligibles à l’exonération de la taxe foncière
Voici deux exemples de cas d’investissement locatif.
Cas 1 : cas d’une maison conforme aux normes BBC
Cyril acquiert une maison neuve qu’il souhaite ensuite mettre en location. Il s’agit donc d’un investissement locatif. Comme la maison est neuve, il sait qu’il peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant une durée de deux ans. Toutefois, afin de rallonger cette exonération, il décide d’effectuer des travaux en vue de se conformer aux normes environnementales en vigueur (dont notamment le label BBC).
Il remplit donc un formulaire H1 et en fait la déclaration auprès du service des impôts de la ville. Il bénéficie alors au total d'une exonération de taxe foncière de sept ans.
Cas 2 : un investissement locatif en Pinel
Un couple acquiert un appartement neuf dans un quartier de Lille. Il s’agit d’un investissement locatif en Pinel. Avant de décider d’acheter le bien, ils avaient déjà anticipé le calcul de la taxe foncière et de la possibilité de bénéficier d’une exonération.
Ainsi, en vertu de l’article 1383 du Code général des impôts, ils font une demande afin de bénéficier d’une exonération de 2 ans. Comme il s’agit d’un appartement, ils remplissent un formulaire de déclaration H2 et le transmettent au service des impôts de la ville.
Toutefois, pour pouvoir investir avec le dispositif Pinel, il faut que le bien soit conforme aux normes environnementales en vigueur (dont le label BBC). Or, cela permet également de bénéficier d’une exonération supplémentaire de 5 ans dans certaines collectivités. Le couple en fait donc aussi la demande afin de bénéficier de cinq années supplémentaires d'exonération.
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Est-ce que cette exonération a une limite dans le temps ?
Les différents types d’exonération de taxe foncière sont tous temporaires. On a vu que s’il s’agit d’une exonération pour maison neuve, elle est limitée à deux ans.
Elle est de cinq ans pour une maison conforme aux normes environnementales, soit de sept ans cumulée avec l’exonération pour maison neuve. Si votre bien maintient ses performances énergétiques, il reste néanmoins possible de demander une prolongation de l'exonération. Cumulée à l'exonération pour maison neuve, il est donc possible de bénéficier d'une exonération pendant une durée totale de 12 ans.
Certains types d’exonération peuvent aussi aller jusqu’à 15 ans. C’est notamment le cas des bâtiments neufs construits grâce à des prêts aidés.
Quels sont les autres avantages fiscaux pour les investissements locatifs ?
Si vous décidez de louer votre immeuble en meublé, vous pouvez également bénéficier des avantages du statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel). Ce dernier permet en effet de bénéficier d’une réduction, voire d’une exonération totale des impôts sur les revenus locatifs. Pour ce faire, vous pouvez déduire vos charges et vos amortissements en fonction de si vous optez pour régime le réel ou le régime micro-BIC.
De plus, si vous louez un bien en nu et que vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous pouvez bénéficier du déficit foncier et gommer une partie de votre impôt sur le revenu.
Enfin, si vous investissez avec le dispositif Pinel, vous pouvez par ailleurs bénéficier d’une réduction sur votre impôt sur le revenu.
En conclusion, bénéficier d’une exonération de taxe foncière devrait donc compter dans votre décision d’acheter ou non un bien pour un investissement locatif. À côté de cela, il existe aussi d’autres dispositifs pouvant vous permettre d’optimiser encore plus votre régime fiscal dans le cadre d’un investissement locatif. C’est notamment le cas du LMNP.
