Vous avez réalisé un investissement locatif et vous vous demandez comment ne pas payer d’impôts sur les revenus que vous y percevez ?
Investir dans l’immobilier locatif et réduire, voire annuler ses impôts, c’est le rêve de tout investisseur immobilier. Pour améliorer les performances de son investissement locatif, il est très important de savoir optimiser sa fiscalité.
Pour vous aider, on vous explique tout dans cet article.
La fiscalité en location meublée
Pour déclarer ses revenus locatifs, le loueur meublé a le choix entre deux types de régime. Au préalable, notons que la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
Le LMNP
Le régime de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est applicable aux locations en meublé dont les revenus annuels ne dépassent pas 23 000 € TTC ou 50 % de ses revenus globaux.
Ce régime offre de réels avantages, notamment sur le plan fiscal.
Vous avez notamment le choix entre deux régimes fiscaux distincts :
- Régime réel. Ce régime s'applique dès lors que les revenus locatifs dépassent 70 000 euros. Il est optionnel en deçà de ce montant. Il permet de déduire l’ensemble de vos charges, y compris l’amortissement du bien.
- Régime micro-BIC ou régime microentreprise. Il s'agit du régime de droit commun pour le statut LMNP. Il permet de bénéficier d'un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs.
Le LMP
Le régime LMP ou Location Meublée Professionnelle permet d'exercer l'activité commerciale de loueur en professionnel, en société ou en particulier.
Pour pouvoir opter pour ce statut, les revenus annuels issus de vos locations doivent être supérieurs à 23 000 euros et supérieurs à vos revenus globaux.
Le loueur en LMP peut choisir entre l'un des régimes fiscaux suivants :
- Régime microentreprise : les revenus locatifs HT ne doivent pas dépasser les 72 600 € pour les logements meublés non classés ou 176 200 pour les meublés classés. Ce régime permet de bénéficier d'un abattement de 50 %.
- Régime réel : cela concerne les impôts sur les revenus (qui se classe dans la catégorie des BICS), ou les impôts sur les entreprises. Dans le cadre de ce régime, vous renoncez aux abattements, mais pourrez déduire vos charges liées à la location. Ce régime est donc préférable dès lors que vos charges sont supérieures à l'abattement proposé dans le cadre du régime microentreprise.
- Régime de l'impôt sur les sociétés.
Les statuts LMNP et LMP permettent de déduire presque toutes vos charges :
- Amortissement du bien immobilier et réhabilitations (d’une durée de 5 à 10 ans, avec un taux annuel 10 % et 20 %)
- Intérêts d'emprunt
- Frais d'assurances et de gestion
- Impôts locaux
- Frais de réparation et d'entretien
- Frais d'établissement (frais de création de société et de notaire)
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Comment ne pas payer d’impôt en meublé ?
Nombreux sont les propriétaires qui déclarent les revenus perçus d’une location meublée sous le régime du micro BIC par souci de simplicité. Pourtant, bien souvent, celui qui leur est le plus avantageux, c'est le régime réel
Pour que les loueurs n’aient pas à payer une partie ou en totalité les impôts en meublé, les revenus locatifs perçus doivent être inférieurs aux charges et aux amortissements.
Autrement dit, le résultat comptable doit s’avérer négatif.
Prenons l’exemple d’une location en meublé suivante :
- Loyer annuel : 14 000 €
- Frais de comptabilité : 350 €
- Entretien : 7 000 €
- Dotations aux amortissements : 8 000 €
Le résultat comptable reporté est donc négatif de : -1 350 € (14 000-350-7 000-8 000).
L’investisseur n’a alors pas à payer d’impôts.
Ce dernier peut être reporté sans aucune limitation de durée.
La fiscalité en location nue
Le propriétaire d'un bien peut également choisir la location nue. Pour cela, il a également le choix entre deux régimes fiscaux :
Le régime micro-foncier
Dès lors que le revenu annuel perçu de la location d’un bien est inférieur à 15 000 €, quelle qu’en soit la durée dans l’année, le loueur est obligatoirement soumis au régime micro-foncier.
Le fisc applique un abattement de 30 %. Les loyers imposables seront donc de 70 % des revenus locatifs.
Un propriétaire X loue à 40 000 € un bien vide à son locataire à l’année N-1.
En optant pour le régime micro-foncier lors de la déclaration de ses impôts l’année N sur les revenus N-1, un abattement de 30 % lui est appliqué. La base imposable sur 70 % du montant annuel du loyer (40 000 €) est alors de 28 000 €.
Pour le calcul du montant de l'impôt qu'il va payer, il lui faut juste multiplier le montant imposable par :
- Les prélèvements sociaux : 17,2 %
- La tranche marginale d’imposition (TMI) : supposons qu’elle soit de 30 % dans le cas du propriétaire X
Ainsi, le calcul se fera comme suit :
Loyers imposables : 28 000 €
Impôts sur le revenu : 28 000 € x 30 % = 3 920 €
Prélèvements sociaux : 28 000 € x 17,2 % = 8 400 €
Au total, le propriétaire doit payer 12 320 € d’impôt sur le revenu dans le cadre de son investissement immobilier, soit 47,5 % de ses loyers perçus.
Le régime réel
Cette option est également possible dans le cadre d’une location nue. Le principe est de soustraire les charges déductibles des loyers perçus. Cela concerne notamment :
- Les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration
- 20 € correspondant aux frais postaux pour la correspondance avec le locataire
- La taxe foncière hors ordures ménagères
- L’assurance habitation propriétaire non occupant
- L’assurance emprunteur du prêt
- Les frais bancaires (frais de dossier notamment)
- Les intérêts du crédit immobilier lors de l’acquisition du bien
Le même loueur perçoit 40 000 € à son locataire. Il comptabilise un montant de 16 000 € de charges annuelles déductibles (travaux, intérêts, etc.).
Sous le régime réel, les loyers imposables seront donc de 24 000 € (40 000 € - 16 000 €).
- Loyers imposables : 24 000 €
- Impôts sur le revenu : 24 000 € x 30 % = 7 200 €
- Prélèvements sociaux : 24 000 € x 17,2 % = 4 128 €
Le propriétaire doit payer 11 328 € sur ses revenus locatifs, soit environ 1 000 € de moins !
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Comment ne pas payer d’impôts en location nue ?
Pour éviter de payer d’impôts sur les loyers en location nue, la première solution est d’avoir des charges supérieures aux revenus locatifs.
Dans ce cas, le résultat est négatif. On génère ce qu’on appelle un déficit foncier.
D’autre part, si les charges déductibles dépassent 30 % des revenus locatifs, la meilleure option c’’est le régime réel. C’est en effet celui qui permet d'éviter de payer en partie ou en totalité vos impôts. Opter pour un régime micro-foncier serait la meilleure option dans le cas contraire.
Finalement, pour éviter les impôts en location nue, les loyers perçus ne doivent pas dépasser les charges. De même que la location meublée, le résultat comptable de la location en nue doit être négatif.
Exemple
- Loyer 12 000 €
- Frais de comptabilité : 300 €
- Entretien et travaux : 12 700 €
Le résultat est négatif : -1 000 €
La personne ne paiera donc pas d’impôt sur ces revenus.
Une autre possibilité est d’opter pour le démembrement de propriété. Le principe consiste à acheter un bien et le diviser en deux parties : en nue-propriété et en usufruit.
La fiscalité en société
La fiscalité en entreprise est complexe et multiforme.
La SCI à l’IS
Pour gérer et constituer un patrimoine à plusieurs, une option est de créer une société civile immobilière (SCI).
Cela permet d'opter pour l'impôt sur les sociétés.
En effet, la SCI a le choix entre l'IR et l'IS. Ce dernier permet d'échapper aux tranches progressives de l'IR (ces dernières peuvent atteindre 45 %).
Il y a deux types d'imposition à l'IS :
- L’imposition obligatoire
- L’imposition optionnelle
L’IS est directement imposable sur les bénéfices. Le taux de l’impôt des sociétés est de :
- 15 % pour un bénéfice entre 0 € et 38 120 €
- 25 % pour le bénéfice au-delà de ces 38 120 €
Cela concerne notamment les exercices ouverts à partir du 1er janvier 2022.
Toutefois, ce taux est uniquement applicable si et seulement si la SCI génère un chiffre d’affaires total HT inférieur à 7 630 000 € et que le capital social est généré à 75 % au minimum par des personnes physiques.
L’avantage de la SCI à l’IS est que les associés ne sont pas obligés de percevoir des dividendes ou une quelconque rémunération de la part de la SCI.
Or, sans rémunération ou dividendes, ils ne paient pas plus d’impôts.
La SCI à l’IR
Il est important de préciser que la SCI est “transparente" quand elle est soumise à l’IR (impôt sur le revenu).
En réalité, la société ne paie vraiment pas d’impôts d’un point de vue fiscal. Lorsqu’elle déclare ses revenus annuels, chaque associé déclare ses bénéfices au titre de revenus fonciers et paie ses propres impôts dessus.
Cela se fait en fonction de la quote-part dans le capital social. Donc, si un associé possède 25 % des parts sociales de la société, il sera amené à déclarer 25 % de ses bénéfices en tant que revenus fonciers. Ainsi, ce sont ces mêmes associés qui supportent les charges de la SCI à l’IR.
Si le bénéfice est de 100 000 €, cet associé qui détient 25 % des parts sociales ajoutera 25 % de ce montant, soit 25 000 €, à sa déclaration de revenus.
En outre, la SCI à l’IR déduit certaines charges sur les bénéfices perçus avant l’imposition de l’impôt. Cela concerne par exemple les intérêts sur les emprunts souscrits personnellement par l’associé pour un apport au capital.
Il est aussi possible d’investir dans l’immobilier en société avec une SAS, une SNC, ou encore une SARL.
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Comment ne pas payer d’impôt en SCI ?
La défiscalisation est différente selon le régime auquel la société est soumise (IR ou IS).
Avec une SCI à l’IS
Avec une SCI à l’IS, 2 solutions existent pour ne pas payer d’impôts :
- Soit la SCI est en déficit (charges + amortissements > loyers) : dans ce cas, elle ne paie pas d’impôts sur les sociétés et les associés ne peuvent pas percevoir de dividendes (il faut un bénéfice pour verser des dividendes).
- Soit la SCI fait un bénéfice, mais les associés ne versent pas de dividendes: dans ce cas, elle paiera son propre impôt sur les sociétés, mais les associés ne paieront pas d’impôts, car ils n’auront rien perçu.
Avec une SCI à l’IR
Comme nous l’avons dit, la SCI à l’IR est transparente fiscalement (le terme officiel est translucide).
Dans ce cas, le seul moyen de ne pas payer d’impôts est que cette SCI ne réalise pas de bénéfice, mais soit en déficit d’un point de vue comptable (charges + amortissements > loyers perçus).
Les dispositifs de défiscalisation
En terme d'investissement immobilier, il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation parmi lesquels vous pouvez être éligible.
Leur efficacité dépend avant tout de votre situation.
Malraux
Le dispositif Malraux permet une défiscalisation immobilière calculée sur la base des travaux entamés par le contribuable. Ces travaux peuvent être :
- Des réparations de murs extérieurs et de toitures
- Des démolitions
- Des aménagements des combles
- Des travaux de mise en conformité
- Des frais de gestion
Cette loi a pour but de protéger le patrimoine architectural et historique en concédant un avantage sur les impôts dans quelques secteurs géographiques.
Les premiers concernés sont les propriétaires ayant investi dans un quartier historique et ayant réhabilité un bien afin d’en faire un lieu d’habitation loué pour une durée minimale de 9 ans.
La réhabilitation est limitée à 100 000 € par an sur 4 années consécutives. La réduction d’impôt offerte par ce dispositif va de 22 % ou 30 %.
Ce dispositif est généralement adapté aux personnes avec une certaine fortune (1 ou plusieurs millions de patrimoine immobilier net).
Censi-Bouvard
La loi Censi-Bouvard est complémentaire au statut du LMNP. Ce dispositif permet de récupérer la TVA à l’achat d’un bien neuf, par exemple en résidence service, et de réduire l’impôt sur une location en meublé dans une résidence services.
Cette réduction est de 11 % du prix du bien. Il faut savoir que le prix maximum est de 300 000 €. La réduction est donc 33 000 € sur le revenu maximum, soit un montant de 3 667 € annuel (sur la durée réglementaire de 9 ans).
Au-delà des 9 ans, l’investisseur peut revendre son bien.
Le dispositif Censi-Bouvard concerne les acquisitions sur :
- Un établissement ou une structure affectée à l’accueil,
- Des logements situés dans une résidence de services.
- Une résidence-services pour étudiants
Ces acquisitions offrent souvent des taux de rendement allant de 3,50 à 4,25 %. L’investisseur faisant appel à cette loi est autorisé à reporter la réduction d’impôts sur une durée de 6 ans. Le bien doit toutefois être encore en location au moment du report.
Denormandie
Le dispositif Denormandie élargit les dispositions de Pinel. Son avantage est d'offrir la possibilité de bénéficier d'une réduction d'impôt de 21 %. Ce dispositif est applicable dans le cas d’un investissement locatif situé dans un quartier ancien dégradé. Ces investissements incluent les travaux d’amélioration de la performance en énergie.
Les réductions d'impôt offertes par le dispositif Denormandie dépendent de la durée de la location :
- 12 % du prix du bien pour un bail de 6 ans
- 18 % pour un bail de 9 ans
- 21 % pour un bail de 12 ans
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Pinel
La loi Pinel est un dispositif très connu pour réduire vos impôts en matière de revenus locatifs. En effet, il permet aux investisseurs d’un bien immobilier locatif neuf de réduire l’impôt jusqu’à 6 000 € par an. Le propriétaire doit néanmoins s'engager à louer son bien vide pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans, en fonction des revenus du locataire et du loyer.
Il est envisageable de bénéficier de ce dispositif par l’intermédiaire d’une SCI à l’IR. Il est également possible d’acheter les parts d’une société qui investit dans un parc immobilier (SCPI). Toutefois, le démembrement de propriété ne rentre pas dans le cadre de cette mesure.
La loi Pinel s'adresse donc, en particulier, aux investisseurs souhaitant investir dans du neuf et qui ne veulent pas payer d’impôts.
La réduction d'impôt est plafonnée à 300 000 €, ce qui représente 33 % du prix de l’immeuble avant d’entamer les travaux.
Néanmoins, le problème de ce dispositif est qu’il faut acheter du neuf et que le montant des loyers est réglementé, ce qui en fait souvent une mauvaise affaire d’un point de vue financier.
Ainsi, l’investissement immobilier reste une valeur sûre pour sécuriser et faire fructifier son argent. D'autant plus si vous adoptez tous les dispositifs vous permettant de ne pas payer d'impôts (ou au moins les réduire) sur vos revenus locatifs.
