Le statut LMNP offre comme avantage de réduire fortement vos impôts à travers notamment le mécanisme de déficit foncier.
Reportable sur les exercices suivants, celui-ci permet de diminuer vos impôts d’une année à une autre. Comment l’imputer et sous quelles conditions ?
On vous répond dans cet article.
Rappel sur le statut LMNP et pourquoi il est intéressant
Le statut LMNP ou Loueur en meublé professionnel est un dispositif fiscal dédié aux investisseurs qui louent un bien meublé et permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Pour en bénéficier, il faut que vos revenus locatifs annuels n’excèdent pas 23 000 euros ou plus de 50 % de votre foyer fiscal.
Dans le cadre de ce régime, vous pouvez choisir entre deux régimes fiscaux :
Le régime micro-BIC
Ce régime vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables ou 71 % s’il s’agit d’une location de tourisme.
Cet abattement est censé représenter le montant de vos charges de gestion. Ainsi, ces dernières ne sont pas comptabilisées selon leur montant réel.
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit dès lors que le montant de vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 000 euros (ou 188 700 euros pour les logements du tourisme).
Le régime réel
Le régime réel s’applique automatiquement si le montant annuel de vos revenus locatifs dépasse 77 000 euros. Il est aussi possible d’opter délibérément pour ce régime même si le montant des recettes locatives est inférieur à 77 000 euros.
Ce régime est avantageux si le montant de vos charges locatives dépasse l’abattement forfaitaire accordé par le régime micro-BIC. Il permet en effet de déduire le montant réel de ces charges locatives et d’amortir le prix d’achat du bien. Lorsque le montant des charges déductibles est élevé, cela peut créer un déficit reportable sur les exercices suivants.
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C’est quoi un déficit foncier en LMNP ?
Un déficit foncier est l’excédent des charges locatives par rapport aux recettes locatives. Autrement dit, il y a déficit lorsque, dans le cadre du régime réel, vous retranchez vos charges locatives aux revenus locatifs, vous obtenez un résultat négatif.
Le montant de l’excédent s’impute ensuite sur les recettes locatives des exercices de l’année suivante afin de réduire l’impôt sur le revenu.
Voici la formule pour obtenir le déficit foncier :
- Revenus locatifs – Charges locatives = Résultat négatif = Déficit foncier
En réalité, le concept de déficit foncier n’existe qu’en location nue. D’ailleurs, on ne parle pas de revenus fonciers en LMNP mais plutôt de Bénéfices industriels et commerciaux.
Dans le cadre d’une location nue, le déficit est imputable sur les revenus globaux du foyer fiscal. En revanche, dans le cadre du LMNP, le déficit n’est imputable que sur les revenus locatifs classés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.
L’imputabilité du déficit en LMNP est limitée à 10 ans. D’autre part, le plafond d’imputabilité est fixé à 10 700 euros par an. Il a été relevé à 21 400 euros dans le cas de la rénovation des passoires thermiques.
Comment s’impute un déficit en LMNP ?
Voici les modalités d’imputation du déficit en LMNP.
Quelles sont les conditions pour imputer le déficit foncier en LMNP ?
Dans le cadre du LMNP, il faut remplir un certain nombre de conditions pour imputer le déficit, dont :
- Le déficit n’est imputable que sur les bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En d’autres termes, il n’est pas possible d’imputer le déficit LMNP du revenu global du foyer fiscal.
- Les charges concernées doivent remplir les conditions pour être déductibles.
- Le déficit n’est possible que dans le cadre du régime réel.
Quelles sont les charges déductibles pour créer un déficit en LMNP ?
Il n’existe pas de liste exhaustive de charges déductibles en LMNP. Il faut seulement que les charges soient réelles, justifiées et engagées dans l’intérêt de la location et au cours de l’exercice en cours. En effet, les charges engagées l’année précédente ne peuvent être reportées sur l’année suivante.
Voici des exemples de charges déductibles les plus courantes en LMNP :
- Les charges de copropriété
- Les frais de dossier bancaires
- Les intérêts et frais d’emprunt
- Les frais de réparation et d’entretien de la location
- Les frais d’agence de gestion locative
- L’assurance propriétaire non occupant
- Les différents impôts comme la cotisation foncière des entreprises ou la taxe foncière
- Les dépenses d’énergie (électricité, gaz, eau, internet, etc.).
Nous avons dit que ces charges doivent être justifiées. Vous devez donc conserver toute pièce servant à attester de leur véracité comme les justificatifs, les factures ou encore photographies.
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Comment calculer le déficit foncier ?
La formule applicable pour calculer le déficit foncier est la suivante :
Revenus locatifs bruts – Frais et charges déductibles = Déficit si résultat négatif ou bénéfice si résultat positif.
Voici un exemple de calcul pour vous aider à y voir plus clair :
- 14 000 euros de loyers perçus
- 17 000 euros de charges locatives
- 14 000 - 17 000 euros = - 3 000 euros.
Le déficit est donc ici égal à 3 000 euros. Vous pouvez reporter ce montant sur 10 ans jusqu’à son épuisement.
Comment le reporter sur les exercices suivants ?
Le déficit a vocation à être reporté sur les exercices suivants. À condition d’opter pour le régime réel simplifié, vous pouvez reporter le déficit sur les 10 années suivantes. Il faut seulement garder à l’esprit que celui-ci n’est imputable que sur les recettes locatives.
Il faut aussi savoir que le déficit est plafonné à 10 700 euros/an. Tout excès est reporté sur les années suivantes jusqu’à épuisement.
On appelle cela l’imputation d’un déficit foncier antérieur.
Comment déclarer un déficit foncier en LMNP ?
Pour déclarer l’imputation du déficit en LMNP, il faut remplir le formulaire 2042-C-PRO, dans la rubrique des Revenus industriels et commerciaux. Vous devez notamment renseigner la case 5NZ.
En résumé, le mécanisme du déficit foncier en LMNP permet de réduire votre imposition. Il constitue ainsi un avantage supplémentaire au statut LMNP, car il est reportable sur les 10 années suivantes. En revanche, le déficit LMNP n’est pas imputable sur les revenus globaux, ce qui modère finalement son impact positif.
