L’amortissement en LMNP est l’un des principaux avantages du statut LMNP.
Si vous êtes déjà investisseur immobilier, ou que vous comptez le devenir, découvrez tout ce qu’il faut savoir sur l’amortissement d’un bien en LMNP.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) autorise le propriétaire à amortir la valeur de son bien immobilier dans le temps.
Il s’agit de l’amortissement en LMNP, une notion comptable qui consiste à prendre en compte l’usure dans le temps du bien immobilier et ses meubles.
Le but étant pour vous de réduire votre imposition. Si les loueurs en meublé non professionnels ont le choix entre deux régimes fiscaux qui sont le régime micro-BIC et le régime réel, c’est ce dernier qui permet cet amortissement en LMNP.
Quelle est la durée d’amortissement en LMNP ?
Ce régime permet d’appliquer un amortissement aux différents composants d’un bien immobilier neuf ou ancien mis en location. Les durées d’amortissements dépendent de ce qu’on amortit.
Par exemple, les meubles s’amortissent sur 5 à 10 ans tandis que l’immobilier et les frais d’acte entre 25 et 40 ans.
Les avantages de l’amortissement en LMNP
Le premier avantage est de pouvoir déduire de vos impôts environ 5 % de la valeur du bien chaque année (si on amortit sur 20 ans).
Ensuite, votre amortissement n’est pas pris en compte à la revente du bien. Il est important de savoir que l’amortissement est une notion comptable appliquée dans le monde professionnel. Or, lorsqu’un actif (par exemple, un bien immobilier) est amorti, on calcule la plus-value entre le prix de revente et la valeur du bien après les amortissements.
Par exemple, si vous amortissez la moitié d’un bien acheté 100 000 € et que les règles comptables des professionnels étaient appliquées, sa valeur nette comptable serait de 50 000 €. En cas de revente à 150 000 €, vous paieriez une plus-value sur le prix de revente moins 50 000 € et pas 100 000. Vous devriez payer un impôt sur la plus-value sur 100 000 € et pas sur 50 000 €.
En somme, ce régime permet d’avoir le beurre et l’argent du beurre, car vous pouvez défiscaliser deux fois !
Comme expliqué précédemment, seul le loueur en meublé non professionnel ayant choisi le régime réel bénéficie des avantages de l’amortissement en LMNP. Le régime micro BIC applique seulement un abattement. La déclaration est plus simple, mais c’est souvent moins avantageux.
À noter : Le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) propose de réviser le LMNP en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien. Cette mesure, bien qu'encore en discussion, suscite de vifs débats au sein du gouvernement. Malgré ces évolutions, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continuerait de présenter des avantages significatifs en matière de fiscalité. Chez Bevouac, nous surveillons de près toutes les évolutions législatives. Nous nous engageons à vous tenir informés des avancées concernant ce projet de loi, afin de vous aider à anticiper au mieux vos stratégies d’investissement (11/10/24).
Un amendement (n°I-CF902 du PLF25) a été adopté pour limiter le texte aux locations meublées de courte durée seulement. Une distinction importante qui préserverait l'attrait fiscal de la location meublée longue durée pour les investisseurs LMNP (19/10/24).
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Les éléments amortissables
Lorsque vous déclarez vos revenus en LMNP au régime réel, les meubles et les travaux peuvent être amortis. Selon le BOFIP, les éléments amortissables sont ceux d’une valeur supérieure à 500 € hors taxe (sans TVA).
Les factures doivent mentionner la date ou postérieure du début d’activité. Les travaux effectués ainsi que les meubles utilisés pour meubler l’immobilier sont souvent les éléments les plus couramment amortis.
La durée spécifique d’amortissement dépend du type de charge et de leur montant. La literie par exemple a une durée d’amortissement de 6 ans, si elle est de 10 ans pour un canapé et de 15 ans pour un nouveau parquet.
Comment calculer l’amortissement d’un bien meublé ?
Le calcul de l’amortissement d’un bien meublé doit se faire d’une façon bien précise, afin d’éviter la moindre erreur, surtout si vous avez décidé d’établir tout seul votre déclaration de revenus de location meublée. À ce titre, on vous recommande de faire appel à un expert-comptable pour éviter tout risque.
Vous pouvez aussi le faire vous-même avec un tableau Excel, mais vous risquez de commettre des erreurs.
Calcul de l’amortissement selon le composant
Depuis la réforme du 1er janvier 2005, un bien immobilier est décomposé en différents composants, amortis de manière indépendante.
Cela signifie que chaque composant correspond à un pourcentage de la valeur du bien et à une durée d’amortissement bien précise selon son taux d’amortissement.
Lorsque la valeur et la durée d’amortissement du bien sont définies, vous pouvez procéder au calcul de l’amortissement du bien meublé. Pour obtenir l’amortissement annuel du bien immobilier, il suffit d’additionner les montants d’amortissements des différents composants.
La direction générale des impôts préconise la ventilation suivante pour les principaux composants :
- Plus de 50 ans pour les gros œuvres, amortit à 45 % de la valeur totale.
- De 20 à 25 ans pour les façades et l’étanchéité, amortit à 10 % de la valeur totale.
- De 15 à 30 ans pour les équipements IGT comme le chauffage, la climatisation, l’ascenseur, l’électricité, le câblage, la plomberie et la transmission de communication, amortit à 15 % de la valeur totale.
- De 5 à 15 ans pour les agencements que ce soit intérieur et décoration comme la cloison et le carrelage, amortit à 15 % de la valeur totale.
Nous arrivons à un total de 85 %. Les 15 % restants correspondent au terrain qui n’est pas amortissable en LMNP.
Un exemple concret
Avant de calculer l’amortissement en meublé LMNP, il faut prendre en compte les différents régimes d’amortissement, c’est-à-dire de 5 à 10 ans pour les meubles et de 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais de notaire.
- Vous achetez un appartement à 300 000 €.
- Pour une durée d’amortissement de 30 ans, il faut diviser le prix du bien par 30, soit 300 000 € / 30 = 10 000 € d’amortissement annuel.
- Le mobilier installé est d’une valeur totale de 5 000 € avec une durée d’amortissement de 5 ans, soit 5 000 € / 5 = 1 000 € d’amortissement annuel.
- Les frais de notaire de 10 000 € sur 30 ans, soit 15 000 € / 30 = 500 € d’amortissement annuel.
- Au total, votre amortissement en LMNP annuel est de 10 000 € + 1000 € + 500 €, soit 11 500 € sur les 5 premières années, 10 500 € sur les 25 années suivantes, car vous avez déjà fini d’amortir le mobilier.
- Et enfin, si votre bénéfice comptable est de 15 000 € à l’aide des recettes locatives, votre bénéfice imposable sera de 15 000 € – 10 500 € soit 4 500 € les cinq premières années.
Si on compare avec le régime micro-BIC, votre bénéfice imposable aura été de 50 % de vos revenus locatifs, soit 7 500 €. Dans ce cas, le régime réel est plus avantageux.
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Le non-utilisé
Si l’ensemble des charges déductibles couvrent la totalité des recettes, il n’y a pas d’impôts à payer. Dans un autre cas de figure, vous pouvez également stocker les amortissements non comptabilisés. Ces derniers non comptabilisés seront imputés si besoin sur l’année suivante.
Par exemple, si vous avez 500 € de déficit comptable cette année et 500 € l’année suivante, vous ne paierez aucun impôt les deux années, car le déficit de cette année sera reporté l’année suivante.
En revanche, gardez en tête que le déficit comptable s’utilise sur une période de 10 ans. Après 10 ans, les charges non imputées seront perdues.
Quel impact sur la plus-value ?
Comme nous l’expliquions plus haut, lorsque le bien immobilier est vendu, l’amortissement n’a aucun impact sur la plus-value. Vous pouvez donc défiscaliser deux fois.
En conclusion, l’amortissement est un des plus grands avantages du statut de loueur meublé non professionnel. Il permet de réduire ses impôts et d’imputer ses déficits sur 10 ans.
C’est l’une des raisons pour lesquelles les clients accompagnés par Bevouac commencent beaucoup avec ce régime.
Toutefois, dans sa gestion, l’idéal est de se faire accompagner par un expert-comptable, car l’amortissement en LMNP est complexe.
