Les revenus fonciers rassemblent l’ensemble des revenus liés au patrimoine immobilier. Souvent un casse-tête au moment de faire sa déclaration de revenus, le calcul de ces revenus peut être difficile à comprendre. On vous explique tout : de la définition exacte au choix du régime d’imposition. Devenez incollable sur les revenus fonciers
Revenus fonciers : définition
Que sont les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers, aussi appelés revenus locatifs, correspondent aux loyers perçus par le propriétaire bailleur d’un bien immobilier non meublé. Appartement, maison, place de parking, ou encore bureau ou entrepôt, les biens immobiliers regroupent les locaux d’habitation, dépendance (garage, place de parking), les locaux professionnels et les terrains.
Aux recettes perçues par le biais d’investissements locatifs s’ajoutent les revenus liés aux placements dans une société foncière et ceux revenus générés par une entité financière amenée à faire un placement dans des biens immobiliers telle qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ou un Fonds de Placement Immobilier (FPI).
Revenus fonciers bruts
Pour calculer vos revenus fonciers bruts annuels, vous devez prendre en compte le montant des loyers hors charges perçus au cours d’une même année civile, auquel s’ajoutent d’autres recettes exceptionnelles, telles que :
- les indemnités d’assurances,
- les réparations ou la taxe foncière payées par le locataire,
- des travaux effectués par le locataire en faveur du propriétaire,
- le dépôt de garantie, s’il est utilisé, ainsi que les loyers perçus en retard ou en avance,
- les subventions pour travaux versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah),
- des indemnités versées en guise de compensation des pertes de loyers pour les propriétaires sous contrat de garantie loyers impayés (GLI) ou en cas de dommages subis par l’immeuble.
Revenus fonciers bruts = somme des loyers du locataire + subventions et indemnités diverses + dépenses en faveur du propriétaire et mise à la charge du locataire
Comme tout revenu, les revenus fonciers sont imposables et soumis à deux principaux régimes d’imposition : le régime foncier au réel ou le régime micro-foncier.
Régimes fonciers
Régime foncier au réel
Le régime foncier au réel s’applique obligatoirement aux investisseurs immobiliers dont les recettes sont supérieures à 15 000 € par an. Ce régime foncier permet au propriétaire de déduire les dépenses réelles liées aux biens immobiliers mis en location. Parmi ces dépenses, comptez la taxe foncière, les dépenses liées à l’entretien, à l’amélioration ou aux réparations du bien immobilier, les provisions pour charges de copropriété, les frais de gestion et les intérêts d’emprunt ou encore les déductions forfaitaires prévues par les dispositifs d’investissements locatifs.
C’est à l’investisseur propriétaire de calculer le montant total de ces frais déductibles. Pensez à conserver tous les justificatifs de vos dépenses ; ils seront indispensables en cas de contrôle fiscal.
Régime micro foncier
Le régime micro-foncier, aussi appelé régime forfaitaire, concerne les propriétaires contribuables dont les revenus fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Si vous faites partie de cette catégorie d’investisseurs, alors vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le total des loyers hors charges perçus. Cette déduction correspond aux frais et charges avancés par le propriétaire.
Choisir le régime micro-foncier comme régime d’imposition a l’avantage de faciliter la déclaration d’impôts fonciers. Lors de votre déclaration d’impôt sur le revenu en 2022, vous spécifiez le montant de vos loyers bruts perçus en 2021 et l’administration applique automatiquement l’abattement de 30 % pour calculer le montant de vos revenus fonciers imposables.
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Choisir le régime réel ou micro foncier ?
Si vous percevez plus de 15 000€ de revenus fonciers annuellement, vous êtes tenus d’opter pour le régime réel. Le choix s’offre à ceux dont les revenus locatifs sont plus modestes, autrement dit, inférieurs à 15 000€ par an.
Dans ce cas, le régime micro-foncier, plus simplifié, paraît à première vue plus avantageux. Toutefois, cette option ne s’avère pas profitable à tous les investisseurs éligibles à ce régime de déclaration d’impôt. Notamment si le montant des charges et des frais générés par vos biens immobiliers locatifs dépasse le taux de 30 % retenu comme base forfaitaire.
Vous risqueriez alors de payer plus d’impôts sur les loyers perçus sans tenir compte de tous vos frais déductibles pouvant dépasser les 30 % d’abattement forfaitaire du régime micro-foncier. En revanche, opter pour ce choix pour optimiser votre imposition vous engage pour trois ans. Il convient donc de faire une juste estimation de vos frais sur les trois années pour voir s’ils représenteront plus de 30 % de vos revenus fonciers.
Si vous avez effectivement peu de frais à déduire de vos revenus fonciers, le régime micro-foncier est l’option la plus favorable. Peu importe le taux de frais réels liés à vos biens immobiliers, le montant de vos impôts reste le même. De cette façon, les investisseurs, dont les charges sont très basses, économisent même de l’impôt sur une partie des loyers qu’ils prélèvent.
Quel que soit le régime choisi, une fois la déclaration des revenus fonciers effectuée, il incombe aux propriétaires de biens immobiliers de payer des impôts fonciers.
Impôts fonciers : modalités
Qui paye les impôts fonciers ?
Tout propriétaire, usufruitier ou fiduciaire de biens immobiliers bâtis ou de tous types de terrains est redevable des impôts fonciers. Tous les ans, les propriétaires bailleurs doivent payer la taxe foncière sur leur bien immobilier, qu’il soit en location ou vendu en cours d’année. La redevance des ordures ménagères peut être demandée au locataire au titre de charges récupérables. La taxe d’habitation revient au locataire s’il occupe le logement au 1er janvier de l’année.
Notez que les revenus obtenus par la location de biens meublés relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Comment sont calculés les impôts fonciers ?
Le montant des impôts fonciers est calculé par l’administration fiscale en se basant sur le revenu foncier net. Celui-ci correspond aux loyers perçus de la location du bien immobilier desquels sont déduites certaines charges payées par le propriétaire.
Les charges déductibles correspondent aux :
- frais d’administration et de gestion, si vous passez par une agence
- travaux d’amélioration et d’entretien
- taxes foncières
- primes d’assurance
- charges de copropriété sous condition
- intérêts et frais d’emprunt.
Revenu foncier net = sommes des loyers perçus - charges déductibles des revenus fonciers
Pour calculer le montant des impôts fonciers, la valeur locative de votre bien immobilier, le coefficient de revalorisation voté annuellement par le Gouvernement ainsi que le taux d’imposition voté tous les ans par les collectivités territoriales (communes, département) sont pris en compte.
Impôts fonciers = base d'imposition x taux d'imposition voté par les collectivités territoriales
