Comment fonctionne l’amortissement dans le cadre d’une SCI à l’IR ? C’est la question que se posent beaucoup d’investisseurs lorsque confrontés au choix entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS.
Dans cet article, on pèse le pour et le contre pour vous.
Rappel de ce qu’est une SCI à l’IR (impôt sur le revenu)
Une SCI ou société civile immobilière est une forme de société dans laquelle 2 ou plusieurs personnes s’associent pour acheter et gérer des biens immobiliers. Les loyers sont ensuite redistribués aux associés proportionnellement à leurs apports respectifs.
Une SCI est en principe soumise à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, on parle d’une société transparente (translucide) car l’impôt sur les bénéfices de la société est perçu entre les mains de l’associé et non de la société.
Ce sont donc les associés qui sont redevables, à titre personnel, de l’impôt sur les bénéfices de la société. Ce régime s’oppose ainsi à la SCI à l’IS.
Il est d’ailleurs possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) pour une SCI. Autrefois (avant 2018), ce choix était irrévocable. Depuis 2019, cependant, une SCI peut revenir à l’IR avant la fin du 5ème exercice.
Les différences entre SCI à l’IR et SCI à l’IS
Voici les principales caractéristiques qui différencient les deux régimes de SCI :
- Le mode de paiement de l’impôt.
Dans une SCI à l’IR, ce sont les associés qui paient les impôts sur leurs revenus. C’est donc le barème progressif de l’impôt sur le revenu qui s’applique.
Dans une SCI à l’IS, en revanche, c’est la société qui l’impôt au taux unique normal de 25 %.
- La déduction du déficit foncier.
Le déficit foncier est déduit sur les revenus personnels des associés dans la limite de 10 700 euros par an (jusqu’à 6 ans).
Dans une SCI à l’IS, la déduction est reportable sur les 10 années suivantes.
- La déduction des frais.
Dans une SCI à l’IR, vous pouvez uniquement déduire les frais de gestion du bien, la taxe foncière et les intérêts d’emprunt.
Dans une SCI à l’IS, vous pouvez aussi déduire l’amortissement du bien, les frais d’acquisition du bien et la rémunération du gérant associé.
- Le régime fiscal des plus-values.
Dans une SCI à l’IR, vous pouvez bénéficier d’un abattement pour durée de détention. Ce n’est pas le cas pour une SCI à l’IS où il n’y a pas d’abattement.
- Le régime des obligations comptables.
Contrairement à la SCI à l’IR, la SCI à l’IS nécessite la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
L’amortissement en SCI à l’IR : est-ce possible ?
L’amortissement est un procédé comptable qui permet d’évaluer le taux de dépréciation théorique d’un bien immobilier dans le temps. Pour les immeubles bâtis, cette dépréciation du bien se fait entre 20 et 50 ans.
L’amortissement consiste ainsi à répartir cette dépréciation par rapport au coût d’acquisition du bien pour la déduire sur la valeur du bien.
Autrement dit, le mécanisme de l’amortissement permet ainsi de faire refléter l’usure ou la perte de valeur économique du bien par rapport à sa valeur initiale pour en tenir compte dans la fiscalité.
En matière de SCI à l’IR, l’amortissement n’est pourtant pas possible. Comme les revenus sont imposés entre les mains des associés, les revenus concernés entrent dans la catégorie des revenus fonciers.
Or, le régime des revenus fonciers exclut la déduction d’un amortissement. Ce mécanisme n’est possible que dans le cadre d’une SCI à l’IS.
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Quelles alternatives pour optimiser la gestion comptable en SCI à l’IR ?
Voici nos conseils pour optimiser la gestion comptable dans le cadre d’une SCI à l’IR :
Bien choisir le régime fiscal
Dans une SCI à l’IR, vous avez le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel.
Le régime micro-foncier est possible seulement si les revenus fonciers de la SCI ne dépassent pas 15 000 euros par an. Son avantage ? Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 %. Ainsi, la SCI n’est imposée que sur les 70 % de ses revenus.
D’un autre côté, le régime réel est adapté si vous avez de lourdes charges locatives. Celui-ci permet en effet de déduire le montant réel des charges de la SCI sur les bénéfices imposables.
Ainsi, les deux régimes fiscaux possèdent leurs avantages. Le régime micro-foncier est idéal pour les SCI qui ont peu de charges. De plus, il ne nécessite pas de tenir une comptabilité rigoureuse, ce qui facilite la gestion comptable.
De son côté, le régime réel permet de réduire considérablement les impôts si la SCI possède de charges importantes. En revanche, il nécessite de tenir une comptabilité complète.
Identifier les charges déductibles pour pouvoir les déduire
La possibilité de déduire les charges locatives offre un réel avantage pour une SCI car elle permet de réduire la base imposable. Vous devez ainsi bien connaître les charges déductibles et les comptabiliser avec soin et rigueur pour pouvoir les déduire.
Optimiser les travaux
Les travaux d’entretien et de réparation font partie des charges déductibles. Les travaux importants d’agrandissement ou de rénovation en sont toutefois exclus.
Pensez donc à réaliser vos travaux avec parcimonie pour éviter de dépasser le seuil des travaux considérés comme amélioratifs ou de construction.
Anticiper la déclaration des revenus fonciers
Pensez à bien préparer votre déclaration de revenus pour tenir compte de toutes les déductions possibles.
D’ailleurs, même si la tenue d’une comptabilité rigoureuse n’est pas requise dans les SCI à l’IR, une comptabilité bien tenue reste un outil essentiel pour pouvoir optimiser votre fiscalité.
Les avantages d’une SCI à l’IR pour les investisseurs
Voici un récapitulatif des avantages d’opter pour une SCI à l’IR :
Une imposition transparente au niveau des associés
On a vu que la SCI à l’IR est une société transparente (par opposition à la SCI à l’IS qui est une société opaque). Cela signifie que l’impôt est payé entre les mains des associés, et non par la SCI. On parle aussi de transparence fiscale.
La société est donc transparente aux yeux du fisc et ce sont uniquement les associés qui sont imposés. Cela permet ainsi d’éviter la double imposition.
Par ailleurs, ce mécanisme permet de bénéficier d’un taux marginal faible pour les associés qui ont des revenus personnels faibles.
Ce système permet aussi aux associés de réduire leur impôt sur le revenu grâce au mécanisme du déficit foncier généré par la SCI.
En revanche, il faut noter que l’impôt est dû proportionnellement à la participation de chaque associé au capital. Il faut aussi savoir que l’impôt est dû même si la SCI ne procède pas à la distribution de dividendes.
La simplicité de gestion comptable par rapport à la SCI à l’IS
La gestion comptable est simplifiée dans le cadre d’une SCI à l’IR. Le recours à un expert-comptable n’est donc pas toujours nécessaire.
Compte tenu de la transparence fiscale de la société, il suffit que les associés intègrent leurs revenus fonciers dans leur déclaration d’impôt personnelle.
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Les inconvénients de la SCI à l’IR pour l’amortissement
La SCI à l’IR peut aussi présenter des inconvénients comme :
L’absence de déduction d’amortissement sur les revenus fonciers
Nous avons vu que contrairement à la SCI à l’IS, la SCI à l’IR ne peut pas bénéficier du mécanisme de déduction d’amortissement. La SCI à l’IR ne peut ainsi bénéficier de ce levier fiscal qui permet dans une SCI à l’IS de payer moins d’impôt.
Une taxation des plus-values immobilières moins avantageuse
Certes, les plus-values immobilières dans le cadre d’une SCI à l’IR sont régies par le régime des plus-values immobilières des particuliers.
À cet effet, il y a la possibilité de bénéficier d’abattements en fonction de la durée de détention, avec une exonération totale au bout de 22 ans de détention.
Et pourtant, cela reste un régime moins avantageux que dans le cadre d’une SCI à l’IS car les plus-values sont calculées sans tenir compte de l’amortissement.
Comment optimiser votre investissement en SCI avec l’IR malgré l’absence d’amortissement ?
Voici nos conseils pour contourner l’absence d’amortissement et optimiser votre investissement en SCI à l’IR :
Maximiser les déductions de charges (travaux, intérêts d’emprunt)
Nous avons vu qu’il est possible de déduire les intérêts d’emprunt et les coûts des travaux d’entretien dans la SCI à l’IR.
Voici comment maximiser ces déductions :
- Planifier des travaux pour lisser les dépenses sur plusieurs années. Cela inclut les travaux de plomberie, le remplacement de matériels usés, la rénovation énergétique. Il faut cependant éviter les travaux qui modifient la structure du bâtiment car ceux-là ne sont pas déductibles.
- Optimiser le recours au crédit immobilier. Les intérêts déductibles incluent les frais de dossier et les assurances emprunteur. Financer l’acquisition du bien via un crédit immobilier tout en minimisant l’apport personnel des associés est donc une stratégie qui permet de maximiser les déductions.
- Tenir une comptabilité correcte et conserver les justificatifs nécessaires pour pouvoir, à terme, justifier les déductions auprès du fisc.
Étudier le basculer vers une SCI à l’IS
Nous avons vu que la SCI à l’IS peut présenter certains avantages comparatifs par rapport à la SCI à l’IR. Pour rappel, nous pouvons notamment citer la possibilité de déduire l’amortissement et le régime avantageux des plus-values immobilières.
Il faut savoir qu’il est possible de basculer vers la SCI à l’IS à tout moment.
Il faut toutefois prendre un certain nombre de points en considération avant de basculer vers ce régime alternatif :
- Quand les associés de la SCI sont imposés à un taux supérieur à 30 %. Le taux progressif de l’IR peut atteindre jusqu’à 45 %. En comparaison, le taux d’imposition de l’impôt sur les sociétés est de 25 %. Ainsi, lorsque le taux d’imposition des associés dépasse 30 %, il peut être judicieux de penser à migrer vers la SCI à l’IS.
- Des coûts de gestion plus importants. Comme ce régime fiscal nécessite la tenue d’une comptabilité complète, cela peut engendrer des coûts supplémentaires dus notamment au recours à un expert-comptable par exemple.
Vous devez donc prendre cela en compte et vous assurer que les économies fiscales réalisées compensent les coûts supplémentaires.
- La double imposition sous la SCI à l’IS. Certes, c’est désormais la SCI qui est imposée. Toutefois, si en cas de bénéfices, celle-ci procède à une distribution de dividendes. Les associés sont alors imposés sur ces dividendes attribués par la SCI.
Bevouac vous accompagne pour investir via une SCI à l’IR
Expert en investissement immobilier, Bevouac vous accompagne pour optimiser la fiscalité de votre investissement et maximiser vos rendements.
Aux côtés de notre expert comptable partenaire, nous pouvons ainsi vous aider à choisir le meilleur régime fiscal en fonction de votre situation, de vos objectifs patrimoniaux, de votre profil investisseur et de votre budget d’investissement.
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En résumé, la SCI à l’IR offre certes de réels avantages mais ne permet pas de déduire l’amortissement du bien. Seule une SCI à l’IS le permet. C’est pourquoi il peut être avantageux de basculer vers cette dernière lorsque le taux d’imposition des associés devient important ou lorsque la SCI génère des déficits importants. Les experts Bevouac vous aident à choisir le régime fiscal idéal en fonction de votre situation et de vos objectifs.
