Vous souhaitez investir dans la pierre et vous vous demandez si des aides existent ?
Les aides à l’investissement locatif sont des soutiens financiers qui peuvent vous aider à concrétiser votre projet. Le gouvernement français en a effet mis en place un certain nombre.
Dans cet article, nous explorons les principaux dispositifs d'aide à l'investissement locatif disponibles en France.
Le dispositif Pinel
Lancé à partir du 1er janvier 2015, le dispositif Pinel permet aux investisseurs qui louent des logements neufs de bénéficier d’une réduction sur leur impôt sur le revenu.
Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?
Ce dispositif fiscal est dénommé ainsi du nom de Sylvia Pinel, le ministre du logement de l’époque.
D’une manière générale, ce dispositif vous permet de faire des économies d’impôt en déduisant une partie du prix d’achat du bien des revenus imposables. Le prix d’achat ici pris en compte inclut les frais de notaire et est plafonné à 300 000 euros.
Les avantages du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction fiscale croissante en fonction de la durée de votre engagement.
Voici les détails de cette réduction d’impôt :
- 9 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans
- 12 % pour un engagement de 9 ans
- 14 % pour un engagement de 12 ans
Si l’investissement locatif est réalisé dans le cadre d’une SCI, les réductions d’impôt sont réparties parmi les associés au prorata des parts de chacun dans le capital social.
Il est également possible de bénéficier des avantages du dispositif Pinel en investissant via une SCPI.
Le dispositif permet également de bénéficier d’une exonération partielle ou totale de la taxe foncière pendant deux ans sous réserve d’une autorisation de la mairie.
A condition de respecter les exigences prévues par l’article 168 de la loi de finances pour 2021, il est aussi possible de bénéficier de taux de réduction encore plus intéressants sous Pinel + :
- 12 % du prix d’achat pour 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel
Le bien doit être neuf, ancien réhabilité ou vendu en l'état futur d’achèvement (VEFA). Par ailleurs, il doit respecter des conditions minimales de performance énergétique.
Le bien devra être mis en location nue. Le loyer est alors plafonné en fonction de la zone géographique du logement.
D’un autre côté, le locataire en Pinel doit avoir des revenus qui ne dépassent pas un certain seuil fixé en fonction de la zone géographique et de la composition familiale. Il peut être un membre de votre famille mais ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal.
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Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est une aide fiscale destinée à encourager la rénovation de logements anciens.
Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie permet d’étendre les avantages du dispositif Pinel aux investissements locatifs dans l’ancien avec travaux.
Les avantages du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt qui varie en fonction de la durée de location du logement :
- 12 % du prix du bien pour une période de location de 6 ans
- 18 % pour 9 ans
- 21 % pour 12 ans
Il faut savoir que la réduction d’impôt offerte par le dispositif Denormandie s’applique aux investissements plafonnés à 300 000 euros.
Les critères d’éligibilité pour le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie est applicable uniquement dans une liste de communes déterminées que vous pouvez voir sur ce portail. Pour en bénéficier, il faut s’engager à mettre le logement en location pendant 6, 9 ou 12 ans tout en respectant des plafonds de loyers et de revenus.
Il faut également que les travaux réalisés sur le logement consistent :
- Soit à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 30 %
- Soit à augmenter la surface habitable
- Soit correspondre à deux des cinq grands types de travaux suivants : rénovation des toitures, des murs, des fenêtres, changement de production d’eau chaude, changement de chaudière.
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Le dispositif Malraux
Votée en 1962, la loi Malraux a pour objectif de renforcer et favoriser la réhabilitation du patrimoine historique et esthétique français.
Qu’est-ce que le dispositif Malraux ?
Le dispositif Malraux permet à tout particulier qui investit dans l’immobilier ancien de bénéficier d’une réduction d’impôt.
Les avantages du dispositif Malraux
Le dispositif Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés. Le taux de cette réduction est de 22 % ou 30 % en fonction de la zone d’implantation du bien.
Les conditions pour profiter du dispositif Malraux
Pour profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif Malraux, il faut :
- Réaliser des travaux de rénovation sur le bien. Il faut que ces travaux préservent l’intégrité architecturale et l’authenticité du bien tout en alliant les exigences modernes de confort et de sécurité.
- S'engager à louer le bien à titre de résidence principale pendant 9 ans. Ici, le loyer n’est pas plafonné.
Il faut savoir par ailleurs que le montant des travaux qui peuvent être défiscalisés est plafonné à 400 000 euros sur une durée de 4 ans.
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Le dispositif Monuments Historiques
En vigueur dès 1913, le dispositif Monuments historiques est le tout premier dispositif de défiscalisation de l’Histoire.
Qu’est-ce que le dispositif Monuments Historiques ?
Le dispositif Monuments historiques est un dispositif de défiscalisation qui vise la protection, la protection et la restauration des bâtiments du patrimoine national.
Les avantages du dispositif Monuments Historiques
Ce dispositif offre les avantages fiscaux suivants :
- La déduction des charges réelles sur les revenus fonciers imposables
- La création d’un déficit foncier imputable soit sur les revenus fonciers soit sur les revenus globaux.
Les critères d’éligibilité pour le dispositif Monuments historiques
Le dispositif Malraux s’applique aux biens rares disposant du label « Fondation du patrimoine », inscrits à l’inventaire supplémentaire ou reconnu comme appartenant au patrimoine national.
Le propriétaire d’un bien classé Monuments historiques est libre de choisir entre une mise en location ou une utilisation personnelle. La loi n’exige aucune condition de mise en location.
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Le dispositif Cosse (Louer abordable)
Le dispositif Cosse a été introduit par la loi de finances de 2016.
Qu’est-ce que le dispositif Cosse ?
Le dispositif Cosse ou « Louer abordable » offre une réduction d’impôt aux investisseurs qui ont signé un accord avec l’Anah.
Les avantages du dispositif Cosse
Le dispositif Cosse permet de bénéficier d’une déduction fiscale qui est calculée en fonction de l’emplacement du bien et du montant du loyer. Les zones concernées par le dispositif sont définies par un arrêté pris conjointement par les ministères du budget et du logement. Il s’agit de territoires qui connaissent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements locatifs.
Quant au loyer, il dépend de la convention passée par le propriétaire. Il peut être de niveau intermédiaire, social ou très social.
Le montant de la déduction peut aller de 15 à 85 % des revenus bruts.
Si le propriétaire a recours à l’intermédiation locative, il peut bénéficier d’une déduction fiscale de 85 % quelle que soit la zone géographique du logement. Il s’agit d’un mécanisme qui consiste à confier la gestion locative du bien à un organisme agréé ou une agence immobilière à vocation sociale.
Les conditions pour profiter du dispositif Cosse
Pour bénéficier des avantages du dispositif Cosse, le bien doit remplir les conditions suivantes :
- Être loué non meublé
- Servir de résidence principale du locataire
- Être ancien ou neuf avec ou sans travaux
- Fixer un loyer en fonction de la convention passée avec l’Anah
- Respecter un niveau de performance énergétique fixé par arrêté.
Le propriétaire, quant à lui, doit signer une convention avec l’Anah. Le bien ne peut être loué à un membre de sa famille. De plus, les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond.
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Le statut LMNP (Louer en meublé non professionnel)
Contrairement aux autres aides de notre liste, le statut LMNP est le seul régime de défiscalisation destiné aux biens loués meublés.
Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le statut LMNP est un régime fiscal avantageux qui permet au propriétaire d’une location meublée de bénéficier soit d’un abattement forfaitaire sur ses revenus imposables soit de déduire ses charges réelles.
Les avantages du statut LMNP
Les avantages offerts par le statut LMNP dépendent du régime fiscal auquel le propriétaire est soumis. Ce statut permet en effet de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC est le régime fiscal par défaut qui s’applique dans le cadre du statut LMNP. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Si le montant des charges réelles dépasse ce seuil de 50 %, il est possible d’opter pour le régime réel. Celui-ci permet de déduire le montant des charges réelles des revenus imposables, d’amortir le prix du bien et de bénéficier d’un déficit foncier reportable.
Les conditions d’éligibilité au statut LMNP
Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus locatifs du propriétaire ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an ou représenter plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. Par ailleurs, le bien doit être loué meublé.
Et enfin, le bailleur ne doit pas exercer l’activité de location à titre professionnel. Il ne doit donc pas être inscrit au RCS. En revanche, il doit déclarer son activité au centre de formalités des entreprises (CFE).
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Les aides locales et régionales à l’investissement locatif
L’Agence nationale de l’information sur le logement (Anil) a recensé 86 aides versées par des départements, communes, agglomérations ou communautés de communes. Il s’agit de soutiens financiers dans le neuf ou dans l’ancien soit les deux, de subventions ou d’aides directes, pour soutenir l’achat ou la rénovation énergétique.
Les subventions pour la rénovation énergétique
Il s’agit de subventions auxquelles le propriétaire d’un bien peut prétendre pour réduire sa facture lors de la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Pour les obtenir, il faut généralement en faire la demande auprès de sa commune en y joignant le devis des travaux.
Elles sont cumulables avec les aides nationales comme MaPrimeRénov, le taux de TVA réduit ou l’éco-prêt à taux zéro. Pour connaître les aides disponibles dans votre région, vous pouvez consulter le site de l’ANIL.
Les aides des collectivités territoriales
Presque toutes les communes ou communautés de communes proposent une aide à l’accession à la propriété immobilière. Elles peuvent prendre la forme de prêts à taux zéro, de subventions ou de prêts bonifiés.
Le montant des subventions varie généralement entre 2 500 et 5 000 euros. Les prêts, en revanche, s’échelonnent entre 13 000 et 22 000 euros.
Les conditions d’éligibilité varient d’une collectivité à une autre. D’une manière générale, il faut être éligible au prêt social (PSLA) ou au PTZ à l’échelle nationale. Elles s’adressent aussi généralement aux primo-accédants.
S’il s’agit d’un bien ancien, l’obtention des aides est généralement conditionnée par la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
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Les prêts aidés pour l’investissement locatif
Il s’agit de prêts qui vous permettent de réaliser un investissement immobilier tout en bénéficiant de conditions optimales de remboursement.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
C’est le prêt aidé le plus populaire parmi les investisseurs. Il permet de financer jusqu’à 4 % du coût d’acquisition d’un bien. Comme son nom l’indique, il s’agit d’un prêt sans intérêts et sans frais de dossiers.
Pour en bénéficier, il faut remplir des conditions liées au bien et au propriétaire.
Les prêts conventionnés
Le prêt conventionné permet d’acheter un bien pour le mettre en location. Il faut que le bien soit affecté à la résidence principale du locataire. En revanche, il ne nécessite aucune condition de revenus. La durée de remboursement s’échelonne entre 5 et 30 ans en fonction de votre capacité de remboursement.
Est-ce que ces aides sont cumulables ?
D’une manière générale, vous pouvez cumuler les aides régionales et locales avec les aides nationales. Les différents dispositifs de défiscalisation ne sont en revanche pas cumulables entre eux.
Il serait en effet difficile de cumuler différents dispositifs fiscaux pour un même bien. En revanche, un investisseur qui investit dans plusieurs biens différents peut cumuler différentes aides.
En conclusion, les aides de l’Etat ou des collectivités territoriales sont une opportunité d’optimiser la rentabilité de votre investissement locatif. Comme elles ne sont pas toujours cumulables, prenez le temps de bien étudier les conditions et les contraintes de chaque dispositif avant de faire votre choix. Vous pouvez également vous faire conseiller par des professionnels de l’immobilier pour vous accompagner dans vos démarches de recherche de financement.
