L’achat d’un bien immobilier permet d’élargir son patrimoine et ses revenus. Néanmoins, il est important de connaître quel statut choisir pour réaliser l’acquisition. Plusieurs options sont possibles, notamment acheter en nom propre ou en Société Civile immobilière (SCI). Chacune de ces solutions présente ses particularités et ses avantages. Dans cet article, on vous montre les différences entre un achat en nom propre et en SCI.
SCI ou nom propre : L’achat à plusieurs
L’achat à plusieurs est généralement plus adapté en SCI, cette dernière nécessitant l’association de deux ou plusieurs personnes. Il s’agit d’ailleurs d’un des avantages de l’acquisition en SCI.
Cependant, vous pouvez aussi envisager d’acheter un bien en nom propre à plusieurs. En couple, en famille ou entre amis, vous créez alors une indivision. Dans ce cas, chaque acquéreur devient co-indivisaire à la signature de l’acte authentique. Autrement dit, chaque acquéreur devient propriétaire d’une part du bien en question. À noter qu’en indivision, toutes les parties prenant part à l’achat possèdent le bien immobilier sans que celui-ci soit partagé entre elles. Par conséquent, chaque indivisaire dispose d’une quote-part indivise et abstraite du bien. En principe, la quote-part de chacun des acquéreurs est égale, sauf en présence d’une disposition contraire.
L'inconvénient premier de l’indivision est qu’en cas de désaccord, si l’un des propriétaires souhaite vendre, les autres ne pourront s’y opposer, même s’ils le souhaiteraient.
À l’inverse, en SCI, les statuts encadrent les règles de décisions et chaque cas de figure seront statués.
En ce qui concerne le contrat d’assurance habitation, il peut être souscrit aux noms de tous les propriétaires. Autrement, le bien peut aussi être protégé par plusieurs contrats individuels. Le choix se fait en fonction du rythme d’occupation et des garanties souhaitées.
SCI ou nom propre : La fiscalité
L’achat immobilier en SCI présente un grand avantage au niveau de la fiscalité. En effet, la valeur du bien n’est pas prise en compte dans le calcul des droits de mutation. Ce calcul implique plutôt la valeur nette. Dans ce sens, le compte s’effectue en déduisant les frais d’entretien, les travaux et les charges financières. De plus, la perte se reporte au bilan des années suivantes en cas de déficit comptable de la SCI.
Par ailleurs, les frais et les charges pour l’imposition des revenus se déduisent du revenu global à déclarer. Ce régime s’applique notamment lorsque les intérêts d’emprunts sont supérieurs aux loyers encaissés. De même, il est possible de reporter l’excédent des intérêts d’emprunt non imputés sur les revenus fonciers antérieurs pendant 10 ans.
En nom propre, la déclaration fiscale du ou des propriétaires prend en compte la plus-value effectuée. Pour faire simple, c’est la différence entre la valeur d’achat originelle et le montant de la vente. Sachez également que l’achat en nom propre vous offre un certain avantage fiscal en cas d’une location meublée. Vous entrez dans le régime de LMNP qui est particulièrement intéressant d’un point de vue fiscal.
Cependant, ce régime est limité à 23 000 € de revenus locatifs par an, ou 50 % de vos revenus globaux. C’est donc particulièrement intéressant pour démarrer l’investissement, mais par la suite, vous devrez passer en LMP (loueur meublé professionnel) ou investir via une société.
Pour en savoir plus, découvrez notre comparatif entre les statuts LMP et LMNP.
SCI ou nom propre : La transmission
Lorsque vous achetez un bien immobilier en SCI, vous pouvez créer des règles de gestion. En effet, les associés peuvent inscrire des clauses particulières dans les statuts en fonction de la situation. L’indivision étant limitée par certaines contraintes, l’achat en SCI constitue alors un avantage considérable palliant ces limites.
La SCI est d’autant plus intéressante dans une stratégie de transmission patrimoniale. Vous devez savoir que la donation des parts de société offre plusieurs privilèges, entre autres :
- La transmission du bien en stricte égalité aux différents donataires ;
- La cession de la nue-propriété uniquement, en gardant l’usufruit du bien ;
- La définition des règles de gestion ;
- L’élimination de la plus-value des parts sociales le jour de la transmission.
Tous ces éléments sont des pistes à explorer pour la transmission de son patrimoine.
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Avantages de l’investissement en nom propre
Grâce à sa simplicité, l’achat en nom propre offre un certain nombre de privilèges.
Le régime LMNP
Comme nous l’avons mentionné ci-dessus, le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) offre un avantage non négligeable dans l’achat en nom propre. Le bénéfice concerne surtout la fiscalité qui, dans la majorité des cas, est plus intéressante que dans une location nue classique, lorsqu’on investit en nom propre.
Pour entrer dans le régime LMNP, votre bien doit porter sur un ou plusieurs logements loués en meublé. Les locataires doivent pouvoir y vivre normalement avec uniquement leurs affaires personnelles. En outre, il faudra aussi répondre au moins à une des deux règles qui encadrent le régime. D’un côté, les revenus fonciers issus des loyers des logements ne doivent pas dépasser les 23 000 € par an. D’un autre côté, les revenus de la location meublée doivent être inférieurs à 50 % de tous vos revenus.
Des démarches simples
L’investissement en nom propre permet à une seule personne d’acheter un bien immobilier, de signer l’acte de vente et de disposer pleinement de la propriété. L’acquéreur est également celui qui contracte le prêt.
Ce type d’investissement constitue une solution simple et rapide à mettre en place. C’est pourquoi la majorité des acheteurs préfèrent le choisir lors de l’achat d’un bien immobilier. En effet, la procédure n’exige pas la création de structures juridiques particulières. Aucune obligation comptable n’entre non plus en compte (sauf pour le LMNP). Les démarches sont relativement simples et accessibles à tous. Il convient à toute personne souhaitant simplifier les démarches d’achat immobilier, notamment pour les primo-investisseurs.
Avantages de l’investissement en SCI
Tout comme l’investissement en nom propre, l’achat en SCI dispose aussi de ses propres avantages qui sont à considérer selon sa propre situation.
La transmission
Le premier intérêt d’acheter en SCI est que c’est une solution offrant une grande facilité de transmission. Vous n’aurez pas à passer devant un notaire pour céder votre part. Il suffit de réaliser un acte sous seing privé.
La SCI présente l’avantage de réduire les frais de succession. De même, il empêche les complications relatives au régime de l’indivision, tout en permettant de bénéficier d’abattements fiscaux. Enfin, il réduit le montant des droits en cas de cession de parts à titre gratuit. Vous comprenez donc que la succession et la SCI peuvent se joindre en toute harmonie.
Par ailleurs, l’investisseur en SCI peut aussi opter pour le démembrement des parts de SCI. Il peut alors céder la nue-propriété des parts à ses héritiers, tout en conservant l’usufruit. Dans ce cas précis, il perçoit toujours les bénéfices. En cas de décès, les héritiers peuvent ensuite récupérer l’entière propriété des parts de SCI, sans frais de succession.
La distinction entre le patrimoine personnel et professionnel
En choisissant l’achat en SCI, vous pouvez protéger votre patrimoine personnel. L’investissement en SCI place une barrière juridique de protection pour votre bien et celui de vos associés.
En cas de défaut de paiement, la banque (ou tout autre créancier) pourra se retourner contre les associés, mais seulement après avoir engagé une procédure contre la société.
Par ailleurs, ils ne pourront être poursuivis qu’en proportion de la quote part du capital qu’ils possèdent, car les associés ne sont pas solidaires dans le recouvrement des dettes de la société.
C’est un avantage non négligeable par rapport à d’autres formes de société, notamment commerciales (SNC, etc.)/
À titre d’information, sachez que la fiscalité à titre personnel sur les bénéfices peut être très lourde. En créant une SCI, vous pouvez utiliser les bénéfices que vous détenez. Il n’est plus alors nécessaire de distribuer les bénéfices en supportant la fiscalité à titre personnel.
L’impôt sur les sociétés
D’un point de vue fiscal, la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) est très avantageuse. Elle permet des économies d'impôts pour les personnes étant dans une haute tranche d’imposition sur le revenu. En effet, tous les revenus de la SCI, c’est-à-dire les recettes et les dividendes, sont imposables à des taux forfaitaires. Il est donc possible de profiter d’une réduction d’impôts sur les recettes locatives selon les revenus imposables.
En conclusion, choisir le bon statut est une étape cruciale lorsqu’on investit dans l’immobilier. Vous devez ainsi prendre le temps de bien peser les avantages et les limites de l’investissement en nom propre et en SCI, en fonction de votre situation personnelle. Sachez toutefois que si c’est votre premier investissement, le LMNP a de grandes chances d’être le statut le plus avantageux pour vous. Pour autant, prenez le temps d’étudier le sujet et de consulter des professionnels, au besoin.
