Par décision des associés, à cause de mésentente ou de fin de l’objet social, la liquidation d’une SCI à l’IR marque la fin de ses activités. C’est un processus qui a des incidences fiscales et financières importantes.
Dans cet article, nous vous guidons à travers les procédures, la fiscalité et les autres conséquences de la liquidation d’une SCI à l’IR.
C’est quoi exactement une liquidation de SCI à l’IR ?
La liquidation est un processus qui signe la fin des activités d’une société. Ses biens sont vendus, ses dettes sont réglées et toutes les liquidités restantes sont réparties entre les associés.
Les raisons possibles de la liquidation d’une SCI
Voici les raisons qui peuvent mener à la liquidation d’une SCI :
La dissolution volontaire décidée par les associés
Lors d’une assemblée générale extraordinaire, les associés peuvent décider volontairement de dissoudre la SCI.
Plusieurs raisons peuvent motiver cette décision comme la volonté de récupérer les capitaux investis ou encore le changement de stratégie patrimoniale.
La fin de l’objet social de la SCI
Une SCI est parfois créée pour gérer un bien en particulier. Aussi, quand ce bien a été vendu ou détruit, la société est dépourvue d’objet social. Elle doit alors être liquidée.
Des difficultés financières rendant la SCI non viable
C’est le cas d’une SCI qui rencontre des problèmes financiers tels qu’elle ne peut plus générer suffisamment de revenus pour couvrir ses charges ou rembourser ses dettes. Dans ce cas, la liquidation est un passage obligé.
Le décès ou le départ d’un ou plusieurs associés
En principe, le décès ou le départ d’un associé n’entraîne pas systématiquement la liquidation de la SCI. En effet, les parts d’une SCI sont en principe transmissibles aux héritiers d’un associé défunt.
De même, un associé qui désire quitter la SCI peut céder ses parts à un tiers. Toutefois, les statuts de la société peuvent prévoir des conditions spécifiques qui peuvent alors être source de blocage.
Par exemple, les statuts peuvent soumettre la transmission à l’accord des autres associés. En cas de blocage, la situation peut amener à la liquidation de la société.
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Les conditions nécessaires pour entamer une liquidation
Le processus de liquidation est encadré par la loi. Il nécessite de réunir les conditions suivantes :
L’accord unanime ou majoritaire des associés
La décision de liquider la société doit avoir été prise dans le cadre d’une assemblée générale extraordinaire (AGE). Les modalités de vote doivent respecter les prescriptions des statuts (généralement la majorité qualifiée).
De même, cette décision doit être motivée soit par l’un des motifs légaux soit l’une des raisons prévues par les statuts.
La réalisation d’un inventaire des actifs et passifs
La liquidation doit avoir pour issue la vente des biens de la SCI et le règlement de ses dettes. Cela doit être précédé d’un inventaire.
Tous les biens de l’entreprise comme les biens immobiliers et mobiliers ou tout autre actif sont répertoriés puis mis en vente.
Les fonds obtenus sont ensuite utilisés pour rembourser les dettes de l’entreprise.
La nomination d’un liquidateur pour gérer le processus
L’AGE qui décide de la liquidation de la société doit aussi nommer un liquidateur. Celui-ci peut être un associé ou un tiers. Il a pour rôle de représenter la SCI durant le processus de liquidation.
C’est notamment lui qui dresse l’inventaire des actifs et des passifs de la SCI. Il procède ainsi à la vente des actifs et apure les dettes de la société. Il lui appartient aussi de répartir les éventuels bénéfices entre les associés.
La clôture des comptes et la répartition des actifs restants
Une fois les opérations de liquidation réalisées, les associés doivent se réunir une dernière fois pour constater la clôture définitive de la SCI et approuver le bilan final de liquidation.
C’est aussi à l’occasion de cette assemblée générale de clôture que le liquidateur procède à la répartition des soldes restants.
Le processus est définitivement achevé après réalisation des dernières formalités suivantes :
- La publication de la clôture dans un JAL (Journal d' annonces légales)
- Une déclaration au greffe du tribunal de commerce
- La radiation définitive de la SCI du RCS (Registre de commerce et des industries)
Les étapes de la liquidation d’une SCI à l’IR
Une fois toutes les conditions réunies, la SCI peut procéder aux différentes étapes de la liquidation.
L’approbation de la décision par les associés
C’est la toute première étape de la liquidation lorsque dans le cadre d’une AGE, les associés conviennent de procéder à la liquidation de la société.
La nomination d’un liquidateur
L’AGE des associés doit également procéder à la nomination du liquidateur. C’est lui qui va mener les différentes opérations nécessaires dans le cadre du processus de liquidation.
La réalisation de l’actif et le paiement du passif
Comme la liquidation a pour finalité de marquer la disparition de la SCI, elle doit procéder à la vente de tous les actifs et au paiement de toutes les dettes de l’entreprise.
Les conséquences fiscales de la liquidation d’une SCI à l’IR
Une fois que les actifs de la SCI ont été vendus et les fonds récoltés ayant servi à apurer les dettes, parfois il reste un certain solde. On parle de plus-value et de bénéfices.
La taxation des plus-values lors de la liquidation
Comme dans toute vente de bien immobilier, la vente des biens appartenant à la SCI à l’IR peut engendrer de la plus-value. Celle-ci est soumise à l’impôt et selon les modalités d’imposition des plus-values immobilières des particuliers.
À ce titre, elle peut bénéficier d’abattements pour durée de détention. À partir de 22 ans de détention du bien, la plus-value peut être complètement exonérée d’impôt. La plus-value issue de la vente des biens de la SCI est aussi exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.
Il faut en effet savoir que la plus-value immobilière est soumise à l’impôt sur le revenu à 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %.
Le traitement fiscal des bénéfices restants à répartir entre les associés
Le mode d’imposition d’une SCI dépend de son régime fiscal. Ainsi, dans le cadre d’une SCI à l’IR, les bénéfices sont imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains des associés.
Ils sont imposés comme des revenus fonciers pour les locations nues ou des BIC pour les locations meublées. De plus, chaque associé est imposé au prorata de ses parts dans le capital de la SCI.
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Quels sont les frais liés à la liquidation d’une SCI ?
Le processus de liquidation nécessite pour la SCI de s’acquitter de deux types de frais :
Les coûts administratifs et juridiques
Voici les différents frais administratifs et juridiques relatifs à la liquidation :
- Les frais liés à la publication de l’annonce légale de dissolution dans le JAL qui s’élèvent entre 187 et 217 euros en fonction du département.
- Les frais liés à la clôture de la liquidation pour un montant de 106 à 125 euros
- Les frais de radiation du RCS pour un montant de 13,93 euros
Les frais de notaire et d’enregistrement
La dissolution et la clôture de la liquidation doivent faire l’objet d’un enregistrement auprès du greffe du tribunal de commerce. Cela coûte environ 192,01 euros
D’autre part, les frais de notaire liés à la vente des biens immobiliers de la SCI. Ils incluent les honoraires du notaire, les taxes et mes coûts relatifs à la rédaction des actes juridiques nécessaires.
Ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente d’un bien immobilier.
Exemple concret
Voici un exemple concret d’un cas de liquidation d’une SCI à l’IR.
Voici le contexte : la SCI « Trois mousquetaires » a été créée par 3 associés détenant respectivement 50 %, 35 % et 15 % des parts sociales. Elle a pour objet la gestion d’un immeuble acquis à 350 000 euros. Complètement amorti après 15 ans de détention, le bien a atteint une valeur de 525 000 euros.
Voici les différentes étapes de la liquidation de la SCI « Trois mousquetaires » :
Vote de la dissolution de la SCI au sein d’une AGE
Une assemblée générale extraordinaire des associés est organisée pour décider de la dissolution de la SCI. Un liquidateur est nommé par la même occasion.
Vente des actifs
L’immeuble est vendu à une valeur de 525 000 euros. La plus-value est donc de 175 000 euros (525 000 – 350 000).
Supposons que le taux de l’abattement soit de 30 % pour l’IR et de 10 % pour les prélèvements sociaux.
IR = 175 000 x 30 % = 52 500 euros d’où l’IR = 52 500 euros x 19 % = 9 975 euros
Prélèvements sociaux = 175 000 x 10 % = 17 500 euros d’où le montant des prélèvements sociaux à payer est de 17 500 x 17,2 %= 3 010 euros.
D’où le montant total de l’impôt sur la plus-value est de 12 985 euros (9 975 euros + 3 010 euros).
Règlement des dettes et frais divers
Il s’agit notamment :
- Les frais de publication des annonces légales : 200 euros
- Les frais d’enregistrement à 150 euros
- Total des charges : 350 euros
Répartition des bénéfices aux associés
Le total net à distribuer est de 525 000 euros – 9 975 - 3 010 euros – 350 euros = 508 515 euros.
Cette somme est ensuite redistribuée aux associés selon leur quote-part respective :
- Associé A : 508 515 euros x 50 % = 254 257,5 euros
- Associé B : 508 515 euros x 35 % = 177 980 euros
- Associé C : 508 515 euros x 15 % = 76 277 euros
Chaque associé est ensuite imposé sur sa plus-value individuelle.
Formalités de clôture définitive de la dissolution
Quand toutes les formalités sont achevées et que les soldes de la liquidation ont été redistribués, le liquidateur procède à la publication de la dissolution de la SCI, l’enregistrement au greffe du tribunal de commerce, etc.
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En résumé, la liquidation d’une SCI à l’IR, en tant que formalité ultime dans l’existence de la SCI, est loin d’être un processus anodin. Elle nécessite de suivre des étapes cruciales combinant la réalisation des formalités administratives, juridiques et fiscales. Bevouac vous accompagne pour vos démarches de création comme de liquidation d’une SCI à l’IR.
