C’est désormais officiel : le dispositif Pinel prend fin le 31 décembre 2024. C’est le Premier ministre Elisabeth Borne qui l’avait annoncé et elle n’avait proposé aucun autre dispositif pour le remplacer.
Quels sont les impacts d’une telle décision ? Existe-t-il des alternatives pour investir tout en optimisant sa fiscalité ?
On vous répond dans cet article.
Pourquoi c’est la fin du dispositif Pinel ?
Rappelons-le, le dispositif Pinel a été initié en 2014 par l’ancienne ministre du Logement et de l’Égalité des territoires pour stimuler l’investissement locatif dans les zones tendues. Elle faisait suite au dispositif Duflot et en reprend d'ailleurs les principaux critères.
Le dispositif permettait alors de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 14 % en fonction de la durée d’engagement de location.
Le dispositif avait alors un objectif double :
- Encourager la construction et la rénovation de logements neufs
- Développer l’offre de logements intermédiaires (à mi-chemin entre le logement social et le marché privé). Par le biais de plafonds de loyers et de revenus, le Pinel vise aussi à favoriser l’accès des ménages modestes au logement dans les zones tendues.
Aujourd’hui pourtant, le dispositif est sur le point de tirer sa révérence. En vérité, on en parle maintenant depuis plusieurs mois.
En cause ? Le bilan jugé insuffisant et coûteux du dispositif par rapport à ses objectifs.
C’est la Cour des Comptes qui le dit dans son rapport publié le 6 septembre 2024, lequel dresse le bilan du dispositif après 10 ans de mise en place.
Voici, en deux points, le résumé de ce rapport :
- Des résultats flous par rapport à ses objectifs. Le dispositif aurait « imparfaitement » atteint ses objectifs, car il n’a eu qu’un impact limité sur le développement de logements intermédiaires et sur le renouvellement du parc immobilier français.
- Le coût faramineux pour l’Etat. Le coût du dispositif aurait atteint 4,02 milliards, un coût jugé largement supérieur à celui des logements sociaux pour la haute institution judiciaire.
C’est donc pour cette raison que le gouvernement a préféré allouer des fonds dans le Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Fruits d’une collaboration avec des investisseurs institutionnels comme CDC Habitat et Action Logement, ce sont des logements proposés à des loyers inférieurs au prix du marché.
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Le calendrier de la suppression du dispositif Pinel
La fin du dispositif Pinel et du gouffre financier qu’il représente pour les finances publiques a souvent été discuté ces derniers mois.
Cette fois, tout semble arrêté, car dès le 1 janvier 2025, la loi Pinel aura disparu du paysage de l’investissement immobilier.
Il faut toutefois savoir que cette suppression n’est pas rétroactive.
De ce fait, tout investisseur qui aurait utilisé le dispositif avant le 31 décembre 2024 continuera à bénéficier de ses avantages. Le gouvernement estime que le dispositif ne cessera définitivement de produire d’incidence budgétaire qu’en 2038.
Les impacts de la fin du Pinel pour les investisseurs immobiliers
La fin du dispositif Pinel peut engendrer principalement les conséquences suivantes :
- Une redirection vers le marché de l’ancien. La conséquence la plus directe de la fin du Pinel serait une diminution de la demande pour les logements neufs. Cela incitera naturellement les investisseurs à se rediriger vers les logements anciens.
- Des impacts financiers sur les investisseurs Pinel. Les investisseurs habitués à profiter des avantages fiscaux offerts par le dispositif pourraient souffrir de charges fiscales plus élevées.
Cela peut mettre en péril leurs stratégies de planification de départ et ainsi leur rendement global. À moins de se tourner vers des dispositifs de défiscalisation alternatifs et d’ainsi repenser complètement leurs stratégies d’investissement.
Quelles alternatives après la fin du Pinel ?
La fin du dispositif Pinel ne signifie pas forcément fin des dispositifs de défiscalisation dans leur ensemble. Il reste des alternatives vers lesquelles les investisseurs peuvent se tourner pour optimiser leur fiscalité.
Les autres dispositifs fiscaux pour l’investissement locatif
Il existe d’autres dispositifs qui peuvent vous aider à bénéficier d’avantages fiscaux dans le cadre de votre investissement locatif :
- Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), le seul dispositif pour continuer à investir dans le neuf après le Pinel. Il s’agit d’un dispositif qui permet aux loueurs en meublé de bénéficier soit d’un abattement de 50 % soit de déduire le montant des charges réelles. Ce régime est néanmoins remis en cause par le projet de loi de finance pour 2025 (à l’heure où nous rédigeons cet article rien n’est encore définitif).
- La loi Malraux. Elle permet aux propriétaires de biens situés dans des zones d’intérêt architectural particulier, de bénéficier d’une importante réduction d’impôt. Pour en bénéficier, vous devez rénover le bien pour le mettre en location dans les 12 mois suivant la fin des travaux.
- Investissement en SCI pour investir à plusieurs et imputer les éventuels déficits fonciers sur votre revenu global (pour une SCI à l’IR)
Le dispositif Denormandie : une alternative intéressante ?
Alter ego de Pinel dédié aux biens anciens, le dispositif Denormandie permet de bénéficier de réductions d’impôt à condition d’investir dans un bien ancien. Pour en bénéficier, il faut que le bien soit rénové. Le montant des travaux doit d’ailleurs représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement.
Les locataires doivent aussi respecter des plafonds de revenu et de loyers.
C’est en effet une alternative intéressante pour les investissements immobiliers. Contrairement aux biens neufs, les biens anciens sont plus diversifiés et bénéficient d’emplacements privilégiés. Ils offrent ainsi de meilleures opportunités.
Le dispositif Denormandie est d’autant plus une bonne alternative que les deux dispositifs sont assez similaires dans leur procédé. Il faut aussi s’engager à mettre le bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans pour bénéficier de réduction d’impôt de respectivement 12 %, 18 % et 21 %.
Il faut toutefois ici investir dans des biens anciens situés dans des zones spécifiques (communes ayant signé des conventions cœur de ville ou en voie de revitalisation). Ce sont les points principaux qui distinguent les deux dispositifs.
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Que faire si vous avez investi sous Pinel ?
Nous avons vu que les dispositions sur la fin du Pinel ne sont pas rétroactives. Vous pouvez donc continuer à bénéficier des avantages fiscaux procurés par le dispositif à condition de maintenir vos engagements.
Maintenir votre engagement Pinel jusqu’à son terme
Rappelons que pour bénéficier des avantages Pinel, un investisseur doit mettre son bien en location pendant 6, 9 ou 12 ans. Plus il s’engage sur une longue période, plus sa réduction d’impôt sera importante.
Par ailleurs, il doit respecter les conditions de location suivantes :
- Le logement doit servir de résidence principale du locataire
- Le loyer doit être fixé en respectant des conditions de plafonnement qui varient en fonction de la zone où le bien se trouve et de sa surface. Cela permet de rendre les logements Pinel accessibles au plus grand nombre.
- Les ressources des locataires sont plafonnées. Cela permet de favoriser les ménages modestes dans l’accès aux logements du dispositif.
Même si le dispositif prend fin officiellement, vous pouvez donc maintenir ces engagements pour pouvoir continuer à bénéficier des avantages fiscaux.
Optimiser votre patrimoine immobilier après le Pinel
Voici nos conseils pour optimiser votre patrimoine immobilier une fois votre durée d’engagement Pinel échue :
- Se tourner vers un dispositif fiscal alternatif comme le LMNP par exemple. Dans ce cas, vous devrez alors proposer votre bien en location meublée. Le marché du meublé offre de belles perspectives de rentabilité, notamment si vous vous tournez vers le bail étudiant (si le bien se trouve à proximité d’une université) ou la location saisonnière (si le bien est situé dans une zone touristique).
- Diversifier vos investissements immobiliers en investissant dans les SCPI ou les SCI par exemple. Cela vous permet d’investir à plusieurs tout en bénéficiant d’un ticket d’entrée abordable.
- Investir dans des niches spécifiques comme le bail étudiant ou le meublé du tourisme.
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Comment Bevouac peut vous accompagner après la fin du Pinel ?
Bevouac est l’expert de l’investissement locatif clé en main. Nous offrons des services complets couvrant les différents aspects d’un projet d’investissement immobilier :
- La définition de nouvelles stratégies d’investissement
- La fiscalité. Nous offrons conseils et accompagnement pour vous aider à optimiser votre fiscalité.
- La rénovation du bien. Nous rénovons le bien pour optimiser son attractivité.
- La mise en location. Nous travaillons avec une agence de gestion locative qui peut vous trouver un locataire et gérer votre bien.
En résumé, l’annonce de la fin du Pinel est tombée comme un tremblement de terre dans l’univers des investissements immobiliers. Et pourtant, les investisseurs peuvent continuer à optimiser leur fiscalité en se tournant vers des dispositifs de défiscalisation alternatifs comme Denormandie ou LMNP par exemple. Bevouac vous conseille et vous accompagne pour optimiser votre fiscalité et votre rentabilité malgré la fin du Pinel.
