Le statut LMNP offre des avantages variés dont notamment celui de pouvoir déduire beaucoup de charges (notamment les amortissements). La CFE s'inscrit parmi ces charges déductibles. Si vous ne connaissez pas les règles spécifiques à cet impôt, vous êtes au bon endroit. On vous explique tout.
Qu'est-ce que la CFE pour les LMNP ?
La Contribution Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui fait partie de la Contribution Économique Territoriale (CET), aux côtés de la Contribution sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). Elle a été instaurée pour remplacer la taxe professionnelle depuis la loi de finances de 2010.
Pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), la CFE devient exigible dès la déclaration de l'activité et l'obtention d'un numéro SIRET. Son assiette est établie sur la base de la valeur locative du bien.
Le mode de calcul de la CFE est très similaire à celui de la taxe foncière et de la taxe d'habitation.
On utilise en effet comme base d'imposition la valeur cadastrale du bien.
Il faut d'ailleurs souligner que la CFE est un impôt local. Le taux appliqué pour son calcul varie donc d'une collectivité à une autre.
Si vous possédez des biens dans des villes différentes, vous devez calculer les CFE correspondant séparément.
Qui est concerné par la CFE en LMNP ?
La CFE est due au 1ᵉʳ janvier par toute personne fournissant une activité d'hébergement, qu'il s'agisse d'une activité professionnelle ou non.
Les critères pour être assujetti à la CFE
Voici les critères pour être assujetti à la CFE en tant que LMNP :
- Déclaration d'activité. Tout LMNP doit déclarer son activité et obtenir un numéro SIRET pour être redevable de la CFE.
- Nature de l'activité. L'activité de location meublée doit être exercée de manière régulière et continue.
- Localisation du bien. La CFE est exigée pour chaque commune où sont situés les locaux et terrains utilisés pour l'activité de LMNP.
- Régime d'imposition. Les LMNP sont soumis à la CFE, que ce soit sous le régime réel simplifié ou le régime micro BIC.
- Base d'imposition. La base de calcul de la CFE est la valeur locative cadastrale du bien immobilier, multipliée par le taux d'imposition fixé par la commune.
Les exceptions et exonérations possibles
La CFE est due par les loueurs en meublé non professionnel, sauf si ces derniers peuvent bénéficier d'une exonération.
Voici les principales exceptions et exonérations possibles pour la CFE, applicables aux LMNP.
Exonération pour chiffre d'affaires limité
Les LMNP qui réalisent un chiffre d'affaires ou des recettes annuelles inférieures ou égales à 5 000 € sont automatiquement exonérés de la CFE.
Location occasionnelle
La location occasionnelle d'une partie de sa résidence principale ou secondaire, qui n'est pas destinée à être répétée, peut bénéficier d'une exonération.
Location à un prix raisonnable
La location ou sous-location d'une partie de sa résidence principale à un prix raisonnable, occupée par un locataire ou sous-locataire en résidence principale, peut aussi être exonérée.
Meublé de tourisme
La location intégrale ou partielle d'un meublé de tourisme à partir de sa résidence principale ou secondaire peut être exonérée. Toutefois, cette exonération est applicable sous réserve de la délibération des collectivités locales concernées.
Les autres cas spécifiques
D'autres situations peuvent également permettre de bénéficier d'une exonération partielle ou totale selon les délibérations spécifiques des collectivités locales et les circonstances individuelles.
Renseignez-vous auprès de votre mairie pour les connaître et savoir si vous pouvez bénéficier d'une exonération.
Comment est calculée la CFE pour les LMNP ?
La CFE pour les LMNP est calculée de la manière suivante :
CFE = Base d'imposition x taux appliqué par la commune
La base d'imposition
La valeur locative cadastrale des biens exploités en location meublée constitue la base d'imposition pour la CFE des LMNP. Cette valeur est fixée conformément aux normes fiscales actuelles.
Les taux appliqués
Le montant de la CFE s'obtient en multipliant la base d'imposition, soit la valeur locative cadastrale, par le taux défini par la municipalité où se situent les propriétés. Il est à noter que ce taux est propre à chaque municipalité et peut donc varier selon le lieu.
Exemple de calcul
Voici un exemple de calcul pour vous aider à mieux comprendre :
Supposons que vous possédez un bien LMNP dans une commune où le taux d'imposition est de 30 % et que la valeur locative cadastrale est de 8 000 euros. Le calcul de la CFE serait alors le suivant :
8 000 euros * 30 % = 2 400 euros
Dans cet exemple, vous devrez payer 2 400 euros de CFE pour l'année en cours.
Il s'agit ici d'une illustration simplifiée, mais il est à noter que d'autres facteurs peuvent influencer le montant final de la CFE. Il s'agit notamment des abattements ou encore des exonérations applicables dans certaines situations.
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Comment déclarer et payer la CFE en tant que LMNP ?
En tant que LMNP, voici comment déclarer et payer la CFE.
La procédure de déclaration
Pour déclarer la CFE en tant que LMNP, vous devez suivre ces étapes :
- Obtention du numéro SIRET. Cette formalité est nécessaire dès que vous désirez votre activité de location meublée. Pour ce faire, vous devez vous rendre auprès de l'INPI (Institut national de la propriété industrielle) ou du greffe du tribunal de commerce pour obtenir un numéro SIRET.
- Réception du formulaire 1447-C-SD. Après avoir déclaré votre activité, vous recevrez le formulaire 1447-C-SD, qui est la déclaration initiale de CFE pour votre activité de loueur en meublé.
- Compléter et renvoyer le formulaire. Remplissez le formulaire 1447-C-SD avec les informations requises et renvoyez-le au Service des Impôts des Entreprises (SIE) de votre logement meublé.
Les modalités de paiement
Le paiement de la CFE doit être effectué avant le 15 décembre de l'année en cours. Au-delà de ce délai, un supplément de 5 % sera ajouté au montant dû pour compenser le retard. Voici les options de paiement disponibles :
- Paiement en ligne. Créez un compte professionnel sur le site impots.gouv.fr avec votre numéro SIREN et payez la CFE directement en ligne.
- Mensualisation. Vous pouvez demander la mensualisation de la CFE jusqu'au 30 juin pour répartir le paiement sur l'année.
- Prélèvement à échéance. Configurez un prélèvement automatique annuel pour le paiement de la CFE, évitant ainsi les démarches manuelles chaque année.
Nos conseils pour optimiser la gestion de la CFE en LMNP
Voici nos recommandations pour améliorer la gestion de la CFE dans le cadre du statut LMNP.
Réduire la base d'imposition
Pour optimiser la gestion de la CFE sous le statut LMNP, pensez à réduire la base d'imposition, qui correspond à la valeur locative cadastrale des biens.
Vous pouvez vérifier que la valeur locative cadastrale attribuée à vos biens est correcte. Si vous estimez qu'elle est surévaluée, n'hésitez pas à la contester auprès des services fiscaux.
Néanmoins, il y a très peu de chances que la valeur cadastrale utilisée soit fausse.
Profiter des exonérations possibles
Il existe plusieurs exonérations et allègements fiscaux qui peuvent réduire, voire annuler la CFE pour les LMNP. On les a détaillées en début d’article :
- Exonération pour faible chiffre d'affaires (inférieur à 5 000 €)
- Exonération locale
- Etc.
En résumé, la CFE est un élément fiscal essentiel pour les LMNP dans le cadre de la location meublée et vous devez la prendre en compte dans votre business plan de LMNP.
