Financer un achat immobilier via un crédit immobilier offre bien des avantages. Parmi ces derniers la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt dans le cadre d’un investissement locatif. Dans quelles conditions les intérêts d’emprunt sont-elles déductibles pour du locatif ? Et comment le faire ? On vous guide à travers cet article.
C’est quoi exactement les intérêts d’emprunt ?
Lorsque vous empruntez de l’argent à la banque, qu’il s’agisse d’un crédit de consommation ou de crédit immobilier, vous devez aussi payer des intérêts en plus du capital emprunté.
Les intérêts d’emprunt désignent donc la somme que vous payez à la banque en plus du capital emprunté.
Dans la plupart des cas, un investissement locatif est financé via un crédit immobilier. Certains investisseurs y ont recours faute d’une épargne suffisante.
D’autres en revanche y ont recours délibérément afin de tirer profit de l’effet de levier. Les intérêts d’emprunt servent à rémunérer la banque pour son prêt d’argent.
Peut-on déduire les intérêts d’emprunt pour son investissement locatif ?
Que vous optiez pour une location vide ou une location meublée, vous pouvez choisir entre deux régimes d’imposition de vos revenus locatifs : le régime micro-BIC et le régime réel. La possibilité de déduire les intérêts d’emprunt dépend donc du régime fiscal choisi :
Au régime réel
Le régime réel permet de déduire des revenus imposables les charges relatives à la gestion locative du logement.
C’est le régime par défaut qui s’applique lorsque les revenus locatifs dépassent 15 000 euros pour une location vide. De même, le régime réel s’applique automatiquement lorsque les recettes locatives excèdent 72 000 euros dans le cas d’une location meublée.
Le régime réel reste disponible en option si le propriétaire du logement estime que le montant réel de ses charges dépasse le montant des abattements accordés dans le cadre du régime micro-BIC.
Les intérêts d’emprunt figurent parmi ces charges déductibles dans le cadre du régime réel. Cette technique permet d’ailleurs de réduire le résultat fiscal du bailleur.
Si vous avez une location vide, vous devez reporter les intérêts d’emprunt en ligne 250 du formulaire 2044 de déclaration de revenus.
Dans le cas d’une location meublée, l’ensemble des charges qui ont contribué à l’exploitation du logement peuvent être déduites de la base imposable. Ces dernières, intérêts d’emprunt compris, sont reportées sur le formulaire 2031-SD.
Au régime micro-bic
On appelle aussi le régime micro-bic, régime forfaitaire. En effet, ce régime fiscal permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire qui s’applique automatiquement sur les recettes locatives.
La valeur de cet abattement diffère selon qu’il s’agit d’une location vide ou d’une location meublée :
- 30% dans le cadre d’une location vide. Ce régime dit micro-foncier n’est possible que pour les propriétaires qui réalisent des revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros.
- 50 % des recettes locatives dans le cadre d’une location meublée. Cette option n’est possible que pour les propriétaires qui réalisent des recettes locatives annuelles de moins de 72 000 euros.
Ce régime présente un réel intérêt pour les propriétaires qui ont peu de charges et en raison de sa simplification administrative. En revanche, comme il s’agit d’un régime forfaitaire, il n’est pas possible ici de déduire les intérêts d’emprunt.
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Comment calculer les intérêts d’emprunt ?
Les intérêts d’emprunt sont fixés selon un barème inscrit dans le tableau d’amortissement de la banque. Ils prennent la forme d’un pourcentage qui s’applique sur l’offre de crédit immobilier.
A l’instar du capital emprunté, les intérêts sont également remboursés de manière échelonnée, mensualité après mensualité, en fonction de la durée de l’emprunt. Leur montant total s’ajoute au capital emprunté.
Chaque mensualité que vous payez se compose donc à la fois du remboursement du capital et des intérêts.
D’une manière générale, leur montant varie selon 3 critères :
- Le montant du capital emprunté ;
- Sa durée ;
- Le profil du souscripteur : apport personnel, charges fixes (pensions, factures, logement, etc.), revenus.
Il faut savoir qu’il existe des crédits qui ne sont pas assortis d’intérêts d’emprunt. C’est notamment le cas du prêt à taux zéro.
Il s’agit d’un dispositif gouvernemental qui permet de bénéficier d’un financement dépourvu d’intérêts sous certaines conditions.
Peut-on les déduire si le bien est vide ?
Oui, il reste possible de déduire les intérêts d’emprunt même s’il s’agit d’une location vide.
En effet, le type de location, vide ou meublé, n’a aucune incidence sur la possibilité de déduire les intérêts d’emprunt. Seul le type de régime fiscal a son importance.
En vide comme en meublé, seul le régime fiscal du réel vous permet de déduire les intérêts d’emprunt. Cela n’est pas possible avec le régime forfaitaire.
Comment déclarer les intérêts d’emprunt sur son avis d’imposition ?
Le mode de déclaration des intérêts d’emprunt diffère selon qu’il s’agit d’une location vide ou d’une location meublée :
- Au niveau de la ligne 250 portant l’intitulé « Intérêts d’emprunt »de la déclaration 2044 pour une location vide.
Mention doit en être faite également au niveau de la ligne 410 intitulée « Descriptif des frais ». Cet encadré comporte également des indications sur la localisation du bien, le montant et la date du prêt ainsi que les intérêts versés.
L’ensemble des recettes locatives doit ensuite être reporté sur la déclaration de revenus 2042.
- Sur le formulaire 2031-SD pour la location meublée. C’est le formulaire destiné à renseigner toutes les charges déductibles, y compris les intérêts d’emprunt.
Ces derniers sont notamment indiqués dans la case C2b qui porte l’intitulé « quote-part des frais et charges correspondants ».
Puis, l’ensemble des charges et des recettes sont reportées sur le formulaire 2042-C Pro de déclaration des revenus.
Peut-on les déclarer rétroactivement si on a oublié de les déclarer ?
Il arrive qu’un propriétaire a omis de déclarer ses intérêts d’emprunt pendant plusieurs exercices, par oubli ou par ignorance des règles. Il est possible dans ce cas de les déclarer rétroactivement dans la limite des trois dernières années.
Autrement dit, il s’agit de modifier vos déclarations sur les années N, N-1 et N-2.
Pour ce faire, il suffit de contacter l’administration fiscale via une demande par écrit. Votre demande doit notamment expliquer clairement ce que cette déduction aurait eu comme impacts positifs en termes de provisions ou de déficit par exemple.
Pensez aussi à appuyer vos dires à l’aide de pièces justificatives pour mieux convaincre l’administration fiscale. De toutes les façons, celle-ci vous contactera en vue de plus de précisions si la situation ne lui paraît pas assez claire.
Quelles sont les autres charges bancaires déductibles ?
Outre les intérêts d’emprunt, d’autres charges bancaires sont également susceptibles d’être déduites de vos revenus locatifs imposables :
- Les frais de constitution de dossier ;
- Les inscriptions hypothécaires ;
- Les agios et commissions de l’établissement de prêt ;
- Les frais de mainlevée
- Les sommes versées à un organisme de cautionnement qui ne sont pas remboursables à l’issue du crédit
Il faut toutefois savoir que les pénalités de remboursement anticipé ne sont, elles, pas déductibles.
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Quelles sont les autres charges déductibles
Il existe d’autres charges qu’il est possible de déduire de vos recettes imposables, que vous soyez dans le cadre d’une location vide ou meublée. Comme les intérêts d’emprunt, elles ne sont déductibles que dans le cadre du régime du réel.
Si vous faites de la location vide, toutes vos charges doivent être reportées dans les lignes 220 à 250, sur la déclaration de revenu 2044, en complément du formulaire 2042.
Dans le cadre d’une location meublée, les charges déductibles doivent être renseignées sur le formulaire 2031. Les bailleurs qui ont choisi le régime réel simplifié doivent également remplir la liasse 2033.
Cette dernière nécessite de faire appel à un expert-comptable qui produira un compte de résultat, un bilan ou des tableaux des immobilisations, des amortissements et des provisions.
Voici la liste des autres charges déductibles, en plus des intérêts d’emprunt :
- Les frais d’administration et de gestion du bien (ligne 221 sur le formulaire 2042). Ils comprennent les rémunérations des concierges et des gardiens, les frais de procédure en cas de litige et les rémunérations, les commissions ou honoraires versés à un prestataire.
- Les autres frais de gestion (ligne 222). Plafonnés à 20 euros, ce sont les frais de correspondance avec le locataire ou éventuellement relatifs à l’achat d’outillages.
- Les primes d’assurance (ligne 223). Ce sont toutes les assurances souscrites dans le cadre de la location (assurance vacance locative, assurance garantie loyers impayés ou assurance propriétaire non-occupant).
- La déduction des travaux (ligne 224). Ce sont les dépenses d’entretien, de rénovation, de réparation ou d’amélioration du logement. Les dépenses d’agrandissement et d’extension sont, elles, exclues.
- Les charges récupérables non récupérées lors du départ du locataire (ligne 225). Il s’agit de dépenses imputables au locataire mais que le bailleur a dû payer et n’ont pas pu être récupérées avant le départ du locataire.
- Les indemnités d’éviction et les frais de relogement (ligne 226). Ce sont les indemnités payées par le bailleur lorsqu’il donne congé au locataire en vue de relouer à des conditions plus avantageuses.
- Les impôts locaux (ligne 227). Ce sont, notamment la CFE (Contribution financière des entreprises) et la taxe foncière.
- Les provisions pour charges de copropriété déductibles (ligne 229).Elles sont versées au syndicat de copropriété au titre de budget prévisionnel pour couvrir les frais liés aux travaux non-prévus ou à l’entretien de l’immeuble.
- La CSG à hauteur de 6,8 %. Il s’agit d’une déduction qui s’impose sur la base imposable.
Dans le cadre d’une location meublée, il faut seulement que les charges retenues soient liées de près ou de loin à l’exploitation du bien.
Ce type de location offre par ailleurs comme avantage majeur de permettre de déduire l’amortissement des revenus locatifs.
Cet amortissement porte aussi bien sur le bien immobilier lui-même et sur le mobilier qui s’y trouve.
Dans la pratique, il s’agit de déduire chaque année une quote-part de la valeur du bien pour obtenir une base imposable moindre.
En résumé, déduire les intérêts d’emprunt dans le locatif est une stratégie qui permet de réduire son résultat fiscal.
Ce faisant, c’est donc également une stratégie qui permet d’optimiser votre rendement locatif. Il reste à opter pour le régime réel et de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre comptabilité.
