Quand vous vendez votre bien exploité en LMNP et que vous faites une plus-value, il est possible de l’optimiser. Comment est calculée cette plus-value immobilière dans le cadre d’une LMNP et comment l’optimiser ? On vous explique tout dans cet article.
La plus value immobilière en lmnp : comment ça fonctionne ?
La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition.
La réalité est un peu plus complexe. Des éléments entrent en compte dans ce calcul. Tels sont par exemple les indemnités et les charges diverses versées en vue de l’acquisition du bien.
Voici les grands principes qui sous-tendent le régime de la plus-value immobilière en LMNP (Loueur en meublé non professionnel) :
- C’est le régime de la plus-value des particuliers qui s’applique (contrairement au statut LMP où c’est le régime de la plus-value des entreprises) ;
- Il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus value ;
- Des abattements par palier s’appliquent en fonction du nombre d’années de détention et sont déduits sur la plus-value brute ;
- Les LMNP exploités en meublés touristiques (location saisonnière) sont maintenant régies par un régime particulier.
À noter : Le projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) propose de réviser le LMNP en réintégrant les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value lors de la vente d’un bien. Cette mesure, bien qu'encore en discussion, suscite de vifs débats au sein du gouvernement. Malgré ces évolutions, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) continuerait de présenter des avantages significatifs en matière de fiscalité. Chez Bevouac, nous surveillons de près toutes les évolutions législatives. Nous nous engageons à vous tenir informés des avancées concernant ce projet de loi, afin de vous aider à anticiper au mieux vos stratégies d’investissement (11/10/24).
Un amendement (n°I-CF902 du PLF25) a été adopté pour limiter le texte aux locations meublées de courte durée seulement. Une distinction importante qui préserverait l'attrait fiscal de la location meublée longue durée pour les investisseurs LMNP (19/10/24).
A lire aussi : Comment fonctionne la plus-value immobilière des non-résidents ?
Quels sont les taux d’imposition sur la plus-value des biens exploités en lmnp ?
Du point de vue fiscal, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu. De ce fait, deux types de taxes s’appliquent :
- 19 % pour l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Lorsque vous investissez sous le statut LMNP, vous pouvez bénéficier d’abattements par paliers :
- 6 % par année de détention après 5 ans de détention jusqu’à la vingt-et-unième année ;
- Puis 4 % pour la vingt-deuxième année.
Ainsi, au bout de la vingt-deuxième année de détention, l’exonération totale est acquise.
D’un autre côté, un régime d’abattement par paliers s’applique également aux prélèvements sociaux :
- 1,65 % par an à partir de la 5ème jusqu’à la vingt-et-unième année de détention ;
- Puis 1,60 % pour la vingt-deuxième année ;
- Puis 9 % par an à compter de la vingt-troisième année.
Ainsi, la plus-value est totalement exonérée de prélèvements sociaux au bout de 30 années de détention.
A lire aussi : Comment fonctionne l’imposition de la plus-value d’une SCI à l’IS ?
Quel est le prix de cession officiel du logement en lmnp ?
Le prix de cession à retenir dans le calcul de la plus-value dans le cadre du LMNP est celui qui est mentionné dans l’acte.
Il faut cependant corriger ce prix en déduisant les frais liés à l’opération :
- Mainlevée d’hypothèque ;
- Les frais de diagnostic ;
- La commission de l’agence immobilière ;
- Etc.
Tous ces frais doivent cependant être présentés, justificatifs à l’appui.
Il faut ensuite ajouter les charges et indemnités nécessaires à la cession du bien et prévues dans l’acte.
Si le bien est vendu contre une rente viagère, c’est la valeur en capital de la rente qui est retenue en guise de prix de cession. Les intérêts n’entrent pas dans le calcul.
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Quel est le prix d’acquisition officiel du logement en lmnp ?
Le prix d’acquisition pris en compte dans le calcul de la plus-value LMNP est le prix d’achat corrigé en prenant en compte :
- Les frais relatifs à l’acquisition du bien tels que les frais d’agence, les frais de notaire, les droits d’enregistrement, etc. Ils sont fixés à environ 7,5 % du prix d’achat.
- Le montant des travaux réalisés. Pour déterminer leur montant, il est possible de prendre le montant réel (uniquement s’ils ont été réalisés par une entreprise et à condition de présenter les factures). Il est aussi possible de fixer un montant forfaitaire équivalant à 15 % du prix d’achat (lorsque la vente est réalisée après 5 années de détention).
- Les frais de voirie imposés ou non par les collectivités locales dans le cadre du PLU (Plan local d’urbanisme) ou du plan d’occupation des sols.
Si le bien a été acquis à titre gratuit (par donation ou héritage), c’est la valeur vénale indiquée dans la déclaration de succession ou l’acte de donation qui est prise en compte.
C’est donc cette valeur vénale qui est utilisée dans le calcul de la plus-value. Il faut également ajouter les droits d’enregistrement et les frais de notaire.
D’un autre côté, si le bien a été payé par le biais d’une rente viagère, c’est la valeur en capital de la rente qui est utilisée dans le calcul. Les intérêts ne sont pas pris en compte.
Comment calculer la plus-value imposable ?
Vous l’aurez compris, pour calculer la plus-value imposable, il faut tout d’abord déterminer la plus-value brute puis appliquer les abattements. C’est seulement une fois ces préalables réalisés que vous pouvez déterminer la plus-value nette imposable.
Le calcul de la plus-value brute
Pour l’obtenir, il faut faire la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien.
Le prix d’achat retenu est majoré des frais d’acquisition (7,5 %) puis des travaux à 15 %.
Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans ou si les travaux ont été plus onéreux et que vous pouvez les justifier, c’est cette somme qui sera prise en compte.
De même, c’est également le prix de vente corrigé qui entre dans le calcul de la plus-value. C’est donc le prix de vente minoré des frais de cession, frais de diagnostic et TVA.
En résumé, la formule de la plus-value brute est donc : Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d’achat corrigé
Le montant de la plus-value brute doit toutefois encore être déduit des abattements pour obtenir la plus-value nette imposable.
Le calcul des abattements et de la plus-value nette imposable
Pour obtenir la plus-value nette imposable, il faut retirer la valeur des abattements au montant de la plus-value brute.
Il s’agit aussi bien des abattements liés à l’impôt sur le revenu que ceux liés aux prélèvements sociaux.
Il faut donc tout d’abord déterminer la valeur de ces deux types d’abattements. Elle est fonction de la durée de détention du bien cédé.
Le calcul final de la plus-value nette
Il s’agit donc ici d’appliquer les différents taux relatifs à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :
- 19 % pour l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % pour les prélèvements sociaux.
Au total, il faut donc déduire 36,2 %.
Il existe une taxe supplémentaire qui s’applique lorsque le montant de la plus-value est particulièrement important (entre 50 001 et 260 000 euros). Elle s’ajoute donc aux taux de droit commun. Son taux varie entre 2 et 6 %.
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Exemple concret de calcul
Voici un exemple concret de calcul de la plus-value immobilière. Vous avez acquis un logement à 150 000 euros le 20 Février 2010.
Vous le revendez à 200 000 euros le 12 Mars 2017. Avant la mise en vente, vous avez dû effectuer divers diagnostics. Ces derniers vous ont coûté 700 euros. Le bien n’est pas grevé d’une inscription hypothécaire.
Voici les différents éléments à prendre en compte dans le calcul de la plus-value :
- Prix de cession : 200 000 euros
- Frais de diagnostics : 700 euros
- Prix de cession corrigé : 199 300 euros
- Prix d’acquisition : 150 000 euros
À ajouter :
Frais d’acquisition 7,5 % : 11 250 euros
Travaux 12 % : 18 000 euros
- Prix d’acquisition corrigé : 179 250 euros
- Plus-value brute : 20 050 euros
Voici le calcul des abattements pour un bien que vous détenez le bien depuis 7 ans :
- Vous bénéficiez donc d’un abattement de 6 % : - 1 203 euros
- Vous bénéficiez d’un abattement de 1,65 % pour les prélèvements sociaux : 330,82 euros
Montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu :
20 050 – 1203 = 18 847 euros
Montant de la plus-value aux prélèvements sociaux :
20 050 – 330,82 euros= 19 719,18 euros
Impôt sur le revenu :
18 847 euros x 19 %= 3 580,93 euros
Prélèvements sociaux :
19 719,18 euros x 17,2 % = 3 391,69 euros
Montant total des impositions : 6 971,93 euros
Calcul de la plus-value nette :
20 050 – 6 071,93 = 13 978,07 euros
Comment être exonéré d’impôts sur la plus-value en lmnp ?
Il est possible de bénéficier d’exonérations de la plus-value dans les cas suivants :
- En cas de cession de la résidence principale ;
- En cas de vente de la résidence située en France pour un non-résident (régime des LMNP non-résidents) ;
- Pour la cession en pleine propriété d’un bien dont la valeur est inférieure ou égale à 15 000 euros ;
- En cas d’expropriation ;
- S’il s’agit d’un immeuble sinistré ;
- Si le cédant est invalide, un retraité ou une personne en EHPAD ou en maison de retraite.
Il est également possible de bénéficier d’une exonération de la plus-value pour la cession d’un bien autre que votre résidence principale à condition que :
- Le vendeur n’ait pas été propriétaire de sa résidence principale durant les quatre dernière années qui précèdent la vente ;
- Le prix de la cession soit affecté à l’achat ou à la construction d’un logement destiné à devenir la résidence principale du vendeur. Et ce, dans un délai de 24 mois à compter de la cession du bien.
Si ce remploi n’est que partiel, seule la fraction de prix effectivement remployée sera exonérée d’impôt.
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Les nouveautés avec la location saisonnière
Une réforme intervenue en janvier 2024 a modifié le régime de la plus-value dans le cadre d’une location saisonnière. C’est en effet l’article 4 d’une loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif qui apporte cette réforme.
Il faut notamment relever la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable.
Autrement dit, il faut désormais inclure le montant des amortissements pour obtenir la plus-value nette imposable. Celui-ci s’ajoute à la plus-value brute.
En résumé, le régime de la plus-value comporte un certain nombre de spécificités qu’il faut apprendre à maîtriser dans le LMNP. Pour l’optimiser au mieux, il faut tenir compte des abattements et des cas d’exonération possibles. Autant dire que le régime de la plus-value immobilière dans le LMNP offre de réelles opportunités pour rentabiliser votre investissement.
