Entre Pinel et Denormandie, vous hésitez pour défiscaliser dans le cadre de votre investissement locatif ?
Ces deux dispositifs sont complémentaires, l’un est aux biens neufs ce que l’autre est aux biens anciens. Lequel choisir dans ce cas ?
Cet article compare en profondeur les deux dispositifs.
Tableau récapitulatif de notre comparatif entre les dispositifs Denormandie et Pinel
Qu'est-ce que le dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie a été mis en place à partir du 1er janvier 2019.
Présentation du dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie a pour objectif de revitaliser les centres-villes en dégradation et en état de dépeuplement.
Pour ce faire, il accorde une réduction d’impôts aux investisseurs qui acquièrent puis rénovent des biens anciens dans le but de les mettre en location.
Les conditions d'éligibilité
Le bénéfice de la réduction d’impôt accordée par le dispositif Denormandie est soumis aux conditions suivantes :
- Le bien doit être situé dans les zones où le dispositif est applicable. Il s’agit des communes ayant signé des conventions « Cœur de Ville » ou engagées dans des opérations de revitalisation de leur territoire (ORT) et des villes souffrant de dépeuplement.
- Le bien doit être ancien et vous devez y réaliser des travaux
- Il dit être loué nu dans les 12 mois suivants la fin des travaux. Il doit aussi servir d’habitation principale ou secondaire pour le locataire.
- L’investisseur doit s’engager à louer le bien durant 6, 9 ou 12 ans. Le montant du loyer et les ressources du locataire sont plafonnés en fonction de la commune d’implantation du bien.
- Les travaux réalisés doivent avoir pour objectif de créer une surface habitable ou d’améliorer la performance énergétique de 30 %. Il faut aussi faire appel à un professionnel certifié RGE.
Les avantages fiscaux du Denormandie
Dans le cadre du dispositif Denormandie, plus la durée d’engagement de location est longue, plus les avantages fiscaux sont intéressants. Plus longtemps vous vous engagez, plus vous avez la possibilité d’optimiser la rentabilité de votre investissement.
En effet, le taux de réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement de location :
- 12 % de réduction d’impôt pour un engagement de 6 ans
- 18 % de réduction d’impôt pour 9 ans
- 21 % de réduction d’impôt pour 12 ans.
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Qu'est-ce que le Pinel ?
Le Pinel est aussi un dispositif de défiscalisation. En réalité, il s’agit d’un équivalent du dispositif Denormandie pour les bâtiments neufs.
Présentation du Pinel
Le dispositif Pinel vise à encourager la construction de logements dans les zones tendues. Il a été lancé en 2015.
Il offre une réduction d’impôt dont le taux dépend de la durée d’engagement de location pris par l’investisseur. À ce titre, le dispositif Pinel rejoint celui du dispositif Denormandie.
C’est d’ailleurs la continuité du dispositif Pinel que ce dernier a été mis en place quatre ans plus tard.
Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel
Tout comme le dispositif Denormandie, la loi Pinel est aussi assortie de conditions liées aux conditions de location, à la zone d’implantation du bien et du type de bien.
Voici les conditions d’éligibilité du dispositif Pinel :
- Le bien doit être situé dans une zone déterminée par la loi. Il s’agit généralement d’agglomérations où la demande locative est forte.
- L’investisseur doit s’engager à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans
- Les ressources et le loyer des locataires sont plafonnés en fonction de la zone géographique où le bien est localisé. Cette disposition vise à permettre aux ménages modestes de se loger dans les zones tendues.
- Le bien doit être neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) et respecter des normes minimales de performance énergétique.
Les avantages fiscaux du Pinel
Autrefois similaires aux taux applicables sous Denormandie, les taux de réduction Pinel ont été réduits depuis 2024. Ils restent cependant dépendants de la durée d’engagement de location.
Voici les détails de la réduction d’impôt offerte par Pinel :
- 9 % pour un engagement de location de 6 ans
- 12 % pour un engagement de location de 9 ans
- 14 % pour un engagement de location de 12 ans
Il existe cependant un dispositif Pinel Plus qui permet de conserver les taux antérieurs (12 %, 18 % et 21 % pour des engagements respectivement de 6, 9 et 12 ans). Celui-ci est soumis à des conditions supplémentaires d’éligibilité.
La réduction d’impôt est calculée sur un prix d’acquisition limité à 300 000 euros.
Important : le dispositif Pinel prend fin en fin d’année 2024.
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Denormandie vs Pinel : quel dispositif choisir ?
Voici des éléments qui vont vous aider à choisir entre les deux dispositifs :
Comparaison des avantages fiscaux
Les dispositifs Denormandie et Pinel offrent quasiment les mêmes avantages fiscaux en termes de réduction d’impôt. Ils se distinguent cependant du point de vue de leurs spécificités et de leurs conditions.
La réduction d’impôt sous Pinel est calculée sur le prix d’achat du bien immobilier. Elle varie en fonction de la durée d’engagement locatif.
De son côté, le dispositif Denormandie offre également une réduction d’impôt dont le taux varie en fonction du nombre d’années de détention. Il prend cependant comme base le prix d’achat incluant le coût des travaux.
Par ailleurs, le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.
Bien que les taux étaient similaires auparavant, depuis 2024, les taux de réduction sous Pinel et sous Denormandie ne sont plus les mêmes.
Il est de 12 %, 18 % et 21 % pour un engagement respectivement de 6, 9 et 12 ans sous Denormandie.
Sous Pinel, il est de 9 %, 12 % et 14 % pour les mêmes modalités de durée.
En revanche, dans le cas du Denormandie, on peut intégrer le coût des travaux dans le calcul de la réduction d’impôt.
D’autre part, le plafond de l’investissement est le même pour les deux dispositifs : 300 000 euros par an.
Dans les deux cas, seule la tranche inférieure à ce seuil sera prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt pour un investissement de plus de 300 000 euros.
Les critères de choix en fonction de votre projet
Voici les critères à prendre en compte avant de faire votre choix entre les deux dispositifs :
- Le type de bien immobilier. Pinel s’applique aux biens neufs ou VEFA. Denormandie, lui, s’applique aux logements anciens nécessitant des travaux importants.
- L’emplacement du bien. Le Pinel est un dispositif destiné à pallier aux difficultés des ménages modestes à accéder au logement dans les zones tendues. Ce sont donc des zones offrant une plus grande sécurité face au risque de vacance locative et un meilleur potentiel de valorisation.
Le Denormandie, de son côté, vise la revitalisation de centres-villes dégradés ou dépeuplés. Il est donc idéal si vous souhaitez investir dans une ville de taille moyenne et avec un potentiel de valorisation à long terme.
- Le budget d’investissement. Comme il s’agit de logements neufs, Pinel nécessite un budget de départ plus conséquent. En revanche, sous Denormandie, le prix d’achat du bien est moins conséquent et vous pouvez intégrer le coût des travaux dans l’investissement total. La rentabilité peut donc être plus intéressante sous Denormandie.
- La disposition oblige à réaliser des travaux. Si vous ne souhaitez pas vous lancer dans des travaux, il vaut mieux investir dans un logement neuf sous Pinel. Sous Denormandie, vous devez réaliser des travaux dont le montant doit représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement.
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Les risques et contraintes associés à chaque dispositif
À première vue, les deux dispositifs offrent de réels avantages fiscaux. Cependant, avant de vous lancer, pensez à prendre en compte les risques potentiels et les contraintes inhérentes à chaque dispositif.
Bien que le Pinel soit applicable dans les zones tendues où la demande locative est constante, la rentabilité peut être limitée car les prix d’acquisition sont souvent élevés.
De même, elle est aussi menacée par la limitation des loyers.
Le Pinel est aussi assorti de contraintes non négligeables dont notamment :
- Un engagement sur le long terme. Vous ne pouvez revendre le bien avant l’échéance de votre engagement. Sinon vous devrez rembourser les avantages fiscaux déjà perçus.
- Les contraintes quant au choix des locataires. Les ressources du locataire en Pinel sont plafonnées.
D’un autre côté, le dispositif Denormandie comporte également des risques :
- Les risques liés à une mauvaise estimation des coûts des travaux ou aux vices cachés. Cela peut affecter la rentabilité de l’investissement.
- Les risques de vacance locative. Le dispositif Denormandie concerne des villes en revitalisation et donc où la demande locative peut être limitée. Le risque de vacance locative est donc réel.
- Les risques de moins-value. Si les efforts de revitalisation ne portent pas leurs fruits, le bien peut perdre de valeur au fil du temps. D’autant plus que la durée d’engagement est longue.
- Le plafonnement des loyers et des ressources qui peut mettre en péril la rentabilité locative.
Quel est le plus avantageux en termes de plus-value ?
Dans le cadre du Pinel, vous investissez dans une zone à forte demande locative. Ce sont des zones qui offrent souvent un bon potentiel de valorisation sur le long terme car les prix ont tendance à augmenter. En revanche, le prix d’achat élevé peut réduire la marge de plus-value.
D’un autre côté, sous le dispositif Denormandie, vous investissez dans des zones sujettes à des projets de revitalisation. Si ces derniers fonctionnent, le bien peut profiter de la revalorisation générale des lieux et gagner en plus-value. Autrement, le marché risque de stagner et le prix peut rester stable voire même baisser.
Ainsi, on peut dire que c’est le Denormandie qui offre les meilleures perspectives de plus-value à condition d’investir dans une ville où les prix d’achat ne sont pas encore trop élevés. Dans le Pinel, la perspective de plus-value est conditionnée par la hausse des prix car en achetant du neuf, vous achetez en haut de la fourchette des prix.
Peut-on les cumuler ?
Le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie ne peuvent pas être cumulés sur un même bien. Pinel s’applique sur les biens neufs tandis que Denormandie, sur des logements anciens avec travaux.
En revanche, à condition de remplir les conditions spécifiques à chaque dispositif, un investisseur peut cumuler les deux dispositifs sur des biens différents.
Bevouac vous accompagne dans votre investissement locatif
En tant qu’expert en investissement immobilier locatif clé en main, Bevouac vous aide à concrétiser vos projets d’investissement.
Il vous suffit de prendre rendez-vous avec l’un de nos experts pour que nous élaborions les détails de votre projet. En fonction de votre profil investisseur et de vos objectifs, nous pouvons vous orienter vers le dispositif de défiscalisation adapté.
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En résumé, Pinel et Denormandie sont deux dispositifs offrants des avantages fiscaux similaires. Leur différence réside dans le type de bien éligible et les modalités de calcul de la réduction fiscale. Pour choisir, vous devez prendre en compte différents critères et vous fier aux conseils de nos experts.
