Le PLF 2025 (projet de loi de finance du budget de l’État en 2025) promet d'apporter des changements majeurs dans le régime du LMNP.
Ce projet de loi évoque notamment le fait de modifier le mode de calcul de la plus-value à la revente.
Quelles sont les implications pour ce régime fiscal particulièrement apprécié des investisseurs ? Le LMNP est-il mort pour autant ?
On vous répond dans cet article.
Rappel de ce qu’est le Projet de Loi de finances 2025
Le PLF 2025 est le Projet de loi de finances pour l’année budgétaire 2025. Comme son nom l’indique, il s’agit donc encore d’un projet de loi, autrement dit, une loi à l’initiative du gouvernement.
C’est d’ailleurs le seul habilité en matière de loi de finances (par opposition à proposition de loi pour une loi à l’initiative du parlement).
Le PLF prévoit ainsi les recettes et les dépenses de l’Etat pour l’année 2025 soit, autrement dit, le budget de l’Etat.
Comme il est prévu dans la Constitution, il doit faire l’objet d’examens et de débats au sein de l’Assemblée Nationale et du Sénat. Contrairement à un projet de loi ordinaire, le processus d’examen et de vote du PLF se fait selon un calendrier précis :
- Du 21 octobre au 5 novembre : examens et votes successifs au Parlement (Assemblée nationale et Sénat). Le document peut faire le va-et-vient entre les deux chambres parlementaires jusqu’à ce qu’un accord soit trouvé. C’est ce qu’on appelle navette parlementaire. Cependant, en cas de désaccord persistant, c’est la voix de l’Assemblée nationale qui l’emporte.
- 31 Décembre au plus tard, la loi des finances 2025 est promulguée et publiée au Journal Officiel.
- Janvier 2025, elle entre alors officiellement en vigueur
Le PLF 2025 se distingue particulièrement par ses mesures d’économie budgétaire de 60 milliards d’euros.
Les nouvelles mesures fiscales du PLF 2025 pour le LMNP
Le PLF introduit ainsi deux principales nouveautés en matière de mesure fiscale relative au statut LMNP :
La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Dans l’état actuel des choses, un investisseur en LMNP peut amortir le prix d’acquisition de son bien immobilier s’il opte pour le régime fiscal du réel.
Ce mécanisme permet alors de déduire chaque année une proportion du prix d’acquisition du bien sur le revenu imposable, en sus des charges réelles.
Ce mécanisme offre ainsi aux investisseurs en LMNP la possibilité de réduire voire d’annuler leur impôt pendant des années. De plus, en cas de revente du bien, l’amortissement n’est pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Seul le prix d’acquisition initial est pris en compte. Cela permet encore une fois de limiter l’imposition liée à l’impôt sur la plus-value immobilière.
Or, le PLF 2025 propose d’annuler cet avantage fiscal en réintégrant l’amortissement dans le calcul de la plus-value immobilière en LMNP.
Lors de la revente du bien, l’investisseur devra ainsi payer un impôt sur la plus-value immobilière plus important que dans le régime actuel.
Exemple concret d’un calcul de plus-value avant et après la réforme
Voici un exemple concret pour vous aider à bien comprendre cette réforme, si elle voit le jour.
C’est le cas d’un investisseur qui acquiert un appartement à Lille pour 400 000 euros. Il le loue pour un montant de 15 000 euros par an.
Pour avoir opté pour le régime fiscal du réel, il peut déduire chaque année 14 000 euros par an au titre d’amortissement du bien, et 700 euros pour l’amortissement du mobilier et 1 500 euros de charges réelles (taxe foncière, assurances, copropriété).
Ces différentes déductions l’amènent à un impôt égal à 0.
Avant la réforme :
Lors de la vente, bien que les bien soit amorti à 50 %, c’est le prix d’achat initial de 400 000 euros qui est retenu dans le calcul de la plus-value. Ainsi, les amortissements ne sont pas pris en compte.
Aussi, si le bien est vendu à 425 000 euros, la plus-value imposable serait de 25 000 euros (425 000 – 400 000).
Après la réforme :
Comme le PLF 2025 propose de réintégrer l’amortissement dans le calcul de la plus-value, le montant de la plus-value imposable serait de 225 000 euros si le bien est amorti à 50 %.
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Quelles autres menaces pèsent sur les LMNP ?
La volonté d’annuler l’avantage fiscal prépondérant de la location meublée courte durée sur le location nue longue durée n’est pas un débat nouveau au sein du gouvernement. On vous explique pourquoi.
Le rapport Le Meur de l’été 2024
Les avantages fiscaux liés à la location meublée et le déséquilibre qu’ils engendrent sur l’accès au logement des résidents longue durée est un sujet qui suscite des débats en haute sphère.
C’est d’ailleurs pour cette raison que le premier ministre Elisabeth Borne a mandaté la députée Annaïg Le Meur pour que celle-ci propose une refonte de ce régime.
Voici les points principaux abordés par ce rapport :
1. L’harmonisation du régime fiscal des locations nues et meublées
En vue de « rétablir l’équité fiscale entre les différents types de location », le rapport propose de mettre fin à l’affiliation des LMNP au régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).
Le rapport suggère, par ailleurs, de créer un régime d’imposition unique pour les différents types de locations. Cette mesure poursuit un objectif double :
- Unifier les régimes fiscaux applicables aux locations nues et locations meublées. Une telle unification permettrait alors de rééquilibrer l’offre de logements en locations meublées et en locations nues.
- Simplifier la déclaration administrative pour les contribuables. En instaurant un régime unique, les investisseurs auront moins de mal à choisir entre les différents régimes fiscaux.
2. La modification des seuils LMNP/LMNP
Le rapport Le Meur recommande aussi de relever le seuil de passage vers le statut LMP de 23 000 euros à 50 000 euros. La mesure vise ainsi à limiter le passage vers le statut LMP.
Les conséquences sur la gestion locative et les rendements
Les menaces sur le LMNP engendrent différentes conséquences négatives pour les investisseurs :
- Une augmentation de la fiscalité. Nous avons déjà vu que la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value entraîne une augmentation de la fiscalité correspondante. Si les suggestions du rapport Le Meur aboutissent, on pourrait aussi voir l’abattement lié au régime micro-BIC réduit et même dire adieu aux amortissements.
- Une baisse des rendements. La hausse de l’imposition entraîne naturellement une augmentation des charges, réduisant ainsi le rendement net des investissements en LMNP.
- Une gestion locative potentiellement plus complexe. Les investisseurs doivent repenser leurs stratégies d’investissement, voire faire appel à des spécialistes.
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Les implications pour les investisseurs LMNP en 2025
Pour s’adapter à ces changements dans le contexte fiscal, les investisseurs doivent se tourner vers d’autres dispositifs pour défiscaliser leur investissement locatif. Certains experts recommandent déjà le déficit foncier pour réduire l’imposition.
C’est en effet un mécanisme qui permet de réduire votre impôt sur votre revenu global lorsque le montant de vos charges est supérieur à celui de vos revenus locatifs.
Il s’agit donc d’une option intéressante si vous souhaitez acquérir un bien ancien, le rénover puis déduire le montant des travaux sur vos revenus globaux.
Diversifier ses placements en se tournant par exemple vers la SCI à l’IS est aussi une alternative intéressante. Cette dernière permet également d’amortir le bien et de déduire les charges locatives.
D’une manière générale, une éventuelle disparition du LMNP ou la perte de certains de ses avantages oblige les investisseurs à repenser et à adapter leurs stratégies d’investissement.
Le LMNP est-il mort ?
Certes, le PLF 2025 menace de porter un coup dur aux avantages fiscaux procurés traditionnellement par le statut LMNP. Mais le statut perd-il pour autant tout son intérêt ?
La réforme n’est pas encore adoptée définitivement
Comme il s’agit d’un projet de loi, le processus à suivre avant que la loi ne soit adoptée définitivement est encore long. Rappelons que le projet doit encore faire le va-et-vient entre l’assemblée nationale et le Sénat. Par ailleurs, la loi de finances 2025 ne sera définitivement adoptée que le 31 décembre 2024.
D’autant plus qu’il s’agit d’un projet de loi de finances, nous pouvons être certain que les débats au niveau des deux parlements promettent d’être houleux sur le sujet.
Des députés ont d’ailleurs déjà manifesté leur opposition à la mesure. Pour rappel, une mesure similaire avait déjà été introduite dans le PLF 2024 et a pourtant été finalement écartée.
L’espoir est donc permis pour que ces dispositions soient encore amendées par l’une ou l’autre Chambre parlementaire.
Un amendement (n°I-CF902 du PLF25) a d'ailleurs été adopté le 19 octobre pour limiter le texte aux locations meublées de courte durée seulement. Une distinction importante qui préserverait l'attrait fiscal de la location meublée longue durée pour les investisseurs LMNP.
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Le LMNP restera toujours intéressant pour créer du patrimoine à long terme
Malgré cette réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, le LMNP ne perd pas tout intérêt pour autant. En effet, les autres avantages fiscaux subsistent toujours comme l’abattement de 50 % sous le régime micro-BIC ou la possibilité de déduire les charges réelles sous le régime réel.
De plus, il existe toujours des moyens pour réduire votre impôt sur la plus-value immobilière :
- La déduction du montant des travaux
- Les abattements pour durée de détention
- Les régimes d’exonération comme celle relative à la vente d’une résidence secondaire en vue de financer la résidence principale.
Il faut aussi souligner que la transmission d’un bien par donation ou par succession reste exclue du calcul de la plus-value.
Bevouac vous accompagne pour investir en LMNP avec les réformes du PLF 2025
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Nous vous guidons à travers les meilleures stratégies pour optimiser votre rendement malgré les réformes du PLF 2025.
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Notre accompagnement couvre toutes les étapes d’un projet d’investissement immobilier :
- La définition de votre stratégie
- La sélection du bien en se basant sur 150 critères et sur la Big Data
- L’optimisation du dossier de demande de financement
- La rénovation et l'aménagement
- La mise en location
En résumé, le PLF 2025, s’il est acté, promet un réel chamboulement dans le régime fiscal du statut LMNP tel que nous l’avons toujours connu.
Le dispositif ne perd pas pour autant tout son intérêt car il reste possible de réduire l’impôt sur la plus-value en faisant jouer les abattements pour durée de détention par exemple. Bevouac vous accompagne et vous oriente vers les meilleures stratégies pour optimiser votre rentabilité malgré les réformes du PLF 2025.
