Le statut LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle est un régime fiscal qui autorise la défiscalisation d’une partie des revenus locatifs si vous avez choisi le régime réel.
Être bailleur LMNP au régime réel s’accompagne d’une déclaration fiscale. Faut-il un expert-comptable en LMNP pour faire sa déclaration de liasse fiscale ?
On vous donne la réponse dans cet article.
L’expert-comptable est-il obligatoire en LMNP ?
L’obligation comptable dépend du régime de déclaration fiscale choisi, soit le régime micro-bic ou le régime réel.
Au régime réel, il est obligatoire de tenir une comptabilité et de fournir une liasse fiscale à l’administration fiscale.
En revanche, il n’est pas obligatoire de faire appel à un expert-comptable pour cela.
Vous pouvez très bien le faire vous-même.
Cependant, c’est très technique, notamment en ce qui concerne les amortissements en LMNP. C’est pourquoi chez Bevouac, on recommande plutôt à nos clients de faire appel à un expert-comptable.
Dans quel cas vous devez tenir une comptabilité ?
Régime micro-BIC
Le régime micro-BIC est le régime fiscal appliqué par défaut aux bailleurs ayant un statut de Loueur Meublé Non Professionnel. Il s’applique en dessous de ces plafonds :
- 70 000 Euros de loyers annuels pour une location meublée standard ;
- 171 000 Euros de loyers annuels pour une chambre d’hôte ou pour un logement de tourisme.
Ce type de régime LMNP offre un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs. Il facilite les obligations déclaratives du contribuable. La déduction s’applique sur le chiffre d’affaires. Dans ce cas, il n’y a pas d’obligation comptable.
Régime réel
Le régime réel s’applique aux personnes bénéficiant du statut LMNP dépassant ou n’atteignant pas les seuils du régime micro-BIC.
Il est aussi possible d’en bénéficier en en faisant la demande.
Avec ce type de régime, l’abattement forfaitaire n’a pas lieu et les formalités de déclaration sont plus contraignantes. En revanche, le régime réel permet de réduire les charges d’exploitation (taxe foncière, frais de gestion, etc.) et d’amortir votre bien et les travaux.
Dans ce cas, tenir une comptabilité est obligatoire. C’est donc plus contraignant, mais ce régime est bien souvent le plus avantageux pour les investisseurs.
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Quels sont les risques de faire sa liasse fiscale soi-même ?
Le fait de s’occuper soi-même sa liasse fiscale présente des risques comme :
Le coût de la télédéclaration fiscale
Comme la déclaration papier n’est plus possible depuis mai 2015, au lieu de vous adresser au bureau des impôts habituels, vous devez adresser la liasse fiscale au Service des Impôts des Entreprises. Cette option vous oblige à passer par un prestataire qui peut vous facturer une somme importante pour l’accès. Cette somme peut varier selon le prestataire choisi, sur maliassefiscale.fr par exemple, le tarif est de 69 Euros.
Cet inconvénient n’en est toutefois pas vraiment, car un expert-comptable intégrera indirectement les coûts de télédéclaration dans sa prestation.
Le contrôle de déclaration
Comparée à la signature d’une liasse fiscale par un comptable, celle signée par un particulier augmente le risque de contrôle fiscal par l’administration. En effet, ils savent que le risque d’erreur est plus important, notamment au niveau des calculs et des durées des amortissements ainsi que la répartition entre terrain et bâtiment. Le contrôle nécessite la présentation de grands livres comptables.
La présence d’erreurs dans les différents formulaires à soumettre
La télédéclaration de la déclaration de résultat pour les LMNP consiste à soumettre une série de formulaires notamment :
- Le bilan simplifié
- Le compte de résultat simplifié de l’exercice
- Les immobilisations
- Les amortissements
- Etc.
Ces formulaires sont loin d’être simples à remplir et réunir.
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Les avantages de faire appel à un expert-comptable en LMNP
Un risque plus faible de contrôle fiscal
Lorsque la liasse fiscale est signée par un expert-comptable, les services fiscaux sont moins enclins à les contrôler. Ils savent que les erreurs les plus courantes ne seront pas commises.
Par ailleurs, un expert-comptable engage sa responsabilité personnelle lorsqu’il signe un document pour le compte de ses clients.
Un gain de temps
Toutes vos tâches comptables sont déléguées à l’expert-comptable. En plus d’être longues, ces tâches sont fastidieuses et prennent beaucoup de temps. Faire appel à un expert-comptable vous offrira un gain de temps considérable tout en n’ayant aucune crainte sur la présence d’erreurs, qui pourraient vous coûter cher.
La réduction des risques d’erreurs
L’expert-comptable est comme son nom l’indique expert en comptabilité. Il possède les connaissances et les compétences requises pour la déclaration de votre liasse fiscale. Même avec plusieurs formulaires à soumettre, le risque d’erreurs est limité comparé au fait où vous preniez vous-même en charge de votre déclaration.
Un bailleur LMNP conseillé
En plus de prendre en charge de votre liasse fiscale, l’expert-comptable est également un conseiller qui pourra vous offrir de précieux conseils. Il pourra par exemple vous aider à optimiser votre patrimoine, ou vous conseiller sur l’arbitrage de vos biens, par exemple lorsque vous commencerez à payer de l’impôt en LMNP.
Une charge déductible
Les prestations d'un expert-comptable sont aussi une charge déductible, en plus des autres, car c’est une dépense engagée dans l’intérêt de l’exploitation de vos biens immobiliers en LMNP.
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Combien coûte un expert-comptable en LMNP ?
Un expert-comptable pour les prestations liées au LMNP coûtera entre 400 et 500 € par an. L’adhésion à un Centre de Gestion Agréé coûtera environ 150 € de plus. Toutefois, cette adhésion permet de réduire 2 tiers de vos frais de comptabilité dans une limite de 915 € par an (selon l’article 199 quater B du Code Général des impôts).
Cela vous coûtera donc au total, après déductions fiscales, rarement plus de 400 €. Le coût d’un expert-comptable varie selon plusieurs critères :
Le cabinet comptable
Avec plusieurs cabinets comptables, les offres proposées et les coûts peuvent aller du simple au double. Avant de choisir le cabinet comptable avec lequel travailler, il faut toujours faire une comparaison des prix.
Le nombre de biens que vous avez
Plus vous avez de biens, plus le coût unitaire diminuera grâce au volume.
Ainsi, si vous avez plusieurs biens, éventuellement une SCI (ou plusieurs), vous pourrez mieux négocier vos frais de comptabilité.
En conclusion, faire appel aux services d’un expert-comptable n’est pas obligatoire en LMNP. Néanmoins, chez Bevouac, on considère que les avantages compensent largement le coût que cela représente.
