En immobilier, une holding est une société qui regroupe des titres de participation dans diverses sociétés. Elle a pour vocation d’en assurer l’unité de direction. Dans le cas d’une holding immobilière, le capital social est constitué de parts dans une ou plusieurs SCI. Offrant de nombreux avantages, la holding est un excellent outil pour investir en immobilier.
Dans cet article, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la holding immobilière.
Qu’est-ce qu’une holding immobilière ?
Une holding immobilière est une société qui possède des titres d’une ou plusieurs sociétés. Elle est appelée société mère quand les sociétés dont elle détient des parts sont appelées filiales ou sociétés filles.
La holding immobilière est une holding qui possède des participations dans des sociétés civiles immobilières (SCI) qui détiennent elles-mêmes des biens immobiliers.
La holding peut avoir différentes formes juridiques :
- SAS
- SARL
- Société civile
- Etc.
Aussi, sa création suit le même principe que n’importe quelle société traditionnelle. Dès sa création, toutefois, son objet social doit être clairement défini : détenir des participations dans d’autres sociétés.
Les deux types de holding
Il existe deux types de holding : la holding active et la holding passive.
La holding active
La « holding active » est une holding qui exerce des activités commerciales en plus de la détention et de la gestion de ses valeurs mobilières.
La holding passive
La « holding passive » qui n’a comme unique activité la détention et la gestion de valeurs mobilières. Son activité est donc purement civile.
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Les avantages d’une holding
La holding offre trois principaux avantages.
Le régime mère-fille
Le régime mère-fille fait partie des plus grands avantages de la holding. Pour pouvoir en bénéficier, il faut cependant réunir 2 conditions :
- La société mère et les SCI filles doivent être soumises au régime fiscal de l’impôt sur les sociétés (IS). En principe, la SCI est soumise au régime fiscal de l’IR (Impôt sur le revenu). Cependant, les associés peuvent choisir de la soumettre à l’IS.
- La holding doit détenir au moins 5 % des parts des sociétés filles.
Si ces conditions sont réunies, il devient possible d’opter pour le régime mère/fille. Dans ce cas, vous pourrez alors remonter les bénéfices acquis au sein des sociétés filles vers la holding avec tous les avantages fiscaux que cela entraîne. En effet, le montant de l’impôt à payer sera moins important que si vous recevez directement vos dividendes directement de la SCI.
En effet, pour sortir de l’argent d’une SCI, vous serez soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 %. En remontant ce bénéfice au sein d’une holding, vous ne serez imposé que sur une quote-part de 5 % du montant remonté.
Voici un exemple concret :
Une SCI fait 15 000 euros de résultat après s’être acquitté de l’IS.
Sans montage en holding, vous pourrez vous verser 10 500 euros de dividende (après la flat taxe de 30 %), et utiliser cette somme comme apport pour une prochaine acquisition.
En revanche, sous le régime mère-fille de la holding, vous pourrez remonter vos dividendes vers la holding et devrez payer 15 % (impôts jusqu’à 18 125 €) sur la quote-part de 5 % des 10 500, soit 525 euros.
L’impôt total ne sera donc que de 78,75 €.
La limitation de la responsabilité
Créer un montage Holding/SCI permet de protéger votre responsabilité. Les actifs sont répartis entre les différentes filiales, de même que les passifs. Aussi, les dettes de chaque filiale ne concernent qu’elles-mêmes et ses créanciers ne peuvent alors pas saisir les actifs d’une autre filiale, de la holding ou les vôtres détenus personnellement.
La convention de trésorerie
La convention de trésorerie est une convention qui peut être mise en place entre une société mère et ses filles.
Le fonctionnement est simple : la société mère peut agir en tant que prêteur/emprunteur et peut prêter ou emprunter de l'argent auprès de ses filles si besoin.
Prenons l'exemple d'une holding avec 2 SCI filles. Chacune d'entre elles dispose de 10 000 euros de trésorerie.
L'un des immeubles en sa possession doit faire l'objet de travaux de l'ordre de 20 000 euros. Sans holding, vous devrez soit faire un apport personnel, soit demander un prêt auprès d'une banque.
En revanche, grâce au système de la holding et en mettant en place une convention de trésorerie, vous pourrez faire circuler la trésorerie de vos différentes SCI pour rassembler la somme nécessaire pour vos travaux.
En effet, dans ce cas de figure, la SCI 1 pourra prêter la somme nécessaire (20 000 euros) à la Holding, somme qu’elle pourra ensuite prêter à la SCI ayant besoin de financer des travaux.
Les prêts seront ensuite rémunérés sur la base d’un taux d’intérêt appliqué à la SCI - emprunteur.
Il faut un certain nombre d’éléments pour constituer une convention de trésorerie :
- Objet social
- Identification des sociétés concernées
- Durée
- Modalités de fonctionnement
- Etc.
Nous vous recommandons de faire appel à un expert pour vous accompagner sur ce type de montages.
Les inconvénients
Malgré les nombreux avantages de la holding, elle n’est pas faite pour toutes les situations. Elle possède aussi des inconvénients majeurs. Voilà pourquoi il est important de prendre le temps de la réflexion avant de s’engager dans un tel projet.
La complexité du processus
Gérer une holding est forcément plus complexe que de gérer une société classique. On l’a vu : une holding, c’est un ensemble de plusieurs sociétés. Chacune devra donc présenter une comptabilité de manière indépendante.
Tout cela complexifie la gestion globale de votre portefeuille. Posez-vous donc la question de savoir s’il est pertinent d’alourdir le processus.
Des frais de comptabilité
Créer une holding revient à créer une nouvelle société. Au même titre que pour tout type de société, il vous faudra donc faire appel à un comptable pour la gestion comptable, et éventuellement pour sa création. L’expert-comptable vous coûtera entre 1 000 et 2 000 euros par an minimum).
Si vous avez investi dans un petit studio avec un loyer de 450 € par mois, vous comprenez bien que ce seront des frais perdus…
Les frais y afférents sont généralement importants. Voilà pourquoi il est crucial de se poser la question de l’intérêt économique de sa création.
Le montage holding/SCI n’est intéressant que si vous envisagez de réaliser un projet ambitieux avec plusieurs investissements immobiliers.
D’autre part, le montage d’une holding suppose aussi de se pencher sur les enjeux fiscaux, patrimoniaux et juridiques. Il est aussi recommandé de faire appel à un avocat spécialiste en droit fiscal et en droit des affaires, ce qui rajoute des frais supplémentaires.
Difficultés à emprunter
Tous les banquiers ne sont pas forcément au fait des procédures de montage holding/SCI. C’est pourquoi il vous faut bien choisir votre banquier si vous souhaitez réaliser un emprunt pour financer un projet passant par une holding immobilière.
Un banquier non averti qui ne comprend pas ce type de montage risque de prendre peur et de vous refuser votre demande. Un banquier déjà habitué à ce type d’opération, en revanche, réagira d’une tout autre manière.
Il est recommandé de faire appel à des banquiers privés ou des directeurs d’agence pour sécuriser votre démarche. Pensez aussi à bien présenter votre projet pour être crédible.
La structure juridique de votre holding a aussi son importance. Avec une société civile, vous aurez de meilleures chances d’obtenir des financements.
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Les étapes pour créer une holding immobilière ?
Vous en savez maintenant plus sur les avantages et inconvénients de la holding.
Si vous souhaitez en créer une, voici la marche à suivre :
La holding est avant tout une société. Son mode de création suit donc le même processus. Voici, étape par étape, comment créer une holding :
Étape 1 - Rédiger les statuts de la holding
Les informations à y inclure sont les mêmes que pour une société lambda :
- Dénomination sociale
- Adresse du siège social
- Forme juridique
- Apports de chaque associé
- Objet social
- Durée de vie
- Montant du capital social
Étape 2 : Déposer le capital social de la société
Celui-ci peut être constitué par les apports des associés ou par un emprunt bancaire.
Étape 3 : Constituer le dossier d’immatriculation
Il faudra le déposer au centre des formalités des entreprises (CFE) territorialement compétent.
Étape 4 : Publier un avis de création de la holding
L’avis de la création de la holding se fait dans un journal d’annonces légales pour la rendre opposable aux tiers.
Les différentes manières de créer une holding immobilière
Il existe 3 manières de créer une holding :
- La création d’une nouvelle société
- Une holding “par le bas”
- La holding par le haut.
La création d’une nouvelle société
Créer une nouvelle société est la voie la plus classique pour créer une holding. Le capital de la nouvelle société est ensuite utilisé pour investir dans les filiales filles.
Une holding « par le bas »
Une société déjà existante apporte son activité au sein d’une nouvelle société. Cette dernière devient donc une filiale lorsque la première, une holding.
On appelle cette opération : un « apport partiel d’actif ». Il s’agit d’une opération complexe qui nécessite de faire appel à un commissaire aux apports. Les coûts peuvent de ce fait être assez importants.
Une holding « par le haut »
Les associés apportent leurs parts sociales (titres) au sein d’autres sociétés (SCI) pour constituer le capital social de la holding. Cette opération nécessite de rédiger un traité d’apport. Il est ainsi recommandé de le faire rédiger par un professionnel de droit.
De même, l’intervention d’un commissaire aux apports sera nécessaire pour l’appréciation de la valeur des parts de chaque associé. Ceci est important non seulement pour évaluer le capital social de la holding, mais aussi le pourcentage de bénéfices de chaque associé (lequel est proportionnel à ses apports).
Comptez environ 2 000 euros de frais d’honoraires auxquels s’ajoutent 500 euros de droits d’enregistrement.
Dans le cas d’un apport-cession, l’apport est suivi d’une cession. C’est une opération qui peut être délicate, du point de vue fiscal. En effet, pour ne pas être redressé pour abus de droit, le produit de la cession doit être réinvesti dans les 2 ans dans des nouveaux projets entrepreneuriaux. Autrement, vous risquez un lourd redressement fiscal.
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À quel moment créer une holding ?
On a vu que la création d’une holding ne convient pas à toutes les situations. Il s’agit d’une opération complexe et qui peut s’avérer coûteuse. Il faut donc choisir le bon moment pour sa création. Il existe ainsi deux possibilités pour choisir son timing : dès le début du projet ou attendre de posséder plusieurs immeubles.
Créer sa holding dès le début du projet
La création d’une holding offre des avantages indéniables. Pour cette raison, certains investisseurs choisissent de créer une holding dès le départ afin de profiter des avantages fiscaux, pour le rachat d’une entreprise ou pour créer une ou plusieurs filiales. Dès le départ, vous présentez ainsi votre projet comme une création de holding auprès de la banque.
Un tel projet doit toutefois être mûrement réfléchi en amont. Cela vous permettra notamment de :
- Analyser toutes les contraintes liées à la création d’une holding (notamment les frais comptables, etc.). Vous pourrez aussi analyser les opportunités du projet.
- Étudier la faisabilité
- Identifier les éventuels investisseurs avec qui vous pourrez travailler, etc.
Pour rentabiliser votre holding, vous devrez alors chercher à multiplier vos biens immobiliers et donc probablement vos filiales. Or, inclure une SCI engendre des frais supplémentaires, car la holding devra en acheter des parts. De plus, la SCI devra aussi modifier ses statuts et le nombre de parts, ce qui fera l’objet de frais supplémentaires.
Cette option comporte de ce fait de réels risques sur le plan économique.
Créer une holding quand vous possédez plusieurs immeubles
C’est la voie que la plupart des investisseurs choisissent. Il s’agit d’ailleurs souvent de la solution la moins risquée. En effet, une fois que vous possédez suffisamment d’immeubles, vous êtes assuré de la rentabilité du projet malgré les importants frais comptables d’une création de la holding.
En conclusion, créer une holding comporte certes, certains risques, mais les avantages sont aussi nombreux. Il suffit de choisir le bon moment et d'en maîtriser toutes les subtilités.
