Vérifier si votre ville fait partie des villes éligibles à la loi Denormandie est la toute première chose à faire si vous souhaitez investir sous ce dispositif.
Contrairement au statut LMNP par exemple, le dispositif Denormandie n'est pas disponible dans toutes les villes de France.
Dans cet article, nous vous donnons la liste complète des villes éligibles au dispositif pour 2024.
Rappel sur ce qu'est le dispositif Denormandie
Mis en vigueur en 2019, le dispositif Denormandie est une mesure de défiscalisation dédiée aux investisseurs qui acquièrent un bien ancien pour le rénover et le mettre en location. Il est destiné à encourager la rénovation de biens dans les quartiers anciens dégradés.
Pour en bénéficier, le propriétaire d'un bien doit remplir les conditions principales suivantes :
- Acquérir un bien ancien situé dans une éligible au dispositif
- Rénover ce bien. Le coût des travaux doit d'ailleurs représenter au moins 25 % du montant total de l'investissement.
- Mettre le bien en location au plus tard 12 mois après la fin des travaux
Quelles sont les villes éligibles à la loi Denormandie ?
Le dispositif Denormandie est assorti de conditions d’ordre géographique. En effet, contrairement au dispositif LMNP, par exemple, il vise certaines communes et zones géographiques uniquement.
La liste des critères pour qu'une ville soit éligible
La loi Denormandie poursuit différents objectifs dont notamment :
- Revitaliser les centres-villes de certaines communes connaissent un déclin économique à travers la rénovation des habitats
- Lutter contre la précarité énergétique en favorisant l’accès des ménages modestes à un logement décent
- Améliorer le parc immobilier français et développer l’attractivité des communes en état de dépeuplement.
Conformément à ces objectifs, les critères d’éligibilité des villes Denormandie sont :
- Être impliquée dans le programme “Action cœur de ville”. Il s’agit d’un programme national visant l’amélioration des conditions de vie dans les villes moyennes et la dynamisation de ces villes. Lancé par le ministre Jacques Mézard, il regroupe aujourd'hui 245 villes sur le territoire français.
- Ou avoir signé une convention de revitalisation du territoire (ORT). Cela concerne 1907 villes en France.
- Une ville ayant un important besoin de réhabilitation
Comment savoir si une ville est éligible à la loi Denormandie ?
Le nombre de villes pouvant faire l'objet d’un investissement Denormandie n’est pas statique. La liste peut évoluer à mesure que de nouvelles communes signent un ORT ou sont déclarées comme ayant besoin de réhabilitation.
Il vaut donc mieux se référer aux sites gouvernementaux pour savoir si votre commune est éligible ou non. Consultez notamment ce simulateur en ligne.
Liste des principales villes éligibles à la loi Denormandie
Paris et sa petite couronne
Voici les villes éligibles au dispositif Denormandie aux alentours de Paris :
- Corbeil-Essonnes
- Coulommiers
- Etampes
- Evry
- Fontainebleau
- Gonesse
- Les Mureaux
- Limay
- Mantes-la-Jolie
- Meaux
- Melun
- Montereau-Fault-Yonne
- Nemours
- Persan
- Poissy
- Rambouillet
- Saint-Michel-sur-Orge
- Sartrouville
- Trappes
Les villes moyennes à fort potentiel pour investir en 2024
Les villes moyennes sont souvent au cœur du dispositif Denormandie, avec des centres-villes en pleine rénovation. Voici une sélection de villes moyennes éligibles et porteuses pour un investissement locatif :
- Troyes : Cette ville historique propose un cadre idéal pour l’investissement locatif, notamment dans ses quartiers anciens réhabilités.
- Caen : La ville normande bénéficie de programmes de réhabilitation urbaine dans plusieurs de ses quartiers historiques.
- Poitiers : Poitiers est une ville universitaire avec un riche patrimoine riche. Elle voit ses quartiers anciens modernisés, ce qui offre des opportunités pour les investisseurs avec le dispositif Denormandie.
- Laval : Cette ville tranquille de la Mayenne bénéficie de projets de rénovation dans plusieurs quartiers.
- Lorient : Ville portuaire en pleine transformation, Lorient rénove ses anciens quartiers industriels, soutenue par le dispositif Denormandie.
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- Angoulême : En plein renouveau, notamment grâce à son développement culturel et à ses initiatives de revitalisation urbaine.
- Béziers : Ville au passé difficile mais en pleine transformation grâce à des projets de réhabilitation ambitieux.
- Perpignan : Des secteurs dégradés de la ville sont réhabilités pour améliorer l'attractivité de la ville, offrant des opportunités intéressantes.
- Montluçon : Ville moyenne en revitalisation, Montluçon présente un marché immobilier en plein développement, particulièrement attractif pour les investisseurs.
- Saint-Brieuc : Sur la côte bretonne, Saint-Brieuc réhabilite ses quartiers historiques et attire les investisseurs grâce à des projets urbains ambitieux.
- Charleville-Mézières : Grâce à ses projets de revitalisation, Charleville-Mézières devient de plus en plus attractive pour les investisseurs.
Pourquoi investir dans les villes éligibles à la loi Denormandie ?
La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation. Autrement dit, il s’inscrit parmi les nombreuses mesures mises en place par le gouvernement en vue d’inciter les Français à l’investissement immobilier. Il offre ainsi différents avantages.
Les avantages fiscaux spécifiques à la loi Denormandie
La loi Denormandie est une version de la loi Pinel (pour les biens neufs) mais qui s’adresse spécifiquement aux biens anciens. Elle offre ainsi une réduction d’impôt proportionnelle avec la durée de l’engagement de location.
Il faut préciser en effet que l’une des conditions pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie est de s’engager à mettre le bien en location au plus tard 12 mois après la fin des travaux.
L’investisseur Denormandie doit s’engager à louer son bien sur 6, 9 ou 12 mois. Cela lui permet de bénéficier d’une réduction, respectivement, de 12 %, 18 % et 21 % sur le montant de l’investissement.
L’opportunité d’investir dans des villes en pleine revitalisation
On a vu que l’un des critères pour qu’une ville soit éligible au dispositif Denormandie est de faire partie du programme Cœur de ville ou avoir signé une convention ORT.
Il s’agit donc certes de villes dégradées mais qui pourtant sont déjà le théâtre de mesures de revitalisation en vue de les rendre plus attractives.
Ainsi, les villes éligibles à la loi Denormandie sont des villes qui peuvent potentiellement retrouver leur attractivité dans un avenir proche. Ainsi, si les opérations de revitalisation réussissent, votre investissement aura d’autant plus de chance d’être rentabilisé.
Les types de biens à privilégier dans ces villes
La loi Denormandie est un dispositif fiscal qui s’adresse tout particulièrement aux biens anciens. Vous devez donc avant tout choisir un bien ancien qui a besoin d’importants travaux. Rappelez-vous : il faut que le coût des travaux atteigne au moins 25 % du montant total de l’investissement.
Depuis 2024, une nouvelle catégorie de biens a intégré la liste des biens éligibles au dispositif Denormandie. En effet, les copropriétés en difficulté sont désormais éligibles au dispositif.
Vous pouvez ainsi également choisir ce type de bien pour investir sous la loi Denormandie.
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Les critères pour choisir la meilleure ville Denormandie
Il existe en France plus de 200 villes éligibles au dispositif Denormandie. Vous disposez ainsi d’un large choix sur l’ensemble du territoire. Toutefois, l’objectif de tout investissement est d’atteindre le maximum de rentabilité.
Pour ce faire, vous devez donc opérer un choix sur la base des critères suivants :
Le dynamisme économique de la ville
L’attractivité économique d’une ville est un paramètre clé à considérer lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. C’est en effet ce qui permet d’entretenir la demande locative et ainsi l’attractivité de votre bien. Autrement dit, plus une ville a des commerces, des bassins d’emploi, etc.,, plus il attire des habitants à la recherche de logement.
A contrario, une ville qui ne possède pas des commodités d’usage ni ne proposent que peu d’emplois risque d’être déserté par ses habitants. Logiquement, si une ville est éligible au dispositif Denormandie, c’est qu’elle a justement perdu son dynamisme économique mais a déjà mis en œuvre des mesures afin qu’elle le retrouve.
Ces mesures n’ont pas le même résultat dans toutes les villes inscrites sur la liste des villes éligibles Denormandie. Les communes situées à proximité des grandes métropoles ou les zones tendues sont à privilégier car elles peuvent tirer parti de leur rayonnement.
Les besoins en logement et la demande locative
La rentabilité d’un investissement locatif dépend de la possibilité de trouver des locataires. Vous devez donc analyser la demande locative et les besoins en logement dans la ville où vous souhaitez investir.
C’est le seul moyen de limiter les risques de vacance locative, bête noire de tout investisseur locatif.
Les infrastructures et projets de développement urbain
On a vu que le dispositif Denormandie est dédié aux villes dégradées intégrées dans le programme Cœur de ville ou ayant signé une convention de revitalisation de territoire.
Ces deux programmes permettent à l’Etat d’accompagner ces communes dans la mise en œuvre de projets destinés à contribuer à leur revitalisation.
Logiquement donc, les villes Denormandie ont déjà des projets de développement et de construction d’infrastructures en cours. C’est un signal positif pour un investisseur locatif car cela laisse entrevoir une demande locative en progression.
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Peut-on investir dans toutes les communes de France ?
Le dispositif Denormandie est un dispositif géographiquement localisé. Autrement dit, il n’est valide que dans certaines communes dégradées de France. Vous pouvez vérifier si votre ville est éligible à l’aide de ce simulateur.
Quels sont les délais pour bénéficier de l’avantage fiscal Denormandie ?
L’avantage fiscal Denormandie est soumis à la condition que le propriétaire s’engage à mettre le bien en location une fois rénové. Il a le choix entre 3 délais : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Ce sont aussi les durées pendant lesquelles il va pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt offerte par le dispositif. Celle-ci est d’ailleurs progressive et proportionnelle à la durée de l’engagement.
Bevouac vous accompagne pour investir dans une ville éligible Denormandie
Expert en investissement locatif, Bevouac peut vous accompagner si vous décidez d’investir dans une ville éligible Denormandie.
Notre accompagnement couvre tous les aspects de votre projet :
- La sélection du bien
- L’optimisation du dossier de demande de crédit immobilier
- La rénovation du bien
- La mise en location.
Aucun détail n’est négligé afin de vous assurer un rendement optimal.
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En résumé, il existe de nombreuses villes éligibles au dispositif Denormandie à travers la France. Il faut cependant sélectionner une ville économiquement dynamique, avec une demande locative constante et disposant d’infrastructures et de projets de développement urbain. Les experts Bevouac peuvent vous accompagner dans cette démarche ainsi que tout au long de votre projet afin d’optimiser votre rendement.
